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隨着市場對政策的逐漸適應,6月份的樓市呈現出供銷兩旺的態勢。受政策層面對剛需產品傾斜的影響,6月依然是剛需產品當道,市場新增供應進入上行軌道,市場成交也明顯回升。業內人士表示,隨着限價令呈現出常態化趨勢,預計下半年將有更多的項目加快銷售節奏,以“平價入市”的快跑策略或“曲線提價”的應對策略入市,帶動成交量進入上行通道。
□供應
供應仍以剛需爲主
據記者統計,截至6月23日,6月份共有16個項目取得預售證,超過了上月全月14個項目,是2013年獲得預售許可證最高的月份。其中3個爲別墅項目,剩餘全部爲普通住宅項目。另據亞豪機構統計,6月期房和現房的增量供應共計6415套,其中100平米以下戶型就已經達到了3239套,中小戶型佔據半壁江山。6月新入市項目以剛需盤爲主,中高端項目鳳毛麟角,6月以來,僅有西山壹號院、保利東郡、招商嘉銘·瓏原推出了少量房源。
因中小戶型當道,6月份的樓市成交中,剛需產品密集的近郊區域依然是成交熱點。亞豪的數據顯示,截至6月24日,6月份北京樓市成交中,房山區、大興區、通州區仍以23%、17%、14%的佔有率分列北京區域前三,持續成爲北京樓市成交的熱點區域。
對此,亞豪機構副總經理高姍認爲,一方面原因在於中高端樓盤因客羣基數較小、總價較高,爲了追求較高的開盤去化率,普遍蓄客期偏長;另一方面受價格管制影響取證困難,成爲中高端項目入市減少,近期北京樓市供應以單價20000元左右的剛需及改善性項目爲主的原因。
值得一提的是,6月份的供應明顯放量,對於6月項目入市量增加的原因,高姍表示,目前樓市整體需求旺盛,銷售形勢向好,雖然在限價令的管控下,平價入市的項目利潤率普遍降低,但是在高週轉與高銷售率的雙重吸引下,房企推盤積極性正在逐漸回升中,同時在需求拉動與季節性因素下,供應明顯“開閘”。
改善類產品擡頭
在剛需產品持續當道的同時,中高端需求逐漸擡頭,帶動樓市成交均價出現了結構性變化。
據亞豪機構統計數據顯示,截至6月24日,6月份北京普通商品住宅成交中,3萬元以上產品成交量在總體市場中佔比達到22%,接近四分之一,比今年前五月15%的成交佔比提高了7個百分點。高姍認爲,進入二季度,在中高端項目景觀環境進入最佳觀賞期的同時,房企對於限價令的把握與應對措施也更爲成熟,因此中高端項目入市量也隨之增多。而樓市預期向好,中高端產品價格相對穩定,都導致改善需求開始逐漸擡頭,帶動中高端產品成交比例出現了結構性增長。
在改善類產品的拉動下,北京成交均價呈現結構性上漲。據亞豪機構統計數據顯示,上週(6月17日-6月23日)北京商品住宅成交均價突破2.5萬元大關,達到25091元/平米,實現今年以來連續25周,周度成交均價的最高峯值。
成交量回升速度明顯
在供應釋放的基礎上,成交量回升的速度明顯提升。根據鏈家地產市場研究部統計,與5月同期相比,6月份成交量增加了三成以上。儘管政策落地以後成交量出現明顯下滑,但截至目前,2013年前6月純商品住宅成交總量達41645套,同比上漲了約40%。成交均價爲22556元/平方米,同比上漲了11.9%。
儘管在3月底出臺了新一輪調整政策,但價格仍然出現了明顯的回升趨勢。排除成交結構的影響,供需矛盾的加深是價格出現上升的主要原因。截至目前,今年新建商品住宅期房的供銷比爲1.56,而去年同期只有1.03。同時,6月23日,庫存量爲65415套,自去年同期以來,庫存量減少了22.4%。
