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今年5月以來,各地年內地王紀錄不斷被刷新,致使房價上漲預期逐漸加劇。事實上,縱觀昔日地王,有的確實賺得盆滿鉢滿,但也有一些項目資金被套牢,甚至導致企業資金鍊陷入僵局。
《證券日報》記者實地探尋北京房山地王藍爵公館後發現,項目銷售人員全程超級“熱心”推介,記者查閱網籤數據後發現,這確實折射出項目銷售之難。尤其該項目的開發企業前期將項目定位爲房山最貴豪宅,結果遭到市場拒絕,去化率一度不足10%。此後,項目雖然低調轉身爲接近剛需盤價格銷售,但其資金壓力仍難以紓解。
除此之外,北京市內某單價商業金融用地地王項目拿地兩年多以來一直沒有入市,其開發商爲該項目甚至成立了專門的商業項目團隊,但該項目至今甚至未曾動土。雖然商業項目前期定位與招商等工作比較複雜,耗費時間較長可能稍顯正常,但其7億元左右的拿地開支兩年僅資金成本就不容忽視。將來若土地升值較大或還存在着大賺的可能,但目前來看,該地塊兩年內並未見大幅升值空間,加之商業項目回報週期長,可見其越拖延開工入市時間,運營盈利那一刻來的越慢,企業的資金鍊顯然會被拖累。
而據記者近兩年對地王項目的採訪調查發現,多數地王項目盈利空間還是比較小的,當然,地段好、土地升值空間多倍上升的項目除外。以北京通州地王京杭廣場爲例,該項目爲綜合體項目,拿地三年以來,住宅部分剛剛拿到預售許可證,但即使項目以最高擬售價格29800元∕平方米的售價出售,這仍與開發商預計均價3萬元∕平方米以上的定價有一定落差。畢竟,一般來說,一個項目的實際成交均價是低於,甚至大幅低於最高擬售價格的。而且該項目知情人士曾向記者透露,項目儘管當年的樓面地價接近7000元∕平方米,但項目爲高層建築、精裝修等各種成本加進來之後,其成本價就可能超過22000元∕平方米。倘若無法實現25000元∕平方米的銷售均價,該項目的利潤空間也許仍不如一個快週轉的普通住宅項目。
更值得注意的是,有些地王項目乾脆直接壓垮企業的資金鍊,最爲典型的爲大龍地產退地王現象,此後該地產公司資金鍊遭遇“重傷”。此外,一旦土地市場地王頻出,樓市信號馬上被攪亂,房價上漲預期驟增,搶房,日光盤等現象將接踵而至。
由此可見,地王之殤不可不警惕,尤其對一些中小開發商來說,吞吃的結果可能是徹底傷了“胃”,理性拿地當是首要!