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大亞灣樓市大多以『深圳東』為噱頭,吸引深圳的客源。南方日報記者梁維春攝
-編者按
建設環大亞灣新區是惠州今後5年將完成的『三件大事』之一。此前兩度更名,再加之近期環大亞灣新區總體規劃(征求意見稿)的出爐,環大亞灣新區的建設備受關注,也是惠州未來爭取進入『珠三角第二梯隊』的一個重大平臺。
環大亞灣新區的發展目標(以2011年為目標實現的起點時間)是:實現『五年經濟總量翻番、七年再造一個新惠州、十年成為新興增長極,二十年建成現代化綠色生態灣區』。惠州地產業界對於環大亞灣新區的建設一直充滿期待。環大亞灣新區包括大亞灣區、惠陽區全境,以及惠東縣的8個鎮辦。這個范圍內特別是靠海的地區擁有眾多地產項目,其中有不少是濱海旅游地產項目。業內人士預計,隨著環大亞灣經濟帶的建設,三地沿海的交通設施、生活配套等條件將大為改善,屆時將促使沿海樓市逐漸昇溫。環大亞灣新區毗鄰深圳,還有業內人士預計,在『環大亞灣經濟帶』的帶動下,沿海樓市昇值空間等優勢將凸顯,未來將吸引更多的深圳客來投資或居住。
從本期開始,《惠州觀察·宜居周刊》將推出環大亞灣新區樓市掃描的系列報道,關注新區內三個不同片區的樓市行情,以及分析未來的走向,同時請業內人士來探討三個片區的樓市如何整合或者錯位發展,助推環大亞灣新區的發展。
說起大亞灣樓市,可能很多人頭腦就會浮現這樣幾個關鍵字眼:深圳東、深圳客、房產泡沫、睡城、空城。確實,大亞灣片區的地理位置特殊,與深圳接壤,但房價卻只有深圳的幾分之一,因此吸引了不少深圳人在此置業。大亞灣樓市也經歷過上世紀90年代房產泡沫破裂的慘痛教訓,近幾年來又深受房地產調控政策的影響,一度導致不少深圳客撤離大亞灣區,留下孤零零的一棟棟樓房。大亞灣也被一些媒體稱為『空城』、『睡城』。
經歷了風風雨雨,大亞灣樓市在不斷成長,依舊有不少開發商堅守在這裡,他們看中這個片區未來的發展前景,當然短期內,由於生活配套等不夠完善,人氣的集聚還需要一定的時間。如今惠州提出建設環大亞灣新區,無疑給大亞灣樓市注入了一劑強心針,當地開發商們滿懷信心,隨著新區的建設、生活配套的完善,更多深圳客的到來,大亞灣樓市將迎來艷陽天。
當地樓盤對外宣稱『深圳東』
大亞灣區屬於惠州市管轄,與深圳市接壤,翻看大亞灣樓市的宣傳海報,可以看到幾乎所有項目都對外宣稱項目位於『深圳東』,甚至有的項目的宣傳海報、廣告對於『惠州』以及『大亞灣』等字眼一個都不提。從中也可以看出大亞灣樓市對於深圳客有多依賴。記者曾經在大亞灣片區多個樓盤的售樓中心看到,停車場內不多的幾輛小車,全部都是『粵B』車牌。在深圳工作的黃先生開著車一家三口來大亞灣看房,他們一家三口對於大亞灣片區沒多少了解,只是知道這裡房價便宜,只有深圳關內房價的五分之一。同樣在深圳工作的林先生告訴記者,之前自己想在深圳買房,但是高房價讓他根本承受不了,他曾經跟中介說過,自己只能接受每平方米幾千元的房子,中介就把他帶到了『深圳東』。一開始林先生沒留意,還以為這也是深圳關外的一個區域,後來進一步了解,纔知道這是惠州大亞灣區,不過房價確實讓林先生心動,他看了幾個樓盤,價格大多只有5000多元/平方米。
