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1998年之前落成的小區,當時銷售時仍無物業維修專項資金。
天河北嘉怡苑小區是上世紀90年代中後期建設的電梯房,該小區電梯的使用年限已有20年,仍在『帶病工作』。
深圳電梯『吃人』慘案發生,各地電梯樓住戶都對小區電梯打醒十二分精神。最近,廣州市天河北嘉怡苑業主向媒體透露,所在小區是上世紀90年代中後期建設的電梯房,該小區電梯的使用年限已有20年,但因為沒有明確、統一的報廢年限,小區的電梯仍在『帶病工作』,頻頻出現故障,業主每次搭乘電梯都心驚膽戰。據了解,該小區為1998年之前落成的小區,當時銷售時仍無物業維修專項資金,無論業主或是開發建設單位,都不需要為此繳納費用。廣州市物業專項維修基金管理中心有關人士表示,廣東省物業管理條例於1998年出臺,當時規定由開發建設單位繳納物業維修專項資金;2003年,國家物業管理條例出臺,規定由商品房購買者繳納有關費用。故此,1998年之前是商品房物業維修專項資金的空白期,這些房屋至今已有15年以上的樓齡,電梯、水管等公共設備都需要對此更換。他建議小區先建立業主委員會,再對有關設施的更換進行開會討論並達成共識,最理想的狀態是小區業主共同按照105元/m2的標准繳納費用,建立小區的物業管理維修專項資金。文/圖:記者李鳳荷
租客擔心電梯安全另覓去處
天河北嘉怡苑位於天壽路和天河北路交界處,為一排三棟的高樓。記者日前來到這裡采訪,由於時值周末,出入的住客不多。天河北嘉怡苑C座五樓租客邢小姐在這裡住了兩年多,80多平方米月租3200元,她表示電梯經常壞,使得她對安全非常擔心,雖然有電梯也主動走樓梯。她曾親身經歷過一次電梯故障,當時電梯關門很久都關不上,最後要人用手纔關上。最近她搬到附近一個6層高的樓梯樓住,租金與嘉怡苑差不多,但再也不需擔心電梯安全問題。
一名住在該小區的業主吳小姐也向記者證實了該小區電梯頻頻出現故障的情況。吳小姐說,電梯經常出現故障主要表現為電梯突然急跌、電梯門打不開等問題。據介紹,這棟樓的電梯本應在今年3月9日完成質監局年審,但到4月份電梯內還沒有張貼『電梯安全檢驗合格』證書,已過有效期卻仍在繼續使用。
合富置業耀星華庭分行主管林朴欽表示,嘉怡苑位於省級重點名校華陽小學的招生范圍內,在業主心目中華陽學位是相當大的賣點,因此該盤業主並不輕易將物業放售,在售房源本來就不多。此外,因地處天河北商務區內,因此嘉怡苑兩房、三房單位租賃行情也不錯,兩房帶家電出租,月租金可達3500元,而三房則視乎家電配置月租位於4000~5000元的水平。林朴欽表示,以目前市場價來看,二手市場上在售的嘉怡苑114平方米3房單位,主要是南北兩種朝向,市場價約2.2萬~2.3萬元/m2,南向雖然光線不錯,但向馬路,北向則望花園;此外,嘉怡苑還有一種戶型是80平方米兩房單位,主要是東西兩種朝向,市場價約2.5萬元/m2左右。
滿堂紅天河北分店店長何景岳表示,嘉怡苑所處地段非常好,只可惜比較靠近主乾道,噪音較大。這三棟電梯樓租售價格較高,兩房80多平方米的月租為3800~4000元,三房租金為4000~5000元。85~89平方米的兩房普遍叫價在200萬元。他表示,嘉怡苑一年轉手的房屋不多,業主多為自住或長期出租持有,電梯故障的新聞刊出後,願意來這裡看樓的人少了很多。
權威解釋
老樓無維修資金
有問題靠大家『湊份子』
記者就嘉怡苑電梯問題致電廣州市物業維修資金管理中心,據有關人士透露,嘉怡苑在1998年之前建成,當時國家和地方尚未就物業維修專項資金出臺任何規定,也就是說,這期間出售的房屋的維修資金全部靠業主本身籌集。他認為,目前嘉怡苑當務之急是成立業委會,各方達成共識出臺更換電梯的一致方案。不過,據租客邢小姐透露,她去年底至搬走前,在電梯內多次貼過召集業主開會換電梯的通知,但沒有一次最終達成一致意見。
據記者了解,該小區業委會已選出,但業委會與物業管理公司也存在矛盾,目前尚未就電梯出臺任何解決方案。
廣州市物業維修資金管理中心人士表示,老樓換電梯與樓梯樓加裝電梯的做法類似,但難度在於取得兩個2/3的同意,即2/3面積和2/3業主的同意。即使是有物業維修資金的小區,小區內個別電梯需要更換也只能動用該電梯相關業主的物業維修資金賬戶,不能把小區物業維修資金的全部錢用於某部分公共設施的更換上,只能動用相關業主的物業維修資金的賬戶。以嘉怡苑為例,小區共有3棟,每棟有兩部電梯,若小區有物業維修資金的話,換某部電梯只能動用該棟業主的賬戶的錢,且一定需要獲得小區這部分業主的同意。
這位人士表示,從現在廣州市小區成立業委會的情況來看,成立業委會的小區偏少,就算是成立業委會也紛爭不斷。他認為業委會的公信力和執行力是動用維修資金的一個關鍵。
物業維修資金
暫未實現『跟房不跟人』
天河北嘉怡苑屬於1998年之前的老樓,無物業維修資金可用,但是對於一些樓齡十幾年但轉手多次的電梯樓來說,樓房有問題動用物業維修資金也有困難,難就難在房屋轉手但物業維修資金沒有轉名。據廣州市物業維修資金管理中心人士表示,在廣州市房管局推出的二手房網簽示范合同上,已就物業維修資金的歸屬指定專門條款,業主可以把有關物業維修資金加入到房價中,把物業維修金卡交給新業主,新業主可憑金卡和網簽的買賣合同到銀行辦理物業維修資金的轉名手續。這位人士表示,由於廣州市從2011年1月纔開始全面推行二手房網簽,之前二手房買賣用的是中介三方約,裡面沒有就物業維修資金的過戶等問題作出約定,因此很多人買了二手房卻沒有獲得相應的物業維修資金賬戶。
有關人士表示,他們曾經研究過不同的方案,一是允許單方改名,房屋買賣後可以由新買家單方申請改名;二是登房申明,在房管局網站設立專頁,讓新買家申明XX房的物業維修資金擬改至YY名下,各方需在多少個工作天內提出異議,如無異議即可改名。據了解,之前物業維修專項資金曾經准備推出『跟房不跟人』的措施,但這項措施始終未有落實,而且房屋物業維修資金在動用時始終還是需要業主簽名,他建議二手房買賣時雙方一定要就物業維修資金的轉接作出具體規定,業主保留好當時的繳款發票,把有關費用計算入樓價,買家也會認可。物業維修資金順利改名也有利於新買家居住。