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不動產投資是中國人最爲熱衷的一種投資方式,然而近幾年來,在“限購令”、利息和首付提高等一系列樓市宏觀調控政策打擊下,住宅投資需求被一再抑制。
正是在這種背景下許多投資者將投資轉向商業地產,寫字樓就是其中的投資方向之一。這在前幾年已經得到證明:剛亮相的一些專業寫字樓或由住宅改爲寫字樓的物業,很快就被大企業搶購。
然而清遠真正意義上的專業寫字樓很少,市場呈現空缺狀態,在此大背景下,2013年,清遠首個甲級寫字樓——恆福中心誕生。
寫字樓作爲不動產物業中一種,雖然價值高但因爲仍是一種新生產品類型,有哪些價值、有哪些投資價值?市場缺乏認知。對此記者通過市場調查、採訪進行深入解讀。
價值之一企業品牌和形象標誌
據一位資深地產人士分析指出:“在衡量一個寫字樓價值的時候,我們除了考慮項目的自身素質、地理位置、物管服務等方面,還需要結合當地的經濟發展情況。”
他認爲,當今全球新一輪產業佈局調整,國內市場快速發展,新興產業迅速成長,珠三角產業轉移加快,2012年,清遠市明確提出全面實施南融北拓“橋頭堡”發展戰略。毗鄰珠三角,銜接廣大的內地市場,擁有發達的“海陸空”立體交通網絡的清遠,將會吸引越來越多外來企業進駐,外來企業對高檔專業寫字樓的需求更加強烈。清遠的寫字樓擁有着巨大的發展前景,價值會越來越凸顯。
在業界有一個寫字樓租賃故事:位於新城贏之城附近的寫字樓卓越大廈,因爲地段好,出租率高。前兩年,有兩家剛從廣州進入清遠的知名企業均看中了這個位置,恰好當時有一個企業搬離,騰出來一層空間。兩家企業均想成功進駐該寫字樓,相互主動提高租金。
清遠很多企業因爲租金低選擇在住宅樓做商務辦公,但隨着現今經濟發展情況,越來越多企業包括本地企業更願意選擇進入專業寫字樓辦公,這是爲何?
一位資深商業地產操盤者分析兩個理由:“一是品牌和形象輸出--樹立公司形象的標誌,在純商業寫字樓辦公,彰顯公司專業性及實力,也是身份的象徵,本身就是對外的形象的一種宣傳;二是寫字樓具有集中、統一特性,尤其是對於服務性的行業,整層寫字樓的業主將是公司的客戶,不用開拓已有一批資源。”
價值之二專業寫字樓是社會發展趨勢
專業化、市場細分是社會發展的趨勢。然而清遠商務辦公和住宅區混合。
一位剛創業的老闆告訴記者,一般商業寫字樓租金相對住宅比較高,有的甚至高出一倍。在住宅裏辦公可以節約大筆成本,尤其是對處於創業階段的企業顯得更爲實在。
但在住宅區辦公的問題越來越突出:出入人流大、各種人員混雜,擾民、也不安全,尤其商務辦公地方車輛來往多,安全是一大隱患。
可是,有的企業深明道理願意選擇寫字樓辦公但爲何最終卻到住宅辦公?一位曾在清遠某寫字樓辦公的老闆分析,兩件事讓他極爲困擾,一是因爲業務需要,他每天都要出入這棟樓無數次,時間十分寶貴,但該寫字樓乘坐電梯時往往因爲滿員要等好幾分鐘,曾經還有等上超過十分鐘的,因此有急事時只能跑下樓梯;二是車位不足,經常把車停放在幾百米處的路邊停車場。該人士認爲這種寫字樓還在初級階段,不能滿足專業化需求,也滿足不了企業和市場需求。
目前清遠一些寫字樓從規劃設計上已經滿足不了新的需求,首先硬件問題,如電梯少、停車位嚴重不足等。該人士認爲,隨着一些企業迅速成長和外來企業越來越多,對專業寫字樓需求尤爲渴求。恆福地產相關負責人向記者表示,正是在這種背景下,推出了高端寫字樓項目——恆福中心。
價值之三高性價比,超過7個點的經濟回報
這裏有一組銷售和租金數據,可以發現寫字樓的高性價比和高回報。
早在2007年,寫字樓金沙商務大廈銷售均價4500元/平方米,如今二手售價7500元/平方米,每月租金45元左右,回報率7.2%。
目前卓越大廈每平方米出租價65-70元,豪美大廈每平方米60元。
從出租率看。豪美大廈和卓越大廈已經租滿,金沙商務大廈總共約210間,出租率達98%。
對於剛剛亮相的恆福中心,一位業內人士曾這樣算了一筆賬:根據其檔次、地理位置、管理水平等綜合因素,保守估計每平方最少出租價爲60元,回報率8%-9%。遠遠超過住宅投資。