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中新網4月1日電針對北京版“國五條”關於嚴格執行“賣房徵收20%個稅”的要求,北京市地稅局今日發佈《關於個人轉讓住房所得徵收個人所得稅問題的問答》,進一步對“賣房徵收20%個稅”的細節做出解釋。其中規定,“納稅人不能提供房屋原值相應憑證,主管稅務機關通過稅收徵管、房屋登記等信息系統也未能覈實房屋原值的,個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按覈定徵收率1%計算”。
全文如下:
一、個人轉讓住房所得個人所得稅政策基本規定?
答:根據個人所得稅法及其實施條例,個人轉讓房屋所得屬於財產轉讓所得,以轉讓財產收入額減除財產原值和合理費用後的餘額,按照20%稅率,計算納稅。
二、北京實施細則發佈後,稅務機關採取哪些方法確定房屋原值並計算應納稅款?
答:根據《北京市地方稅務局北京市住房和城鄉建設委員會關於進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告》(2013年第3號)規定,對個人轉讓住房按規定應徵收的個人所得稅,主管稅務機關通過稅收徵管、房屋登記等信息系統能覈實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。
(一)自2013年3月31日(含)起完成網上籤約的二手房交易,辦理房屋轉讓個人所得稅納稅申報時,納稅人應按照國家稅務總局《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發﹝2006﹞108號)、《關於個人轉讓房屋有關稅收徵管問題的通知》(國稅發﹝2007﹞33號)規定,提供據以證明房屋原值的相應憑證。
根據房源情況不同,房屋原值分別爲:
1.商品房:購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。
2.自建住房:實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。
3.經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房):原購房人實際支付的房價款及相關稅費,以及按規定交納的土地出讓金。
4.已購公有住房:原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款,加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。
已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定,按照成本價(或標準價)購買的公有住房。
經濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規定的標準確定。
5.城鎮拆遷安置住房:根據《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)和《建設部關於印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》(建住房〔2003〕234號)等有關規定,其原值分別爲:
(1)房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的,爲購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費;
(2)房屋拆遷採取產權調換方式的,所調換房屋原值爲《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款及交納的相關稅費;
(3)房屋拆遷採取產權調換方式,被拆遷人除取得所調換房屋,又取得部分貨幣補償的,所調換房屋原值爲《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款和交納的相關稅費,減去貨幣補償後的餘額;
(4)房屋拆遷採取產權調換方式,被拆遷人取得所調換房屋,又支付部分貨幣的,所調換房屋原值爲《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款,加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。
對於能夠提供房屋原值相應憑證的,主管稅務機關審覈相應憑證後確定房屋原值。納稅人同時提供購房發票、契稅繳稅憑證的,按孰高原則確定房屋原值。
納稅人不能提供房屋原值相應憑證的,主管稅務機關應通過稅收徵管、房屋登記等信息系統對房屋原值進行覈實。
(二)主管稅務機關應加強對轉讓住房過程中繳納的稅金以及與轉讓房屋有關的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等相關費用憑證的審覈。納稅人未能提交有關費用憑證的,主管稅務機關應要求其補正;不能補正的,經納稅人簽字確認後,主管稅務機關依照有關規定辦理。
(三)能夠確定房屋原值和有關合理費用的,個人所得稅稅款以本次房屋交易價格減除房屋原值和有關合理費用後的餘額,按20%稅率計算。
納稅人不能提供房屋原值相應憑證,主管稅務機關通過稅收徵管、房屋登記等信息系統也未能覈實房屋原值的,個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按覈定徵收率1%計算。
(四)納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的,主管稅務機關依法有權根據有關信息覈定其轉讓收入。
三、個人轉讓住房過程中繳納的稅金具體包括哪些?
答:根據《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)規定,轉讓住房過程中繳納的稅金是指:納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
四、住房裝修費用扣除有何要求?
答:(一)根據《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號),納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票,並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的,經稅務機關審覈,其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用,可在以下規定比例內扣除:
1.已購公有住房、經濟適用房:最高扣除限額爲房屋原值的15%;
2.商品房及其他住房:最高扣除限額爲房屋原值的10%。
納稅人原購房爲裝修房,即合同註明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重複扣除裝修費用。
(二)根據《國家稅務總局關於個人轉讓房屋有關稅收徵管問題的通知》(國稅發〔2007〕33號),凡有下列情況之一的,在計算繳納轉讓住房所得個人所得稅時不得扣除裝修費用:
1.納稅人提供的裝修費用憑證不是有效發票的;
2.發票上註明的付款人姓名與房屋產權人或產權共有人的姓名不一致的;
3.發票由建材市場、批發市場管理機構開具,且未附所購商品清單的。
五、個人轉讓自用五年以上,並且是家庭唯一生活用房取得的所得,是否繼續免徵個人所得稅?
答:按照財政部、國家稅務總局有關規定,對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得,免徵個人所得稅。