鏈家地產市場研究部張旭認爲,儘管今年新建商品住宅市場採取了針對供需兩端抑制價格上漲的行政措施,但是,目前較爲突出的供需矛盾依然是支撐價格上漲的主要市場因素。隨着傳統銷售旺季來臨,開發商主觀降價意願更低,與限價政策的博弈也會更爲明顯,這在一定程度上影響正常的供應和需求釋放的節奏,短期內難以出現促使價格下調的市場因素。
□熱銷產品
中小戶型剛需是熱銷主力
記者在採訪中發現,中小戶型和高端產品是熱銷的主力。位於通州九棵樹地鐵站附近的金成府於本月16日開盤,該項目的銷售人員告訴記者,“小戶型很搶手,很多人都是奔着小戶型的。”目前僅剩下165平米的三居和230平米的四居,兩居室已經售罄。
而於6月6日拿到預售證的中海·尚湖世家銷售情況也比較樂觀,據內部人士透露,該項目的聯排也已經銷售得差不多了。對於能快速出貨的原因,該內部人士認爲,“主要是蓄客做得比較好。”
另外,位於海淀的金隅翡麗的高層產品也於上週末拿到了預售證。早在幾個月前,就有購房者告訴記者,他
一直等着該項目開盤,且房源非常
搶手,“我們只能碰運氣,不一定能買上”。該項目的內部人士曾經告訴記者,項目的一居室有限,但排隊的人數衆多,平均下來,基本上一套一居室房源都有幾個人在排號。
剛需剛改產品熱銷,郊區的中小套型項目,尤其是品牌開發商大盤,持續供不應求,頻現開盤熱銷。從6月份的商品住宅排行榜可以看出,大興區的首地·浣溪谷,以460套的成交量位居第一。該項目毗鄰地鐵4號線,在5月11日以15445元/平米的銷售均價初次面市,當期即告售罄。從6月份排名前10的項目列表中不難看出,包括首地·浣溪谷、首創·新悅都、中國鐵建·原香漫谷、中冶·藍城、首開·國風美崙在內,剛需項目仍是當前市場熱銷的主流。另一份來自亞豪機構的統計
數據也印證了這個規律,截至2013年6月24日,北京普通住宅及公寓類產品累計成交5867套,其中50-120平米的1-3居產品佔據了總體市場的七成成交。
對此,亞豪機構副總經理高姍分析,北京大量的外來人口成爲首置需求的強大基數,使得剛需項目具有龐大的客羣基礎。限價令以後,開發商提價受限,遭遇取證難、供應少的現狀,更加使得剛需項目備受市場追捧,尤其是品牌開發商大盤供不應求。
城市別墅受認同
除了剛需產品外,別墅產品表現突出。根據亞豪機構統計數據顯示,最近兩個月別墅的市場放量開始顯著增多。對比於1-4月份每月1、2個項目開盤甚至零開盤的供應斷檔,5月份北京共有6個別墅項目開盤,截至6月23日,6月份也有御湯山、西山壹號院、旭輝·御錦、中海·尚湖世家等5個項目開盤。
亞豪機構副總經理高姍分析,受限於限貸限購令的進一步升級,目前高端客羣傾向於一步到位置業的比例在逐漸加大,由
此帶動終極居住產品——別墅的市場需求開始增多,而5月份開始,北京也步入了高端產品的傳統銷售旺季,因此別墅項目在經過了數月的蟄伏後,於近期紛紛開始積極推盤入市。
根據亞豪機構統計數據顯示,上週(6月17日-6月23日),北京別墅共成交81套產品,比之前一週的39套增加了一倍有餘。特別是一些中高端別墅項目近期成交走熱,上週包括中海九號公館·御龍府、園墅、融創長灘壹號、旭輝·御錦在內的城市別墅均有所成交,這些項目成交價格多在3萬元/平米上下,成爲拉動房價上漲的新興力量。
