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『如果配套服務、設施完善,價格只要在可接受范圍內,我們肯定更願意選擇養老地產項目而不是去養老院養老。』年近70歲的退休職工老孫告訴北京商報記者。作為一種新興的、更符合現在老年人需求的養老產品,養老地產逐漸成為了老年人的新選擇、企業的新商機。日前,北京又有包括九華山莊老年公寓在內的一批養老地產項目即將投入使用。不過,看似正在繁榮發展的養老地產市場實際上卻暗藏大量名目繁多的『吸金』花樣,原本衝著低廉的租金或售價去關注養老地產項目的老年人可能正一步步踏入借養老炒作的陷阱。
市場調查
市場潛力大各類投資蜂擁而至
據民政部發布數據顯示,截至2012年底,我國60歲以上老年人口已達19390萬人,佔總人口的14.3%,其中65歲及以上人口12714萬人,佔總人口的9.4%。而且,此前全國老齡委辦公室也曾公布消息稱,預計今年年底,中國老年人口總數將超過2億人,到2025年,這一數字將突破3億人,2033年將超過4億人,平均每年我國將增加1000萬老年人口。據不完全統計,目前我國有90%的老年人選擇居家養老,約7%的老年人在社區享受日間照料和托老服務。總量逼近2億人的中國老年人,尤其是其中7%願意選擇居家養老的老年人對於養老地產投資商來說,無疑是一塊難以割捨的蛋糕。
近年來,不少企業先後進軍或涉足養老地產,證明了該領域確實存在著豐厚潛在利益。據粗略統計,目前全國已有23家左右大、中型房企高調進軍養老地產,其中不乏萬科、保利、遠洋、綠城、華潤等知名企業。此外,從去年年底起,泰康人壽和合眾人壽也先後正式對外宣布,銷售與養老保險產品掛鉤的養老地產,泰康投資管理的『泰康之家·燕園』日前更正式在北京高調亮相。『從資金運用角度看,保險公司投資養老社區,相當於發行了30年、50年的長期企業債券,同時又滿足了保險資金對長期、穩定收益的需求』。泰康人壽董事長陳東昇曾明確表示,從產業鏈看,養老社區向上銜接醫療保險、護理保險和養老保險等產品,推動保險產品的創新,同時帶動下游的老年醫學、護理服務、老年科技產品等產業,能夠極大地延伸和擴展壽險產業鏈,同時有效整合關聯產業。另外,甚至還有一些與地產和保險無關的企業也在布局養老地產,比如中石化今年4月上旬就斥資80億元在四川布局養老項目。
民進北京市委副主任李煥喜向北京商報記者介紹,就北京而言,目前已經出現了多個大型老年社區,多為房地產引進項目,商品化養老住宅整體銷售狀況良好,這一情況表明,社區內的照料型養老住宅建設和服務需求在北京確實是受歡迎的,『在新建社區中開發面向老年人真實需求且住得起的養老社區是整個社會化產業化養老服務體系轉型過程中應當解決的問題之一』。不過,隨著養老地產被越來越多的人所了解,養老地產並未真正滿足大多數老年人的住房需求、老年社區中住著大量年輕人等問題也為愈發火爆的產業帶來了一絲尷尬。
出租+出售後期運營利潤高
中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強介紹稱,除了偏福利性質的養老機構外,目前北京乃至整個市場上主要存在出租的老年公寓和出售的養老商業住宅兩種養老地產,一般的養老地產項目都將老年公寓租賃作為主流產品,但只進行房屋租賃項目肯定無法運轉,因此開發商會在社區內出售一部分養老商業住宅,目的是為了回籠一部分資金保障項目後續運營。『不論是哪種類型的養老地產,突出後期運營、配置符合老年群體的生活、休閑等配套設施和服務並靠此提高地產項目的價值都是其與一般地產存在的最大差別。』陳國強強調。
而從開發商的角度,北京商報記者了解到,目前養老地產還被分為只建設不運營、不建設只運營和建設與運營相結合三種運營模式。專家稱,目前大多數投資養老地產的企業普遍都希望投身於第三種模式,即開發商通過開發住宅,以及服務、醫療等相關產業鏈環境,豐富企業利潤來源,享受相關增值收入。
