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北京衛仕工程管理有限公司開拓部主管 賈子楠 做客北方網《樓市精英談》
主持人:賈先生,您看五、六月份是商品房交付的一個高峰期了,可能對於很多的房主來說他們是把裝修忙在了一個重要的位置,但是收房最後的這一步可能往往會忽略掉,所以今天把您請到我們的演播間,也想聊聊收房、驗房的一些相關的情況,首先您給我們介紹一下驗房主要的流程和步驟是怎樣的呢?
賈子楠:那好,下面我給大家簡單介紹一下咱們在收房和驗房的過程中應該遵循的一個步驟和整體的流程。驗房大體上八個步驟八個大項,首先我給大家介紹一下整個八個大項的流程:
第一個就是我們在收房的時候會收到開發商或者是物業為大家提供的兩書一表,可能各位網友在上網或者通過其他的途徑可能會了解到,這個兩書一表包括首先是我們的《住宅質量保證書》,第二個是《住宅使用說明書》,第三個是我們的《竣工驗收備案表》,這三個應該是我們從開發商或者是物業手裡拿到的,然後只要有了這三樣這個房子纔能達到一個交房的標准。證書、文件是第一項。
第二項是公共設施,公共設施基本上的檢測基本上是要靠目測的,首先要注意幾個大項,第一個大項是在小區內應該會有一個寬度超過環行4米的環形車道,這個車道應該是任何一個小區在交房的時候,或者是在設計當中很重要的一個環節,因為是涉及到的小區一個重要的安全問題那就是消防問題。第二個是我們要靠目測觀測我們的小區在外延的牆壁上是不是會有破損或者裂縫,尤其是在現在,尤其是交房的高峰期是在雨季的時候,如果在外延的牆面上發現有大量的水漬甚至是裂縫的情況,就很有可能是因為房屋在建築的時候可能因為外延的防水層或者是保溫層在時間長的時候發生沈降造成的破裂,而這種情況很也可能造成我們在收房之後在內牆也會造成這種滲水的情況。
第二個公共設施檢測完了之後,就是進入到我們業主家裡了,進到業主家裡第一個大項也就是我們的入戶門、入戶窗的檢測,入戶門基本上涉及到我們要察看一下這個門的材質,比如是正常的防盜門,或者是現在一般普遍在交房的時候使用的鋼制的四防門,這兩種門在材質上和使用上是不同的,這兩點要在交房的時候重點關注一下。其次是要所有的窗戶和門都要開啟關閉,檢測一下開啟關閉是不是靈活,然後門和窗戶的鎖具是不是能夠靈活地使用,尤其要注意的是我們的防盜門或者是四防門有沒有所謂的天地鎖,也就是防盜鎖的上鎖和下鎖,這兩個鎖在開啟和關閉的時候是不是可以得到有效的防盜效果。比如我們拿鑰匙在外面試一下,反鎖的時候上鎖和下鎖是不是能夠開啟和關閉,這是一個非常關鍵的問題。
再有是檢測我們的窗戶,尤其是現在,大家知道,在雨季的時候,尤其是在下過一場大雨之後,我們可以重點觀測一下,所有窗戶在窗戶的上下延左右的位置有沒有滲水或者漏水,或者是在交房的時候有明顯的修補的痕跡,如果有這種痕跡的話很有可能是它的窗戶的外側和內測的防水沒有做好,導致在下雨的時候水滲進來甚至是漏水,這個是挺關鍵的一項。
然後門窗都檢測完了之後,是我們驗房檢測的一個大項,應該說是最關鍵的一項,是我們房子的頂面、牆面和地面,這三項可能是我們後期在裝修的時候施工面積最大的三個大項,所以我們要重點檢查一下牆面、頂面、地面的垂直度和平整度,這裡面可能會提到一個,各位網友可能會上網通過其他途徑了解到的,比較關注的兩個問題,一個是空鼓一個是裂縫,這兩個問題一會兒在後面我會再給大家重點介紹,這些都是我們在驗房的過程中要重點關注的。
牆頂地面之後,下一項是我們的強弱電工程,強弱電我們需要用到相位儀,這是一種比較專業的工具,用來檢測我們室內所有的插座是不是都是按照上地左零右火國家的規范去接線,強電、弱電還也包括屋子裡所有的網線是不是通暢,是不是都接到屋子裡都接到位。最關鍵的一項就是檢測我們的漏電保護器,我們要重點檢測漏電保護器,保證這個屋子裡如果出現漏電的情況下,漏電保護器是不是能夠正常工作,起到一個保護的作用。
強弱電之後是上下水,上下水我們基本上會檢測上水的壓力,比如在交房的時候都會辦到一個水卡、電卡,都是在物業辦手續的時候應該領出來的,把水卡插上之後看看我們的上水是不是通常,這個時候如果有條件的話應該預備一個小桶,放上水之後檢測一下我們的下水是不是通暢。
上下水之後應該說是我們在驗房過程中最關鍵要跟業主介紹的一項,那就是防水,因為現在開發商在交房的時候都會做好了防水,很多情況我們在業務交房的時候,可能進到房間之內發現衛生間會有很多水漬,各位網友不要擔心,這個應該是開發商比較負責任的態度,他們提前為我們的業主做好了蓄水實驗的檢驗的過程。
如果發現房間有水漬不用擔心,我們應該及時地跟樓上樓下的業主聯系一下,觀察衛生間的頂面尤其是管道和牆角的位置,有沒有滲水或者是滴水的現象,如果有那麼防水肯定是做得不合格,我們就應該去要求開發商或者是物業給我們去整改。如果是沒有,保證交房的階段是沒有問題的,這項工程是可以合格驗收的。這個是最關鍵的一項,因為平常理解的後期無論是裝修還是什麼,可能出現的質量問題大部分的問題都是影響自己生活中居住使用的問題甚至是正常生活的問題,但唯獨是防水,防水這個問題影響的不止是自己,有可能是樓上樓下的鄰居,甚至是左鄰右捨的鄰居,對鄰裡關系影響很大,這點要重點注意。
驗房最後一個大項,也就是其他的項目,涉及到風道、煙道,涉及到暖氣、窗戶的護欄,因為現在的大部分房子都會有一個飄窗,這個飄窗可能是護欄的高度,按規定的話必須有一個高於1米1,小於11厘米的護欄,交房的時候如果是帶飄窗或者是陽臺位置的話,這些都應該是齊備的。簡單說一下,這應該是八個大項,這是我們在驗房過程中會涉及到的八個大項,當然了,這八個大項涵蓋面很廣,很可能我們在驗房的過程中終點監測的項目在這八個大項之分出100多個小項,這些都是我們作為要重點觀測,簡單跟大家介紹一下,這是我們驗房的一個整體的流程。