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商業地產野心
綠地出海固然有多重考慮,國內地產調控的不確定性也是原因之一。在區域擴張的同時,綠地的地產產業鏈也在延長。
善於謀劃的張玉良讓綠地成為一家綜合型企業,在地產領域,他也不可能錯過商業地產這個大蛋糕。綠地房地產體系中,商業地產目前比例不到40%,而兩年內,張玉良希望這一數字達到40-50%。
目前,國內主要針對住宅市場的調控已經陷入僵局。在張玉良看來,這是因為『用了較多的行政手段,經濟手段很少,方法不夠好』。
對此,綠地的選擇是調結構。『市場壓力比較大,但我們繼續調結構是堅定的,在核心競爭力方面爭取提高,哪怕行業下滑,我們也要繼續進步。』但商業地產的區域泡沫化已經開始。即使力主做商業的萬科總裁郁亮,也在今年表示出對商業地產局部過熱的擔懮。而商業地產的龍頭萬達,在遍布全國的60多家萬達廣場中,也有部分出現招商危機。綠地的商業算盤該怎麼打?
『我們更高端,更注重配比,比如一萬平米應該配什麼商業,配多少商業,我們研究得比較深刻。』張玉良說,『小公司做專業,大公司做綜合。』
2012年,綠地與泰國正大集團簽訂合作協議,在北京CBD區域為其代建企業總部。雙方的合作還包括國內在多個城市建設大型購物廣場和綠地中心。初期投資規模已經超過百億。
『不但要代建,還有工程和後期的管理。』張玉良認為,能夠為世界500強企業做到技術品牌輸出,已經證明綠地的產品和實力。『它把所有要拿的土地交給我,我把它建完之後交給他,輸出品牌,像酒店一樣(貼牌代建),收7%的管理費,是非常好的一個轉型,接下來這樣的項目我們可能會做到幾十個。』
張玉良的計劃是,綠地要做中國高端物業建設管理的品牌輸出公司,這在中國目前還沒有。『一些國際化的公司進來,可能各方面都不如我們,我們幫他建設管理,提高了效率,節約了成本。這對我們來說是第三產業。我們做商業地產也得轉型。』
綠地的底氣還來自需求旺盛的地方政府。『它做了政府想做、但沒能力做的事情。』蘭德諮詢總裁宋延慶認為,綠地中心迎合了城市昇級的需求,也容易成為地方政府看得見的業績。
綠地的挑戰則是,從快進快出的住宅轉向周轉率低的商業地產,將帶來更大的資金壓力。
『我們的商業地產銷售部分將佔50%以上。』綠地高層告訴《財經國家周刊》。以其最主打的綠地中心為例,該中心將涵蓋寫字樓、商鋪和酒店等業態,大部分或將出售。這將緩解綠地來自商業地產的資金壓力。
綠地的自持物業將是酒店。綠地人士介紹,目前其酒店項目已遍及北京、上海等全國35個城市,產品覆蓋高、中端。目前建成及在建酒店60餘家,資產規模200多億元。『綠地已成為國內最大酒店物業持有商和管理運營商之一。』
張玉良表示,盡管遭遇調控,但『綠地這樣的企業資金鏈不緊張』,因為銀行對好客戶依然捨得放款。『而且綠地產品多元,所以中、長期和短期貸款的匹配很好;有好的產業結構就不難融資。』
另一個綠地
在地產調控極為嚴峻的2012年,綠地終於躋身千億之列。不應被忽視的是,在與地產業務並列的金融和能源領域,綠地更早實現了突破。
張玉良透露,2011年綠地的總產值是1800多億元,其中1100多億元來自能源和金融板塊的貢獻。『這兩大板塊能夠增強企業的造血功能,為地產提供強大的現金流。目前這三大領域之間已經形成了一種良性互動的關系。在調控的背景下,廣大地產商感覺寒風凜冽,但是我們沒有這種感覺。』
『你能看到的是一個結果,就是2011年綠地擁有了很合理的產業結構。但你沒看到的是,我們為此已經調整了五年。』宋延慶說。
在能源領域,綠地在國內瞄准煤炭深加工領域、建立石油產供銷一體化基地;在發展中國家采取『主業換能源』的策略。
在金融領域,綠地參股、控股多家銀行,對證券公司、小額貸款公司亦有涉獵。
按照張玉良的規劃,未來五年,綠地計劃達到4500億到5000億規模,進入世界200強。其中能源規模2000億,房地產1800億,金融1000億。
『一個大企業需要有穩定的產業結構。』張玉良認為,綠地的產業多元化不僅是穩增長的需要,也是為了應對宏觀調控。
在綠地集團的簡介中,依然寫著『房地產主業突出,能源、金融等相關產業並舉發展』的產業布局。作為主業中的主業,無論是產品還是區域的調整,都預示著地產在短期內仍是綠地的重心。
這也是綠地最大的優勢所在。『做政府想做的事情、做市場需要的項目是綠地一貫的理念。』張玉良經常把這句話掛在嘴邊。接下來的例子是超高層的綠地中心:中國的城市需要有個標志物,這種需求,相當多的政府都有。比如曾經的上海金茂,是國家13個部委出錢建成,而現在綠地一家公司就可以做十幾個類似項目。高技術、長周期、大風險,當然也有大收益。
時間可以倒回到1992年——綠地成立的年份,這一年,鄧小平完成了他最後一次南巡,之後十萬黨政乾部棄官從商,這批人後來被稱作92派。在中央部委任職的黃怒波、結束10年鋼鐵工人身份的許家印以及在上海農委分管住房分配的張玉良,都在這一年下海,且是最後一批入行地產的大佬。
或許從那時起,綠地的脈絡就已經定下。
(《財經國家周刊》記者姚一然對本文亦有貢獻)