實際上,目前北京確實有一批企業將養老公寓租賃作為項目中的主要產品推向市場,並輔助推出一些養老商業住宅。以位於昌平區小湯山鎮的北京太陽城為例,太陽城銷售部工作人員小馬介紹稱,太陽城社區內的養老住宅分為商品房和養老公寓兩種,商品房已經在2008年前全部售出,當時均價為7000-8000元/平方米,目前消費者只能通過購買二手房的形式獲得,價格在20000元/平方米左右,分為80平方米、160平方米以及180平方米以上三種戶型,短期內太陽城內估計也並不會再出現新的養老商業住宅項目。而長期租賃式的老年公寓是太陽城近兩年最主要的產品,小馬說,社區內有四棟供出租的老年公寓,其中有兩棟為養老院使用,另一棟為短期出租早已完成出租,最後一棟長期出租公寓正在招租,預計年底入住。『目前正在招租的老年公寓以5年起租,每5年作為一檔,租戶最多可選擇連租20年。戶型從38平方米到120平方米不等共有21種,精裝修、內設獨立廚衛並提供所有家電。』對於價格,小馬以50平方米戶型為例介紹稱,一次性租賃時間越長折扣越大,5年21萬元(相當於3500元/月)、10年32萬元(相當於2667元/月)、15年46萬元(相當於2556元/月)、20年58萬元(相當於2417元/月),老人健在若需臨時退租需扣除10%租金作為違約金,但老人去世需退租時可返還剩餘全部費用。
值得注意的是,除租金外,租戶還需選擇全程管理和非全程管理兩種模式之一交納管理費,對於生活自理能力較強的老人,可選擇非全程管理,自交物業、采暖、水電費等,物業費6元/平方米,采暖費30元/平方米;而選擇全程管理的老人,根據房屋面積不同每年還需繳納2萬-4萬元管理費,包括代繳物業、采暖、水電等20項費用和送餐、預約醫院、每周兩次打掃衛生、定期更換床單等服務項目,並加送100度電及10噸水,那麼5-20年,租戶或需繳納少則10萬元、多則80萬元管理費。小馬稱,以目前預租情況來看,已有七成完成招租,小面積較受歡迎導致目前朝南的戶型最小只剩86平方米以上的了。
此外,還有一部分『半路出家』的養老地產,以純粹的租賃老年公寓的形式經營,直接省去了養老商業住宅的部分。北京商報記者從九華山莊老年公寓市場部了解發現,目前九華山莊將部分酒店轉型為了老年公寓,提供75平方米、118平方米和150平方米三種精裝修戶型,以『租金+保證金』的模式租賃,也是從今年年底開始入住。目前九華山莊掛出的租價為:75平方米1萬元/年,保證金120萬元/戶;118平方米及150平方米均為2萬元/年,保證金160萬元/戶,150平方米僅有朝北戶型。九華山莊老年公寓客戶經理馬瑞告訴北京商報記者,目前租戶也是以5年為一周期,滿5年、10年、15年……最多至30年時均可選擇退租,退租時由九華山莊一次性返還剩餘租金和保證金,物業費2元/平方米,其他費用自付。馬瑞介紹,目前該公寓朝南向僅剩2-5層還有未租房間,118平方米和150平方米戶型各只剩三四套待租。
行業問題
吸金噱頭多養老地產名不副實
雖然養老地產需求旺盛、產品種類層出不窮,伴生的問題也顯而易見。北京商報記者了解到,目前包括太陽城、九華山莊等在內的不少養老公寓項目都提供轉租服務,若租戶既不想退租又不想繼續使用,可與開發商一起協商制定轉租方案和價格。對此,有部分中介人士及專家就擔懮稱,租金遠低於目前北京市場租房價格的養老公寓或將因此成為轉租中心,使養老之意變的『有名無實』。對此,雖然小馬表示,太陽城要求公寓租戶必須在60歲以上。但仍有業內人士透露,實際上不論太陽城還是九華山莊,所住年輕人並不在少數,養老地產其實大多名不副實。
其次,目前養老地產紛繁復雜的產品種類和各種各樣為吸引消費者而打出的噱頭,背後其實存在著諸多風險。有消費者向北京商報記者透露,日前有位於懷柔區的某養老院以擴建名義開始出售沒有產權證的養老住宅,價格為6000元/平方米,該消費者雖然被其遠低於市場價的價格吸引,希望能為家中老人購置養老地產,但該住房『不靠譜』的背景也讓其擔懮不已。
