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備受關注的“新國五條”,終於在漢邁出落地第一步。昨日,經武漢市政府研究決定,武漢市房管局代爲發佈2013年武漢新建商品住房價格控制目標——同比漲幅低於人均可支配收入實際增幅。
相比2011年武漢首次公佈房價控制目標——房價增幅低於同期GDP和人均收入增幅,昨日提出的目標呈現三大差異:新建商品住房房價,將不含保障房;不將GDP作爲對比指標;以人均可支配收入實際增幅作爲唯一衡量目標,同時剔除同期CPI漲幅。
實際上,房價統計中剔除保障房,是“新國五條”明確提出的要求,目的在於讓房價更真實反映市場價格。武漢市房管局人士解釋,武漢之所以不再參考GDP而重點比較人均可支配收入,是爲符合“調控目的在於穩步提升居民購房支付能力的原則”,建立房價與居民支付能力的聯動機制,包括將扣除CPI後得出的人均可支配收入實際增幅,作爲房價比較指標,也是爲更客觀地反映本地居民實際支付能力。
武漢市統計局的數據顯示,2012年,武漢市居民人均可支配收入爲2.7061萬元,同比增14%。上月初公佈的武漢《國民經濟和社會發展計劃》提出,力爭2013年人均可支配收入達3.1萬元,同比增14.6%。上月結束的全國兩會上,政府工作報告提出2013年全國CPI漲幅控制在3.5%左右,據此剔除CPI因素後的居民實際可支配收入增幅爲11.1%。
“這絕不代表房價漲幅只要低於11.1%就行,房價控制在於保持武漢房地產市場的穩定。”武漢房管局人士表示,隨着“新國五條”各項政策逐步在武漢落地實施,市場會逐步平穩,調控的最終目的是穩定市場預期,保持行業健康有序發展。
剔除保障房後房價是多少
2011年武漢房價小幅上漲3.72%,2012年更是下跌1.01%,均完成年度房價控制目標。今年1月武漢房價爲6567元/平方米,2月房價爲6632元/平方米,環比同比都保持穩定。但值得注意的是,上述價格都是包含保障房的價格。那麼,在剔除保障房因素後,武漢房價還能保持穩定嗎?
實際上,國家統計局就有現成的數據。今年2月,國家統計局公佈的數據顯示,武漢新建住宅價格同比上漲3.5%,而剔除保障房後,新建商品住宅價格同比上漲3.6%。
對此,武漢市房管局人士解釋,國家統計局公佈的是價格指數,雖然剔除保障房,卻也不受成交數量和結構的影響,而武漢本地公佈的則是全口徑的統計數據。
“目前什麼樣的房子是保障房並沒有明確說法,經適房、限價房都算保障房嗎?具體要剔除哪些?我們還在等待政策面進一步明確。”武漢市房管局表示。
武漢會不會使用“限價令”
假設房價出現快速上漲的勢頭,武漢是否會推出更爲嚴厲的調控措施?
對此,武漢市房管局人士表示,“新國五條”已經明確提到,對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導,可暫不核發預售許可證書。
這意味着,如果有部分房地產項目報價過高或者漲幅過快,相關部門將不會向其頒發商品房預售許可證,這已經是一種“限價”調控手段。實際上,去年武漢某江景項目希望以1.6萬元/平方米的價格備案銷售,但最終覈准的價格爲1.4萬元/平方米。
目前武漢房價會出現快速上漲勢頭嗎?房管局人士認爲,去年武漢土地成交面積增長43.8%,房地產開工面積明顯好轉,市場整體供應有所增長。從供求關係上判斷,武漢可售房源消化時間在8-9個月,整體維持良性平衡,將促使開發商定價更爲合理。
更多操作細則有無具體時間表
前日及昨日,北京、上海、重慶、深圳等城市已相繼公佈了“新國五條”本地操作細則,均有涉及二套房及二手房稅費的內容,而武漢目前仍未有明確說法。“關於具體細則,目前武漢市有關部門還在研究、制定當中。”武漢市房管局人士表示,在正式執行前,武漢二手房交易、過戶仍舊延續原有政策。
國內其他城市已出臺的細則,首先是對市民最關注的“20%個稅”作出說明,北京、上海、重慶規定類似,即對能覈實房屋原值的依法嚴格按轉讓住房所得的20%計徵個稅。北京還明確表示對滿5年唯一住房免收個稅,並出臺北京戶籍單身人士限購一套住房政策。
信貸政策方面,上述城市都只是再度強調現有政策,如二套房首付、貸款利率上浮,嚴禁發放三套及以上房產貸款。
此外,在政策執行時間上,都是以二手房買賣合同網籤時間而不是交易過戶或達成協議時間爲準。
業內人士分析,武漢或借鑑上述其他城市操作辦法,再結合本地實際制定。
懸念待解
雖然武漢公佈了最新的房價控制目標,但更多操作細節卻留下不少懸念和疑問。
比如,“新國五條”要求的房價是指剔除保障房後的房價,但目前武漢尚未有明確的計算方式。再比如“二手房交易按買賣差價的20%徵收個稅”等一系列市民關注的操作細則,武漢暫時也還未有出臺。