|
||||
近來,房企“出海造房”熱潮持續升溫。5月中旬,英國《金融時報》報道稱,中資房企“總部基地”將斥資10億英鎊(約合人民幣94億元),在倫敦皇家阿爾伯特碼頭開發商業地產,佔地35英畝(約合14.16萬平方米)。據估算,該項目可能是中資企業在英國最大規模的投資項目之一。
爲什麼要出海?需求是顯而易見的答案。事實上,隨着開發商出海項目陸續上市,這些房子大多“返銷”中國人,開發商海外投資時,無論是拿地、開發還是銷售,都帶有濃郁的中國特色。
集體“出海造房”投資達百億美元“我認識的一家房企在海外的一個項目,本來說好在年中開盤,結果還沒開盤,就賣了九成,買家絕大多數都是中國人。”5月24日,巨龍出國集團總裁陸炳同對深圳商報記者說,但其不願透露具體房企和項目所在國家。
當中國人最爲迷戀的投資品“房產”被限購以後,一股由中國富豪們掀起的房地產投資熱浪開始席捲全世界。從澳大利亞、加拿大、英國、美國,到法國、愛爾蘭,甚至塞浦路斯,等等,都可見到“中國購買”的足跡。胡潤2012年11月發佈報告稱:目前中國高端消費者中擁有海外資產的比例高達三分之一,海外資產佔到其總資產的約19%,而海外資產中,房地產是最主要的投資領域。
來自中國海外投資聯合會的一項數據顯示,2012年以來,碧桂園、中國建築、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十餘家大型房企,已在海外有房地產項目或確定投資計劃,投資規模已達上百億美元。
據瞭解,海外市場貸款利息多爲4%~5%,融資成本低。“另外,和國內按照某個項目融資不一樣,在國外開發商可以多種渠道融資。”正略諮詢顧問趙麗燕對深圳商報記者分析說,國外土地成本低,國人海外置業的火爆,以及從戰略佈局角度需要國際化等,這都是房企淘金海外的原因。
“中國式”開發主要賣給中國人爲了降低市場風險,淘金海外的發展商,大多和當地開發商進行合作。例如萬科和美國鐵獅門、香港新世界聯手。但是,在開發過程中,卻也帶有明顯的中國特色。
在拿地策略上,房企緊緊追隨國人足跡。由於經常和房地產企業合作,陸炳同對房企海外運作相當熟悉。他告訴記者,開發商在國外拿地,一般遵循以下幾個原則:首先是城市人口要足夠多,至少在300萬以上;其次,儘量挑選離中心區近的地段,並且外來人口一定要較多。“如果開發一個大盤,幾千套房,必須吸收外來人口,尤其是中國移民要多,才能消化得了。”陸炳同說。
爲了節約成本,在建材的採購方面,房企也獨闢蹊徑。“有開發商從國內採購電線、插座、安防系統、瓷磚、門等建材,再運輸到國外。因爲中國是世界工廠,很多原材料質量既好又便宜。這樣一來,房企又能多出20%左右的利潤。”
而在銷售方面,房子造出來後,有很大一部分是“返銷”給中國人。
萬科鬱亮說:“中國人想去哪裏,哪裏的中國人最多,我們就去哪裏。”中國有35%的移民涌向美國,而在美國舊金山,華人的數目也相當多。這也可以解釋爲何萬科首先選址舊金山。
碧桂園於馬來西亞的金海灣項目預計今年正式對外銷售。在該項目上,碧桂園也主打“移民牌”。“目前該項目正在全國進行前期推廣工作,最先帶出去考察項目和投資環境的對象是碧桂園的老業主。在推廣過程中,除了移民政策,還用旅遊、投資、教育、醫療等資源吸引買家。”碧桂園相關負責人表示。
又如綠地韓國濟州島項目,擁有2000多套住宅,其中的70%打算賣給中國人。
海外地產還有一個隱藏風險,則是“自產自銷”的模式長久性值得懷疑。從海外建項目最終再賣回給中國人,這樣的操作模式雖然可以實現,但是依託中國人的海外置業潮究竟可以走多遠值得懷疑。據《深圳商報》