另外,北京商報記者還了解到,不論是租賃還是購買的養老住宅、養老公寓,雖然租金或購房價格普遍低於市場價,但包括會員費、保證金、管理費等各種額外交費項目在內,消費者所付出的費用甚至可能還遠高於社會其他公益性質的養老機構或商業地產、租房項目。
在調查過程中,北京商報記者了解到,九華山莊和太陽城的老年公寓均需一次性繳納多年租金或保證金等費用,且只能一次性付清,『就算老年人如實入住不轉租,多交納給開發商若乾年的租金和保證金完全可以作為他們運營的資本,進行後期開發甚至投資等,為其帶來大量的收益』。陳國強坦言。而北京太陽城集團董事會主席特別助理張華正更曾稱,太陽城2013年將地塊用3:7的方式操作,70%地產做銷售,30%自己持有、經營,裡面包含各種不同設施,從銷售到租賃,從服務費用到保證金,開發商可以分別從這四個環節中獲利,其中保證金等費用可以有效為開發商提供其他配套的融資支持。
不過,也有財經領域業內人士向北京商報記者透露,少則幾十戶多則幾百上千戶租戶每戶上百萬元的保證金已經可以算做大額資金,現在銀行兩年定期存款利率就有3.75%,就算最低存入120萬元,以2年為例,2年後也能獲得4.5萬元的利息,但如果交保證金給開發商少則5年多則30年,租戶這部分損失還是相當明顯的,如果地產商利用這部分資金去進行投融資,甚至會帶有非法集資的嫌疑。『如果地產商要合理合法的收取保證金等類似費用又要避免非法集資之嫌的話,最好還是不要用這部分費用去融資投資,而是委托銀行等第三方機構凍結或保存,到期退還給租戶,否則投資融資失敗最終無錢償還給租戶的風險將會引起更多糾紛。』該業內人士稱。
監管缺失市場發展錯位
對於剛剛在北京興起的養老地產,各界還存在不少擔懮和質疑之聲。陳國強坦言,目前北京的養老地產真正開始發展只是近一兩年的事情,規模小、服務設施也並不是非常配套,運營模式、規模和體量與預期都有差距,很多企業只尋求盡快投入其中卻沒有充分研究國外經驗,模式並不成熟,也沒有形成多少成功的案例。因此,對於目前頗受關注但處於發展初期的養老地產,業內認為普遍現階段仍存較多困難和問題亟待解決。
首先,李煥喜認為目前養老住宅按照商品房模式進行開發,與商品房開發模式差異不大,因而購買、租住和服務價格都居高不下,如東方太陽城毛坯房價格就高達18000-22000元/平方米,中低收入老年群體很難買得起、住得起。就算是租金價格低於市場價的老年公寓,也需要繳納實際上不低於買房總價的大量保證金。而且,由於總量非常有限,老年群體購買、租賃或者置換養老住宅的來源和渠道都明顯不足。陳國強分析,雖然目前不少企業都開始涉足養老地產,但已經運營的基本都規模不大,運營模式也不夠成熟,靠後期運營提價有限,因此定位只能是偏向中高端收入老年群體。
其次,民進北京市委在向北京市政協提交的報告中也提出,目前北京缺乏對於養老地產的建設規劃和標准,養老住宅品種少、服務設施不配套,『受制於城市發展、土地價格等多種因素,目前的養老住宅建設沒有科學規劃和布局,選址太隨意,基本上是開發商能在哪兒拿到地就建在哪兒,導致現有養老住宅大多建在遠郊區縣,交通不便,不能滿足老年人的生活需求;另一方面,由於缺乏建設標准,現有養老住宅品種太少,難以滿足不同層次的消費需求,並且多數缺乏配套服務設施,給老年人生活帶來不便』。李煥喜坦言。
不可否認,現在相關部門對於養老地產的監管力度並不強,開發商創造的種類繁多的高風險收費模式都成為了地產商在『養老』這個看似公益的頭銜下吸金的重要手段。陳國強更直言,可能有部分項目不僅無法提供養老住宅應有的配套服務,而且還會打著養老地產的旗號去爭取較低的拿地成本,養老地產最終淪為了一種宣傳策略而非實際產品優勢。