別墅因爲居住密度低、自然環境突出等優勢,其宜居性深受高端人羣追捧,但在北京,具備了這些優勢條件的別墅項目大多地處郊區。但近段時間,一些位於城市主幹線周邊、距離核心城區較近的城市別墅因其特殊的交通優勢,兼具宜居、宜行兩大優勢,在單價遠高於郊區別墅的背景下依然贏得了高端人羣的認同與關注。
□開發商策略
平價入市薄利快跑
“大概7月底會推出新一期產品,預售價格在18000-19000元/平方米之間。”位於順義區某項目銷售人員近日告訴記者。而據記者瞭解,目前順義區在售項目均價爲2萬元/平方米左右,該項目在售二手房均價也已經超過19000元/平方米。
近期類似這樣以平價入市的項目並不在少數。例如金地朗悅本期開盤價格爲18500-19000元/平方米,上期開盤均價則爲19000元/平方米;合生·濱江帝景開盤價爲22000元/平方米,與上期持平。
亞豪機構副總經理高姍認爲,目前樓市整體需求旺盛,銷售形勢向好,雖然在限價令的管控下,平價入市的項目利潤率普遍降低,但是在高週轉與高銷售率的雙重吸引下,房企推盤積極性正在逐漸回升中。
曲線提價抵抗應對
從市場價格走勢來看,由於受到“限價令”的影響,前一階段項目價格的快速攀升趨勢已被迫中斷,從表面上來看,市場價格已逐漸走穩,但是從實際情況來看,也不乏有項目以變相漲價的策略面市,目前市場上已開始出現“地上價格”與“地下價格”兩種不同的價格走向。
7月預計入市的項目中,從已公佈預售價格的部分項目來看,大部分報價仍在高位徘徊,其中老項目後期當中,京貿國際城此次開盤預計報價爲21000元/平方米,與其上次開盤報價持平,而在去年該項目實現了從14600元/平方米到21000元/平方米的攀漲,目前已穩定在高位;另外中建·國際港7月報價爲23000元/平方米,相比該項目上一期在2011年開盤時的定價高出了24%。除去老項目維持高位外,純新盤入市也紛紛標齊區域最高價,其中北京明發廣場新盤報價17500元/平方米,這也是目前其所在大興天宮院板塊的較高水平。
改變產品商住先行
對於一些遲遲拿不到預售證的住宅項目來說,改變產品入市節奏,成了應對調控的手段。早在今年3月,位於東五環外的某項目就已經開始着手領取新一期住宅的預售證,但幾個月過去了,預售證遲遲拿不到。爲了不影響整個項目的銷售,該項目內部人士近日告訴記者,他們決定先推住宅以外的商住產品,暫過無房可售的難關。
據瞭解,該項目首期住宅項目於去年12月開盤,今年3-4月,一期項目已經銷售殆盡並開始着手二期住宅的銷售,不過,受制於預售證遲遲沒有發放,該項目二期至今尚未開盤。項目的銷售人員表示:“我們正在做商住項目的蓄客,現在就可以排號,目前已經排了100多個了。”
看到這種狀況,一直關注該樓盤,準備買二期住宅的王小姐甚是鬱悶:“本來準備好了錢,按照目前的價格準備的,這拖下去,下期開盤的住宅價格肯定還得漲點。”
存款驗資漸成風氣
業內人士普遍預計,供應的長期不足將使得此輪調控之後房價下行的可能性不大,雖然“限價令”使得價格的攀升趨勢被戛然打斷,但整體房價將會在高位基礎上企穩。
與此同時,在市場需求不減的背景下,7月預計入市項目中還出現一個新的特點,即“存款驗資”的現象增多。譬如,包括中建·國際港、金第萬科金域東郡等在內的項目都提出開盤前排號辦卡均需提供“20萬元存款證明”,或其他相應的資產證明。
亞豪機構副總經理任啓鑫認爲:“存款驗資”原本多出現在中高端項目,用以篩選有效客戶需求,而上述兩個項目則均屬於中低端的剛需樓盤,由此可見“存款驗資”在中低端項目中也逐漸形成風氣。