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合生創展集團(00754.HK)的商業步伐可以追溯到2006年。但是多年來,合生創展的商業地產卻一直發展得不溫不火。
合生創展執行董事、副主席兼財務總監張懿去年公開表示,預計2014年商業收入將佔總收入的20%。但是截至去年底,合生創展的投資物業貢獻額僅2.5億港元,僅佔業績的3%。物業投資、物業管理、酒店營運三項也僅貢獻比重9%。然而,這麼多年來,合生在商業地產的投入已經超過了200多億元。合生在商業地產上的發展可謂是敗筆。
資產165億港元收益2.5億港元
實際上,合生創展轉戰商業地產的時間不算太晚,早在2006年,合生創展就開始布局商業地產。在2006年的年報中,合生創展明確提及了商業地產:『本集團目前擁有用作商業用途的土地儲備,未來逐步開發寫字樓、購物中心等商業地產項目,相信商業地產項目將為本集團提供穩定的現金流和客觀的投資回報率,並在未來幾年成為本集團新的盈利增長點。』
而早2007年6月,合生創展的商業地產部門即已成立,其主要側重點為高端別墅和商業地產。不過,合生創展的商業地產業務就一直潛伏著,並未有太大的動靜。
有五大行人士向時代周報記者透露:『在2007年的時候,合生創展就希望攜手五大行在全國布局商業地產。但隨後的兩年裡,合生創展商業地產雷聲大,雨點小。』
直到2010年,合生創展纔加碼商業地產,並高調強調商業地產路線。2010年3月,時任合生創展總裁的薛虎明確表示,2009年是合生創展高級商業地產的起步之年,在北京、上海、廣州等地有11個商業地產項目啟動開發,部分項目將在2010年投入運營和招商。
合生創展內部人士也證實:『集團運作商業地產的目標很明確,即短平快的住宅項目迅速銷售回籠資金,而長線持有的商業物業則產生持續且抗跌性強的租金收入。』
時代周報記者梳理合生創展的歷年財報中發現,2009年、2010年,合生創展的投資物業膨脹速度驚人。2008年,期內投資物業資產為28.5億港元,但在2009年底卻驟昇至83.8億港元,同比增長近200%。僅從其2009年年報中統計,合生僅在北京的商業項目包括北京東方文華、北京德勝大廈、麒麟PLA商業旗艦廣場、世界村時代購物廣場、時代帝景商業綜合體。此外,近兩年正在熱銷的霄雲路8號項目也還有40萬平方米的商業體,粗略計算,合生在北京的商業項目面積就約有78萬平方米。到了2010年底,合生創展的投資物業資產更是達到了154億港元,增幅也高達84%。
但是近兩年來,投資物業資產增幅明顯放緩並且還有所回落,2011年,合生創展的投資物業資產為166億港元,而到了2012年,卻為165億港元。
這或與合生商業帝國的朱氏兄弟2010年成立專門的商業管理公司有關。2010年上半年,由朱拉伊、朱孟依、朱慶伊三兄弟持有的合生創展、珠江地產以及珠光集團聯手廣州惠潤,組建了一支屬於自己的商業經營管理團隊,合作方廣州惠潤商業地產經營管理有限公司由廣東鼎鼎大名的商業傳奇人物歐小衛創建。當時有消息稱,合生創展將從持有的大約1000萬平方米商業地產規劃面積中,劃出200萬-300萬平方米歸雙方新成立的管理公司管理。
時代周報記者就商業地產業務向合生創展發出采訪提綱,不過截至發稿前未獲回復。
去年,張懿就表示,未來商業項目落成之後將會給集團帶來很大的業績貢獻。預計2014年商業收入將佔總收入的20%。但是,合生創展去年投資物業僅貢獻2.5億港元,佔比僅為3%,而物業投資、物業管理、酒店營運三項合計也僅貢獻9%。顯然,離20%的目標還有一定差距。
難產的津京新城
朱孟依謀局商業地產是出於長遠考慮,但是卻曲高和寡,再加上高層震蕩,或多或少地影響了項目開發的周期。
之前曾有合生系內部人士對時代周報記者爆料,『老板與管理層之間肯定是有矛盾的。老板從長期發展來看,執意做商業,但是高層重視的是一年全部資金投入房地產的利潤率回報,商業項目至少需要三至五年的時間纔能見到回報,短期只有資本的投入,管理層是比較抵觸,因為他們都不知道自己能做多久,他們都想在近期有一個價值的體現』。
合生創展最早的商業地產項目是在2006年。當年,合生創展便分別拿下了位於北京北二環和東二環的商業地產項目合生德勝大廈和東方文華項目(即『合生國際大廈』),然而合生創展2012年年報顯示,而德勝大廈預計是在今年完工,東方文華項目雖已完工,但據知情者透露還處於招商階段。
以京津新城為例,這是合生創展打造的集居住、休閑、旅游、度假、酒店、商業配套為一體的綜合性房地產項目,總共土地儲備面積為401萬平方米。截至2011年底,合生創展在配套上就花費16億元建設凱悅酒店、12億元建設大覺禪寺、5億元建設玉佛宮博物館、4億元建設溫泉度假村、10多億元建設北京科技大學天津學院和天津財經大學珠江學院,還斥重金打造了一個27洞的高爾夫球場。加上其他配套,合生創展累計在京津新城投入達108億元。加上別墅的建設成本,合生創展在此砸下200多億元。
但截至2012年底,京津新城開發已超過9年,但僅完成23.7萬平方米,預計2014、2015年分別完成11.8萬平方米、8793平方米,剩餘約365.3萬平方米要到2016年及以後纔能完成。
TIT項目3年後纔能完工
相似的例子還有廣州TIT項目。TIT項目分為科貿園和產業園,分別位於廣州海珠區和花都區,合生創展擁有65%的權益。
早在2010年8月18日,合生創展廣州公司與廣州紡織工貿集團有限公司訂立合作協議,前者同意收購廣州第一染織廠的65%權益及投資於該廠,代價總額為人民幣37.18億(據合作協議透露的數據)。幾天後的8月25日,合生創展發布公告稱,擬與廣州紡織工貿集團共同參與開發廣州的科貿園項目,地塊原來為廣州紡織工貿集團擁有,合生創展稱將會在該地塊掛牌出售時參與競投,收購土地及須予注資的總額以37.176億元人民幣為上限。
在去年,就傳出『TIT國際科貿園』即將動工。該項目的開發土儲為79萬平方米,規劃建設包括一座面積達20萬平方米的超大型高端購物中心、國際甲級寫字樓、國際五星酒店、高級酒店式公寓和高級SOHO公寓等。但是合生創展2012年年報顯示,TIT科貿園項目要到2016年及以後纔能完工。
而TIT產業園項目,總土儲約為38.5萬平方米,預計2014年開發5.7萬平方米,2015年開發25萬平方米,其餘均等到2016年及以後纔開發。
而漫長的開發周期加上不短的市場培育期,回報期也顯然會隨之推遲。高力國際市場研究與項目諮詢部董事陳厚橋向時代周報記者分析:『一個大點的商業項目,建設周期可能在5年左右,單體項目是3年。而就持有型項目的市場培育期而言,也是因區域而異,一個新區的話,至少要8到10年纔能發展成熟,區域成熟後項目纔能成熟盈利。在成熟的區域,則只需要培育項目就行,但也要3年左右纔能盈利。』
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