另外,從政策的角度,民進北京市委還指出,目前北京鼓勵社會資本進入養老住宅建設的措施不夠明確,『養老住宅建設與服務,不同於一般的房地產開發,而是一個完整的產業鏈,涵蓋物質保障、照料保障、醫護保障等許多方面。由於開發成本較高、運營周期較長,政府在資金、土地、稅負、社區建設等方面的政策支持還不夠明確,許多養老住宅項目還處於虧損或者微利狀態,導致社會資本不敢輕易涉足,至今尚未形成一個比較成熟、可持續發展且能復制推廣的商業模式』。李煥喜稱。
專家建言
北京應盡快出臺養老住宅建設和購買政策
實際上,北京商報記者在調查過十餘位60-75歲的中老年人後發現,大多數有養老住宅需求的老年人對於是以租賃還是購買房屋的方式養老、居住並不在意,對於他們來說,首要的需求就是及時的醫療服務,其次纔是休閑娛樂、交通、價錢等。有家住海淀區、月收入5000元以上的60歲左右的老年人告訴北京商報記者,只要是老年公寓或者住宅附近有三甲醫院等權威醫療機構,有看護等人員隨叫隨到,交通遠一些,價格略高於同等條件商品房或出租房都是可以接受的。
基於目前社會各個收入水平老人對於養老地產的價格接受能力不一,但需求基本類似的情況。陳國強建議國內商業地產開發商多借鑒國外成功的發展經驗,『養老地產必須要強調運營,強調針對老年人提供的相應養老服務和配套設施,包括生活、健康醫療、休閑娛樂等方面,而物業也要和普通住宅有很大差別。後續的運營管理是長期的、投資回報較慢的投資,通過運營提高價值,逐步提高租金、售價水平,將這部分服務成本轉移到租金和售價中來,纔是養老地產普遍應走的發展道路』。陳國強表示。
而對於政府層面,民進北京市委首先建議北京盡快出臺和完善養老住宅建設和購買政策。李煥喜表示,除了一般養老商業住宅和養老公寓之外,政府也應面向中低收入老年人群及其家庭,出臺類似於『兩限房』、『廉租房』性質的養老住宅優惠政策,既要考慮通過一定的政策支持,鼓勵開發商建設適度集中的商業性質的養老住宅小區,以滿足不同層次的市場需求;也應考慮在新建或改建小區中,合理配建一定比例的政策性養老住宅戶型,以滿足一部分老年人在居民社區居家養老的需求;還應逐步建立合理的貸款和融資渠道,簡化貸款手續,建立相應的社會保障體系,為目標消費群體的購買和租用提供方便。此外,還可探索多樣化的購房和租房方式,在房屋置換、以租代售、出售居住權等方面出臺相應政策和規定。
其次,對於養老住宅建設規劃、標准缺失的問題,民進北京市委建議,應考慮不同層次的消費需求,盡快制定北京市養老住宅建築設計地方標准和相關配套設施建設標准,建立關於服務和價格的指導性標准,鼓勵構建居家護理、日常服務、社區醫療等服務體系,逐步規范養老服務產業化市場。
另外,針對引導社會資本方面,李煥喜還表示,目前可通過城市建設規劃、土地出讓金用途管理等,引導社會資本集中開發養老住宅社區,或在新社區建設中適當配置一定比例的養老住宅戶型。據悉,今年2月,中投發展有限公司以總價4.62億元成功中標北京密雲一家包含養老功能的居住用地,打破了養老用地多年『難產』的局面,雖然北京市已經將養老用地放在了招拍掛的舞臺上,但有消息稱,北京市國土資源局表示暫時不會馬上再推養老綜合用地。
陳國強認為政府盡快落實養老地產項目在土地出讓金和稅費等政策上與一般常規商業住宅用地差異化的鼓勵導向非常必要,『在養老住宅開發過程中,政府應考慮養老住宅帶有一定公益性,對土地出讓金及各種稅費等給予一定程度的優惠或減免,同時增加融資渠道支持養老住宅的開發和運營』。李煥喜表示。
不過,對於社會和業內都擔心的開發商以養老地產作為噱頭實則發展商業地產的問題,陳國強堅稱還應制定嚴格有效的評價、進出機制和監管體系,『選擇和確定一批優秀企業作為試點進入養老住宅建設領域,通過示范效應,增強企業投資養老住宅開發的信心。對於違規企業,則應建立退出和問責機制』。李煥喜表示。北京商報記者蔣夢惟/文王飛/制表暴帆/攝