之所以打著『深圳東』的招牌對外宣稱,這跟大量深圳客在大亞灣置業密不可分。深圳地產業內人士華仲佔說,來大亞灣買房的購房者中差不多有八成甚至九成都是深圳人,從這個角度來看,大亞灣基本上是深圳人的大亞灣。在大亞灣樓市,差不多還有五六成的開發商是從深圳過來的。此外,大亞灣一些產業也是從深圳轉移過來的,比如比亞迪汽車產業等。
樓市調控讓不少深圳客離場
大亞灣樓市曾經歷過上世紀90年代的房產泡沫,而這幾年對大亞灣樓市影響較大的則是宏觀調控政策。嚴厲的樓市調控政策讓大亞灣樓市的成交量大幅下跌,也讓不少深圳客離場。大亞灣某樓盤的營銷人員張小姐說,以前每到周末,前來看房的深圳客熙熙攘攘,而在樓市宏觀調控政策影響下的這一兩年裡,前來看房的深圳客明顯減少,他們樓盤的營銷中心周一到周五幾乎門可羅雀,周末稍微好點,但人數並不多,連街上深圳牌照的車輛也少多了。
有業內人士分析,不少深圳客來大亞灣買房均屬於投資性置業,一個人擁有好幾套房毫不為奇,而樓市新政旨在打擊『炒房』現象,其中包括暫停發放購買第三套及以上住房貸款等,這大大打擊了深圳客的置業熱情。
面對房地產市場有價無市的局面,大亞灣的不少樓盤紛紛加大打折優惠力度,爭取多些人氣,盡量減少新政的影響,避免『傷』得太重。甚至一些樓盤推出了『墊首付』、『一成首付』等非常規的促銷手法。
開發商的營銷力度大為加強,從深圳驅車前往大亞灣片區,惠深沿海高速沿線各種大型廣告牌上的『深圳東』、『首付×萬起』和『××不如買房』等字樣非常惹眼,還有一些開發商讓一些年輕銷售人員直接走上馬路,在一些紅綠燈處,只要見有車輛在等待紅綠燈,就馬上熱情地遞上五顏六色的樓盤宣傳單。在新的政策環境下,一些仍舊看好大亞灣片區的深圳客的投資重點和方向也發生了變化,比如原來專注於商品房市場,現在則開始關注商業地產等。
生活配套不足人氣待提高
在大亞灣看房的深圳客普遍會有這樣的感覺:當地的生活配套依舊不足,有些樓盤周圍是工廠或者是空地,購物休閑要到澳頭鎮甚至是去到惠陽淡水城區。從深圳來大亞灣看房的陸先生稱,未來大亞灣發展前景可能不錯,但短期內自己不好到此居住,因為生活不方便。在大亞灣中心區主乾道——石化大道上行駛,也明顯可以感覺到當地『地大人稀』。周邊有不少嶄新的樓房或廠房,但是卻看不到多少人,車輛也不多。大亞灣樓市也因此被一些人稱為『空城』。
盡管如此,當地開發商對於大亞灣樓市的未來依舊看好。大亞灣中聯置業有限公司董事長呂聯發看好了大亞灣的發展趨勢,他認為,作為一個國家級的經濟開發區,大亞灣這幾年的GDP一直呈快速上漲的趨勢,這充分說明大亞灣無論是經濟收入、產業昇級以及人口轉移等方面都是突飛猛進的,經濟迅速增長會帶動城市的發展,這明顯的變化會使市政配套隨之逐步完善。產業的快速拉昇會帶來大量的人口進駐,這些對房地產的拉動都是顯而易見的。對於吸引更多深圳客,呂聯發也充滿期待,他認為,大亞灣作為深圳東的首個承接站,大批深圳客戶在高房價的重壓之下,會選擇在本區置業,這些年區域的成交客戶中80%以上都是深圳的客戶,這一點就說明了未來深圳的房價只會居高不下,會有越來越多的人選擇在大亞灣置業。
深圳地產業內人士周學軍是一位對大亞灣有深厚感情的老地產人。他認為,現在的大亞灣是有一個非常好的窪地效益的,假如說在這個時候我們能夠把握好時機,等到高鐵開通之後,相信新一波的深圳客的購房熱潮一定會來到。一些業內人士建議,在大亞灣居住環境、配套設施等取得較大改善前,不管是投資客還是自住者,在大亞灣區域買房都是一個必須謹慎的選擇,可以考慮長期投資,選擇有實力的地產商的產品,以5到10年為單位做長期投資規劃。
南方日報記者羅銳