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歷經數年結構調整,綠地的業務版圖已呈三足鼎立之勢。登陸港島非為短期融資,更是其大舉擴張海外的前奏
5月12日,綠地控股集團旗下高端商務酒店品牌『鉑驪』在德國法蘭克福正式掛牌營業,綠地自主酒店品牌正式登陸歐洲。
完成綠地酒店業務歐洲第一單後,綠地控股集團董事長張玉良沒有休息多久,就繼續自己在歐洲數國的輾轉行程,十幾天後纔回到上海。對他來說,法蘭克福只是繁忙行程中的一次小憩。
張玉良很忙。從年初公開上市消息以來,綠地以令人震驚的速度完成了與香港資本市場的對接。從年初他第一次公開宣稱,要將酒店及海外業務打包香港上市,到與盛高置地完成借殼協議,綠地僅耗時半年。這半年中,綠地的海外業務遍地開花:濟州島項目開售,澳大利亞、西班牙等地的業務即將落地。
鮮為人知的是,在整個綠地體系中,地產業務並非最為突出一塊。自2009年,張玉良一直潛心布局,用五年時間打造綠地集團的業務框架,能源、金融和地產,目前已呈三足鼎立之態,綜合實力在上海一眾國企中排名第三。登陸港島,並非為短期融資考慮,而是綠地的海外通道已經打開,擴張的時機已至。
登陸港島
綠地籌備上市的速度,就像它蓋樓的速度一樣快。
2013年5月8日,上海盛高置地(控股)有限公司(HK.00337,以下簡稱『盛高置地』)與綠地控股集團(『綠地控股』)聯合宣布,綠地控股將通過其在香港注冊的全資子公司,以總共約30億港元的代價,認購盛高置地增發的普通股及無投票權可換股優先股。交易完成後,綠地控股將持有擴大股本後60%的股份,盛高置地將更名為『綠地香港控股有限公司』,現有大股東董事局主席王偉賢將為第二大股東。
在此之前的4月19日,盛高置地已經停牌。
與另一家商業地產巨頭萬達相比,綠地的上市之路更為平坦。萬達在今年更早時候借殼,啟動了上市進程,但此前卻經歷了兩輪私募、整體上市遇阻、院線板塊A股排隊等波折,而綠地高層告訴《財經國家周刊》,綠地和盛高置地接觸的時間『也就半年』。
房產諮詢公司CRIC在今年一季度評出的房企十強中,綠地和萬達是最後兩家未上市公司,剩餘8家均在香港上市,其中萬科與保利均有A股、H股兩個資本平臺。
能以未上市公司躋身十強,顯示出綠地的實力,也更凸顯出登陸聯交所的重要性。綠地公告稱,此次交易之後,上市公司將擁有更強大的資源整合能力,資本平臺的優勢也會進一步發揮。上市公司將成為最具有競爭力的中國房地產企業之一。
公開資料顯示,盛高置地主營中高端住宅、城市綜合體及高端旅游地產,其與綠地同出自上海,目前進入國內10個城市,擁有近470萬平方米土地儲備。
根據張玉良此前公開說法,綠地准備將海外及酒店業務注入殼公司。『這只是開始的設想,哪些資產裝進去,裝多少,還沒最後確定。』綠地人士說。
加速出海
綠地上市的一個重要原因,是為其加速出海奠定堅實的資本後援。正在調整地產架構的綠地,其商業地產的比例在逐年提高。2012年中,張玉良在接受《財經國家周刊》專訪時首度提出,在兩年內將綠地的商業地產比例調整到40%-50%。這會在某種程度上犧牲掉利潤及回款速度,也是綠地出海的最直接動因。
從今年年初的房企融資情況看,包括融創、綠城、碧桂園在內的眾多內地房股均有融資動作。CRIC分析師朱一鳴認為,房企目前最普遍的做法是銀團貸款及發行票據和債券,融資成本一般不超過10%,遠低於內地信托、基金等15%以上的成本。從長遠看,綠地也需要這樣一個海外平臺。
此外,海外的金融產品也更匹配綠地的商業地產戰略,因為當前內地的融資方式並不適用於商業地產,如銀行貸款、信托和債券等,均有貸款期限和回報率或公司控制權的要求。而在更為成熟的西方地產市場,REITs(房地產投資信托基金)可看做為商業地產量身打造的融資方式,卻在中國遭遇難產。綠地奔赴香港則可化解這種尷尬。
『香港是最好的窗口,綠地要成為高度國際化的公司,必須走出去。』綠地人士如是說。
不少房企如萬通、萬科、首創等,均在某種程度上實現了『走出去』,但蘭德諮詢總裁宋延慶認為,綠地的實質動作其實更大,『它在韓國濟州島的項目早就開始賣了。』這個佔地1000畝的旅游度假大盤,是目前中韓兩國最大的地產合作項目,韓國總統李明博曾在去年出席了該項目的簽約儀式。
除了韓國,綠地的觸角已經延伸至歐洲、澳大利亞等地,涵蓋酒店、住宅等多種業態,擴張速度驚人。『利用中國市場資源實施全球化戰略』是張玉良一貫的理念,全球化不僅意味著更長期的收益,也帶來實在的眼前收益。 2012年起,中國已經成為世界第一大境外旅游消費國。所以綠地出海的第一選擇是移民群體較為青睞、中國游客及留學生較多的國家及城市。『這是一種既符合市場需求和趨勢,又能夠發揮企業優勢,並且風險可控的商業模式。特別在國際化初期。』張玉良說。