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漫畫:唐戈
限價限購籠罩下的樓市還在進行博弈。新華社發
為規避『政府指導價』讓買家簽《商品房買賣合同》+『裝修合同』的做法正在樓市蔓延
近日,記者收到多位讀者和朋友的反映,稱現在買房居然要簽『雙合同』。據了解,這些合同往往一份是正式的《商品房買賣合同》,而另外一份則是以『裝修合同』或者『裝修提昇合同』甚至是『變更裝修標准價差和房屋增值包服務費』等多種名目體現,而兩份合同加起來的房款纔是房屋總價。記者也從開發商處了解到,廣州市國土房管局4月底發出《關於落實廣州市房地產市場調控政策加強房地產市場監管的通知》(穗國房字〔2013〕411號,下稱《通知》)後,拿預售證就變得非常困難,而且房管局對申報的價格規定得很嚴,遠遠低於開發商的心理預期價格。所以,有越來越多的開發商開始謀劃用『雙合同』賣樓以規避『政府指導價』。
有業內人士認為,如果真的市場上『雙合同』蔓延,其實是對政府公信力的打擊,『每個月房管局都會公布全市十區商品住宅均價,如果市民一方面看到這些價格走勢是穩中有跌,結果去到市場發現價格原來是穩中有昇』,反而會更加加重市民的焦慮,推動市民更加恐慌性入市。但也有人認為,如果『雙合同』的做法能夠讓更多開發商順利拿到預售證,只要整個市場的供應量增加,總好過因為拿不到預售證而大大減少供應量造成的『堵塞』後果。
記者了解到,目前采取『雙合同』銷售的樓盤主要集中在《通知》出臺後纔領取預售證的新盤上,而目前有網簽的樓盤中,采取『雙合同』銷售的暫時還不算主流。再加上很多高價盤被『限簽』,每月能簽個三五套已經不錯,因此市民目前在一些專業網站上查詢到的單個項目陽光家緣簽約價,仍然能大體反映出該盤的價格水平。
記者陳白帆
算算賬
房價構成:『裝修』部分佔總價約10%~20%
從近期的一些采取『雙合同』銷售的樓盤具體情況看,根據市房管局的『指導價格』不同,以『裝修合同』或者『裝修提昇合同』另外計算的房價部分大概會佔到總價的10%~20%。以荔灣某樓盤的三房計算,該房總價約216萬元,其中《裝修提昇合同》部分為16萬元,佔總價約10%。但蘿崗某樓盤的雙合同則包括一份《商品房買賣合同》和一份《變更裝修標准價差和房屋增值包服務費》,而後者約佔總房價的20%左右。
不同的開發商對於額外價款的支付期限也有不同,有的開發商要求『裝修提昇合同』部分價款要和首付一起,在簽署認購書之後的7日內給齊,而有的則可以在半年內繳付完畢,相對減輕一些買家首付的壓力。
買家『著數』:繳納契稅時可以略省點
如果說『雙合同』對於買家來說還是有一點『著數』,那就是將來在繳納契稅時,可以略為節約一點。
以一套總價216萬元的房產為例,首次置業者本來應該繳納總房款的1.5%作為契稅,即3.24萬元。而在簽署『雙合同』後,契稅則降至200萬元的1.5%,即3萬元。不過,相對於必須要在短期內支付完畢的16萬元裝修提昇款來說,也許很多經濟實力一般的首次置業者寧願多給這筆2400元的『醬油錢』。
買家:裝修價款不能貸款增加首付壓力
近日,去到荔灣某樓盤看樓的市民方小姐發現,以往看房銷售人員只需報單價、總價以及折扣,但現在卻搞得十分復雜。『比如一套100平方米的三房,開發商打算賣216萬元的總價,但房管局只允許網簽合同價格是200萬元,那麼剩餘的16萬就得在那份所謂的《裝修提昇合同》中體現。總之,在滿足了房管局的指導價格條件後,其餘的房款都要以那份《裝修提昇合同》來體現,開發商也會開出正規的裝修發票。』
方小姐認為,這樣的做法很容易讓買家對市場價格有誤解,同時也加重了買家的首付壓力,『之前看到一些報道,還說樓價有下跌,纔打算看看有沒有合適的房子。但實際上,這些房子的價格由兩部分組成,另外一部分等於開發商想收多少都行,那豈不是等於作假?而且《裝修提昇合同》部分的價款還要一次性付清,不能貸款,對於首次置業的買家來說,也許意味著又要籌集10多萬元。』
開發商:拿不到證打算『互相學習』
近日,不少原打算在6月份內開盤的項目都表示未必能按預期開售,主要原因是拿不到預售證。有項目負責人向記者訴苦,『雖然我們公司一貫都是賣裝修房,但不排除以後都要分開兩份合同銷售,否則真的沒法賣。』該銷售人員表示,近期將會向已經開賣的同行請教『領證技巧』。
還有的開發商認為,以裝修提昇或者服務增值為名的『合同』,由於不受政府相關部門監管,恐怕會有更多的『霸王條款』,比如可能會約定有爭議時,要跟開發商協商解決或者由開發商按購買時價格收回,『現在地王頻出,開發商也肯定是賭以後樓價會繼續漲,而買家在樓價上漲的時期,就算對房屋有不滿意,也是比較少會跟開發商鬧的』。
律師提醒
『雙合同』讓責任認定
和違約金標准更模糊
廣州資深房產律師李律師認為,和以往一個合同相比,『雙合同』對責任的認定和違約金的支付等方面將更加模糊,比如一套200萬元的房子,其中170萬元是《商品房買賣合同》中約定的房款,30萬元另外簽訂《裝修合同》,一旦延遲交樓或出現其他問題,到底開發商是要按照170萬元總價來賠付,還是按200萬元總價來賠付呢?而且,也不排除到時業主收樓時,開發商交付的是毛坯房,等業主收樓後,再進行裝修。『雖然增城、從化早在限價之後,已經有很多開發商在搞雙合同,但暫時我們還沒發現有因裝修問題訴諸法院的案例,但隨著近期雙合同增加,不排除過1年多之後交樓時,會有因為雙合同而產生的糾紛。』李律師建議,如果開發商可以允許業主買毛坯房,那麼對於有時間有想法的業主來說,倒不如自己裝修來得實在。