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5月份是京版“國五條”細則落地的第二個月,與4月份相比,樓市成交量出現回升,新增需求量增長。市場分化也更加明顯,免稅房屋成交比例大,價格堅挺。高稅房屋目前仍較難成交。市場供需矛盾依然較爲突出。
據鏈家地產市場研究部統計,截至27日,北京二手住宅網籤量爲5550套,比4月同期上漲17.51%,比去年同期下降44.88%。新政執行近兩個月來,二手住宅成交總量爲10762套,不及去年至今年2月份的月均水平。
“新政落地兩個月,二手住宅成交量只有正常市場水平的五成左右。新一輪調控後市場成交量斷崖式下降,對於需求的抑制作用較爲明顯。”鏈家地產市場研究部張旭表示,預計5月份成交總量或接近7000套,與4月相比,環比漲幅應在25%-35%左右。從月內成交走勢看,五一假期後工作日的成交量處在上升趨勢。一方面,3月集中網籤的透支影響逐漸減弱;另一方面,“20%個稅”政策執行成爲既定事實,部分購房者由觀望轉爲入市。預計5月後成交量仍會有緩慢回升。
“短期內成交量難以恢復到新政前的水平,三季度市場仍會繼續調整,月均成交量則會保持在萬套以下。”據專業人士分析,目前購房仍以剛需爲主,受信貸、個稅等綜合影響,改善性需求難以大量入市。在鏈家成交數據中,5月使用公積金貸款的成交量比1月減少近七成,全款和商貸減少約四成。
張旭也認爲,與新政後第一個月相比,5月需求釋放量明顯增多,新增客源量止跌回漲。但新增房源仍處在下降通道。目前,市場中絕大多數的成交仍以免稅房和低稅房爲主,高稅房源與購房需求不對稱,成交難度上升,或以降價來促進成交,除了部分換房羣體和急售狀態的業主,大部分出售意願較低,觀望情緒較重。這種需求與供應的分化對緩解市場供需矛盾產生不利影響。
鏈家地產市場研究部統計數據顯示,4月北京二手住宅成交均價爲26934元/平方米,環比微升1.4%。從結構上看,5月城區成交佔比小幅回升,比4月增加了0.18個百分點。五環內成交佔比增加了2.57個百分點。總價在200萬元以上的成交佔比比4月增加了1.29個百分點。
“5月份二手住宅成交均價出現小幅上漲,一方面是成交結構的影響,改善性需求有小幅增加;另一方面,新政之後,市場中購房者更傾向選擇‘滿5年唯一’的免稅房。目前,這類房源在成交中也佔到七成左右,價格也持續堅挺。”張旭表示,這在鏈家地產市場研究部的統計數據就能看出,5月二手住宅成交房屋議價空間較4月減少了0.4個百分點。
張旭認爲,新政出臺至今,二手住宅市場呈現出兩個明顯特徵:一是二手住宅市場進入特定階段下的“剛需市場”,由此也使得二手住宅成交均價低位平穩運行。二是房屋價格走勢分化,高個稅房屋買賣雙方利益均受損。受個稅政策的影響,當前成交房屋多爲“滿5年唯一”的免稅房源,市場實際供需不平衡加劇。因此,即使後市整體成交水平持續低落,也很難造成對這類房源的降價壓力。而需按差額20%交個稅的房屋,當前出售難度較高,如果業主誠意出售,很難避免降價或者是與購房者分攤稅費的情況。降價業主售房收入減少,表面上看,成交總價降低,但買方購房成本則因稅費轉嫁而明顯提高。對買賣雙方利益都將產生消極影響。
(劉暢)