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隨着“國五條”細則紛紛落地,一線城市多數進入限購、限籤、限價、限售的“四陷”時代,其中,限售和限籤政策更被認爲是新政加碼的“重頭戲”。儘管業內認爲,限售限籤只是爲了完成調控目標數據的“法寶”,開發商必然會推出一系列應對之策,比如:裸賣;然而,也有一種觀點認爲,爲了要確保“走量”,肯定有不少房企會將樓價調整至“政府指導價”,而不會單純只靠“裸賣”。面對開年的大好局面,不少房企紛紛提高了年內的業績目標,在新政加碼的大背景下,可以肯定的是,爲了達成既定目標,房企必須直面壓力。
限售限籤雙管齊下
3月31日晚,廣州“國五條”細則終於踩着最後期限出臺,成爲了一線城市中最晚公佈地方版細則的城市。相比於北京、上海這些一些城市,穗版的國五條顯得十分溫和。對於市場較爲關注的二套房轉讓稅率以及增城、從化限購等問題都仍未有最終定論。
自從政府要求“商品房預售前需接受價格指導”之後,廣州限價加碼的說法不斷,各種限價標準也此起彼伏。限售、限價、限籤的依據是什麼?新“國五條”裏面有一條“如果報價過高,有關部門可以給予指導價,如果他們不接受可以限制預售”,所以廣州市也依據這一條。合富輝煌首席分析師黎文江指出,由於第一季度廣州十區均價達到1.6萬元/平方米,同比漲幅很厲害,遠超今年廣州房價調控目標(同比上升7%-8%左右),所以有關部門採取限價、限售的措施。
實際上,在去年9月份,廣州市已經開始對高端項目進行限售或者限籤,現在範圍擴大到基本所有樓盤都要採取類似措施。這主要是因爲南沙和花都等郊區項目價格漲幅也很明顯,特別南沙有國家級新區的利好,所以房價上升到了1.1萬元/平方米。所以南沙不僅高端項目要控制,一般項目也在控制。花都新華鎮、汽車城也是如此,汽車城樓盤價格以前8000-9000元/平方米,現在上升到了1萬/平方米左右。
有房價調控壓力的廣州,近期遭遇“領證難”的尷尬。大批趕跑“五一”推貨潮的住宅項目,因拿不到預售證而集體失約,而“政府指導價”卻遲遲未落地。廣州於4月24日正式執行預售住宅價格申報制度,就在5月份的第一週,全市竟然零張預售證派出,十區二市全部吃“鴨蛋”。不得不承認的是,“限預售”確實爲持續升溫的樓市降了降火。據廣州市國土房管局公佈的數據顯示,廣州4月十區兩市一手樓網籤均價爲16374元/平方米,環比下降2.6%,這是近半年以來全市均價首次出現回落。
“限網籤”的升級版“限預售”已經令廣州樓市進入新一輪的博弈期。業內人士分析,新政策下不排除有個別實力一般、資金鍊緊張的房企會率先“跳水”,以“政府指導價”出貨。
房企完成業績目標壓力大
面對去年底和開年的大好形勢,不少房企紛紛在開年提高了年內的銷售業績目標,其中不乏步伐較大者。面對新政壓力,房企的高調目標能否順利完成?
今年1月14日,恆大集團成爲首個正式發佈2013年業績展望的房企。據報告顯示,今年恆大集團調整了全年合約銷售目標,總額定在了1000億元人民幣。這也是今年首家定下了突破“千億”目標的大型房企。
恆大是首家公佈年度目標的房企,但事實上,早在去年底就已經有聲音傳出基本所有的大房企都會在今年大幅上漲銷售目標。而恆大的25%並非是最大的調速幅度。曾經有報道稱,碧桂園有可能是今年上調銷售目標最激進的企業之一,今年的合同銷售額的預定增長率甚至遠遠超過30%。此外,中海、保利、萬科近日都紛紛被傳出將一改去年保守的作風,大幅調高2013年的合同銷售目標,其中對幅度最保守的估計也達到了20%。
大房企的積極也引來了各地開發商的跟風。在北京、重慶等地房企大幅上調銷售目標已經成爲新一年的流行風氣。重慶的金科地產今年的目標計劃就達到115億元,較去年的86億元上漲幅度達到33.7%。而中海地產重慶公司上調幅度也預計達到40%-50%。保利地產重慶公司預計也達到20%-30%。據報道,北京珠江地產有關人士透露,2013年該區域公司的目標將是50億元,這相比於去年剛超30億元的銷售目標而言,增長的幅度超過六成。而當地的金力集團,銷售目標的增幅更是定在了一倍多。有業內人士告訴記者,今年房企在制定銷售目標上的積極態度與去年的保守形成了鮮明的對比,“預計今年各大開發商總部都會定下比較高的增長目標,包括廣州在內的區域銷售壓力肯定也會增加。”
滿堂紅集團研究部副經理肖文曉表示,衆多開發商去年收穫頗豐,對於今年的形勢普遍有心理預期。然而今年的房價控制目標相比去年確實嚴格了,政府保持着高壓態勢,以預售證監管、限籤等方式在前端進行控制,如果房價漲勢兇猛,引來房產稅、“20%個稅”出臺也說不準,市場在調控的籠罩之中。在這種情況下,開發商會認真對待懸在“頭上”的政策,而有關房價的博弈依然存在。
“裸賣”“雙合同”大行其道
今年剛開年,由於成交不錯,樓盤在價格上一般都咬得比較緊,較少出現有低折扣大幅優惠的現象。然而從3月份起,廣州打折樓盤就變得多了起來。據瞭解,各大樓盤在4月的市場報價中,基本都出現了優惠的字眼。特別是番禺、花都等供應量比較大的近郊區域,折扣的優惠幅度更大。
廣州市政府在穗版國五條細則中表明姿態,不僅加大了土地供應量,也加重了中低價位、中小套型普通商品住宅的供應比例,從供應的源頭上以求解決供求矛盾,以滿足未來剛需客戶的持續釋放。供應量的加大,對於開發商清庫存並不太有利。“新盤低折賣的情況很少,老闆也不願意,現在優惠力度較大的都是老盤。”在4月儘管有不少樓盤都以加大優惠作爲賣點,但全新盤卻只有番禺君華香柏廣場,而推出的折扣力度也並非特別大,屬於正常的節奏。而如亞運城、學府南苑、祈福輝煌臺這些優惠力度較大的樓盤都屬於老盤,更多是爲了清貨。
早前曾有發展商表示,如“限價”出爐,爲保證銷售利潤,不排除會通過“雙合同”和“裸賣”兩種形式去規避政策。據業內人士透露,限價之下,開發商最直接的措施就是毛坯賣樓,裝修另算,“如果品牌開發商都賣毛坯房的價格,毛坯房交樓,它們的形象多少會受到影響,他們絕對不會這樣幹”,但開發商也可能會分兩個合同來賣,開發商自己籤毛坯價,裝修合同是裝修公司籤的,這是兩個法人代表籤兩個合同,屬於合法範疇。 (記者許蕾)