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3月的最後一週,北京、上海、重慶、深圳、廣州等19個城市相繼公佈了新“國五條”落地細則,公衆終於等來了“靴子落地聲”。縱觀已出臺的地方細則,大多仍以重申新“國五條”的原文精神爲主,普遍迴避了二手房交易計徵“20%個稅”等熱點問題。從政策力度來看,北京細則可謂是目前最爲嚴厲的版本,從限購、信貸、限價、供應等多項措施重拳出擊樓市,而其他城市自由操作空間特別大,力度上幾無實際的殺傷力。
從2003年的“18號文”,到隨後出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”,再到最新出爐的“國五條”及其細則……10年裏,國務院先後9次常務會議專題研究房地產市場調控,房價卻仍然一路上揚。自2011年祭出限購組合拳以來,房價這匹“脫繮的野馬”只是放慢了些腳步而已。房價居高不下,除了因爲地產商缺乏“道德血液”外,一個更爲重要的原因是地方政府對於“土地財政”的過度依賴,尤其是在沒有相關產業作支撐的欠發達城市和沿海新興地區。拍賣槌一落,少則幾億元多則幾十億元甚至過百億元的收入就來了;土地整理一下,就能到銀行換取大量貸款。此外,還有名目繁多的房地產稅費,哪個地方能拒絕這種“快錢”的誘惑?在“土地財政”模式下,地方政府追求的是土地收入越多越好,但高價賣地必將導致高價賣房。當然,地方政府也希望房價迴歸合理空間,滿足公衆的住房需求。但很明顯,“土地財政”與“樓市調控”的目標是相悖的,不改革“土地財政”的城市經營模式,“樓市調控”的民生目標就恐難實現。
客觀地說,在中國城市化的進程中,“土地財政”在緩解地方財力不足、解決公共品供給融資難、創造就業機會等方面曾發揮過重要的、積極的作用。但是,其制度弊端也越來越明顯和突出,已經成爲制約可持續發展的障礙。這一模式,事實上造就了“徵地—賣地—收稅收費—抵押—再徵地”的滾動模式,在這一過程中,地方政府、開發商、銀行成爲最大的受益者,購房者卻要最終爲高房價“埋單”。國有土地畢竟是一種特殊的公共資源,如果將土地供應目標定位於地方財政的利益最大化,將有悖於國有即爲全民所有這一基本屬性。但現實中,弱化地方對“土地財政”的渴求談何容易,首先,分稅制改革後,地方政府面臨“錢少事多”的難題;其次,地方政府作爲土地所有者代表,在土地交易過程中,既是裁判員又是運動員,謀求利益最大化在所難免;再次,地方政府支出屢創新高,不習慣過緊日子。
現有的樓市調控政策,主要是抑制市場需求,並沒有觸及“土地財政”這一房地產利益鏈條上的關鍵一環。要實現房價合理迴歸的調控目標,必須淡化房地產行業的“經濟支柱”定位,必須轉變依賴“土地財政”的發展方式。要做到這些,重中之重便是將樓市調控納入官員政績考量的頂層設計,倒逼地方政府不得不捨棄或弱化對“土地財政”的依賴與偏好,否則房地產調控就難以擺脫“越調越漲”的怪圈。
丁建庭