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-昨公告稱終止開發杭州申花地塊業內人士認爲該地塊“噎住”雅戈爾(行情,資金,股吧,問診)資金鍊
6月20日晚,雅戈爾集團股份有限公司(雅戈爾,600177)公告稱,終止杭州申花地塊的開發並擬計提4.842億元資產減值。
事實上,昨日杭州地產圈已紛傳,雅戈爾犧牲4.8億元保證金,於兩週前退還申花板塊的53、56號地塊。
這兩宗地塊位於杭州市拱墅區,鄰近規劃中的杭州地鐵2號線。2010年11月,雅戈爾集團股份有限公司(雅戈爾,600177)全資子公司杭州雅戈爾置業有限公司以24.21億元競得這兩塊相鄰宅地,約1.8萬元的平均樓面單價成了申花板塊地王。
昨晚8時,杭州市國土局發佈消息稱,因雅戈爾未按土地出讓合同約定履行,根據國家、省、市有關規定和土地出讓合同相關約定,報經杭州市政府同意後,將依法依約解除相關合同,目前相關手續正在辦理過程中。
昨日,雅戈爾下跌4.08%,收於6.59元/股。
雅戈爾曾創多個“地王”
雅戈爾進軍房地產,長期實行“高價拿地”的豪闊路線。在大本營寧波之外,也創造多個地王,2004年4月,在蘇州競得工業園區湖東03、04、05三幅地塊,樓面價逾6000元震驚蘇州地產圈,當時湖東房價還在5000元左右徘徊。2007年7月,雅戈爾經過90輪競價,以14.76億元競得杭州商學院地塊,15712元樓面價成爲杭州申花板塊的地王。
2010年11月,杭政儲出[2010]53號、56號地塊(即“申花板塊的53、56號地塊”)公開出讓,兩者總建築面積13.5萬平方米。
據2010年12月2日雅戈爾公告,在2010年11月30日杭州市國土資源局舉辦的國有建設用地使用權公開掛牌出讓活動中,雅戈爾分別以116500萬元、125600萬元的價格競得杭政儲出[2010]53號、56號地塊的國有建設用地使用權。
其中,53號地塊即申花單元R21-17地塊,東至規劃益樂路,南至申花單元R21-19、R22-10地塊,西至豐潭路,北至申花路,出讓土地面積24308平方米,土地用途爲住宅(設配套公建),容積率2.7。
56號地塊即申花單元R21-19地塊,東至規劃益樂路,南至方家北路,西至配套規劃小區道路,北至申花單元R21-17地塊,出讓土地面積30148平方米,土地用途爲住宅(設配套公建),容積率2.3。
當時,雅戈爾全資子公司杭州雅戈爾置業有限公司與杭州市國土資源局簽訂了《出讓合同》(後合同主體變更爲其全資子公司杭州雅戈爾城北置業有限公司),約定以24.21億元的總價受讓申花地塊,並於約定時間內繳付第一期土地出讓價款合計121050萬元(其中48420萬元爲履行合同的定金)。由此,申花板塊的53、56號地塊的樓面價分別爲17751元、18114元,成爲申花板塊的樓面價地王。
然而,在房地產調控下,市場行情急轉直下,申花板塊有些項目住宅銷售單價跌破1.6萬元。即便經歷去年的復甦,申花板塊在售樓盤均價也在22000元左右,這些項目的樓面價基本在1萬元以下。
“不如退地划算”
業內人士認爲,雅戈爾申花地塊樓面價高達1.8萬元,其項目只能走高端路線,建安成本會比較高;地塊拖延時間也過久,財務成本高昂,再加上稅務、銷售等各項成本,其保本價將超過2.6萬元,銷售壓力不言而喻。何況該地塊還未開工,按照杭州相關政策,即便其現在開工,最快也要到年底才能開盤,屆時市場行情還是個未知數。另外,雅戈爾自2007年進入杭州至今,銷售情況一直不樂觀,比如杭州商學院地塊2010年10月開盤,至今都未能清盤。申花地塊更是噎住了其資金鍊,在飄渺不定的市場行情下,堅持開發可能虧損,還不如退地更爲穩妥。
雅戈爾公告稱,2011年1月以來,房地產市場的政策環境、市場形勢和供需關係發生較大變化,綜合權衡後,終止開發申花地塊有助於最大限度地保護股東利益及公司權益。根據原《出讓合同》的約定,若合同解除,公司已繳付土地款中作爲履行合同定金的48420萬元將不予返還。
就此次計提對公司財務狀況及經營成果的影響,上述公告稱,本期公司地產業務發展順利,預計房產板塊2013年度將結轉營業收入80億元以上(同比增長53%以上),扣除本次計提資產減值準備後預計房產板塊全年淨利潤比去年略有下降。
雅戈爾公告還稱,本期公司房產預售良好,截至2013年5月31日,已累計實現預售面積249847平方米(訂單口徑,含合作項目),預售金額601043萬元,較上年同期增長92.44%。
“已支付土地款”不明
國土部2010年公佈《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》,規定開發商在拿地後10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂後1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,餘款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年,其中出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建築密度、套型面積及比例、定金、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認定標準、違約責任處理。
也就是說,雅戈爾必須在2011年內付清土地出讓金。然而,自2010年12月競得申花地塊至今,雅戈爾可能都未付清地款。雅戈爾2011年年報稱,報告期內,公司已支付杭州申花地塊土地款7.91億元。雅戈爾2012年半年報顯示,杭州市國土資源局位於雅戈爾預付款項金額單位的首位,預付款項約爲12.1億元,時間爲1-2年,未結算原因爲土地預付款。
事實上,兩年半以來,雅戈爾一直深陷“地王之困”,上述兩幅地塊也鮮有動作,並屢次傳出退地傳聞。
昨晚,杭州市國土局除提供100餘字的通稿外,並沒有說明雅戈爾沒有履約的具體內容,以及是否至今仍未繳清土地出讓金。
業內人士表示,申花板塊53、56號地塊若不改動指標,近期重新出讓,樓面價若要達到1.8萬元,難度較大。