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新華社發
在本市各區房產交易中心內,提交申請、諮詢的市民絡繹不絕
上海『國五條』細則中的房屋原值如何確定?
上海『國五條』細則已落地,但仍有諸多實際操作性環節、問題懸在半空。昨天,北京地稅部門出臺詳細的操作細則,就20%個稅計征、房屋原值確定、裝修費用扣除等核心話題作出明確說明。滬上二手房業內人士透露,上海預計也會參照出臺詳細的相關操作說明,並於近期將公布。部分區縣房產交易窗口亦對房屋原值如何確定先期作出了明確。
稅務操作細則正在拿方案
昨天下午16點,記者再次來到位於雅致路上的閔行區房地產交易中心,只見一樓、二樓的交易過戶大廳內人頭攢動,付費窗口前還排起了長隊。寫在所有人臉上的,幾乎都是同一種表情——焦灼。
『中介跟我們說,希望我們先把稅給核了,這樣心定一點。 』本打算將房子買在閔行七寶地區的廖先生最近沒少跑交易中心,只因自己看中的一套二手房,原房東持有並不滿5年,且非唯一。廖先生與房東都擔心會趕上20%個稅開征,因此將整個交易流程『提速』,特地到交易中心來核稅。 『房東說了,如果這20%的個稅真被他們趕上了,上、下家各承擔一半。 』
在與普通購房、售房市民的交流中,記者了解到,上海『國五條』細則中關於20%的個稅如何計征、何時開征,房屋原值究竟如何確定、裝修費用到底該如何剔除等問題,成為眾人關注的焦點話題。
閔行區房地產交易中心稅務諮詢窗口的一位工作人員向記者解釋,上海『國五條』細則中提到的計征20%個稅,僅是『國五條』的細則,目前本市稅務部門還沒與之相對應的操作細則,20%的個稅計征目前還沒實行,具體何時開征,目前還不清楚,『只聽說政府在讓稅務部門拿方案。 』
記者隨後又以普通購房者的身份再次詢問閔行房地產交易中心的有關工作人員:『如果名下房產擁有年數不超過5年,或非唯一,售出時個稅該如何收取? 』有關工作人員表示,如果不是『滿五年、唯一』的房產,其售出後的個稅還是按照原有的計算方式,視不同情況按交易總價的1%-2%,或差額的20%收取,『一般采取的方案都是(稅費)怎麼劃算怎麼來。 』
然而,這樣的『劃算』究竟能持續多久,誰也吃不准。畢竟,上海『國五條』細則中已明確提出:稅務、房屋管理部門要密切配合,對出售自有住房按照規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。
值得注意的是,上海『國五條』細則中未對『滿五、唯一』的房屋是否免征個稅作明確表述,上海稅務部門官方微博『上海稅務』昨天與網民互動時再次重申,根據國家規定,對個人轉讓自用五年以上,且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。
房屋原值究竟該如何確定、如何核實?記者也就此諮詢了房地產交易中心窗口,相關工作人員表示,最初的購房發票、購房合同、契稅完稅稅單,房產擁有者如果能提供上述三樣中的兩樣,即可判定房屋原值。如果前述資料均無法提供,只能由房管部門通過後臺系統查詢相關交易記錄,但也不排除一些售後公房等,即使是有關機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統也未能核實房屋原值的情況。
個稅計征待解三大問題
『差額征收20%個稅,盡管號稱細則,但依然待進一步細化。 』上海中原研究諮詢部高級經理龔敏昨天在接受采訪時表示,上海『國五條』細則中,一些牽涉到實際操作的細節,如20%個稅計征的執行時間、房屋原值究竟該如何確定等均未公布,這給市場預留了可操作時間和空間。
龔敏指出,要想計征20%的個稅,還存在三大問題亟待解決——
首先,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,依法嚴格按照轉讓所得的20%計征,『這是否意味著,無法核實房屋原值的仍可按1%-2%的稅率征收?』龔敏認為,細則中並未完全講透,這裡面本身存在很大的解釋空間。
其次,『房屋原值』的概念含糊不清。 『如第一次購買的是一手毛坯房,出售轉讓的是裝修房,裝修及家具是否納入房屋原值?如果要扣除,該作怎樣的扣除? 』龔敏談到。
再者,細則中提及『出售自有住房』,但龔敏認為,政府未對『自有住房』的定義作明確界定,『除了商品房外,售後公房、經濟適用住房等是否納入征收范圍?這些都沒有明確。 』龔敏表示。
漢宇地產市場研究部經理付偉同樣認為,目前上海『國五條』細則中仍然有多項政策需要政府相關職能部門予以細化,上海『國五條』細則並非一出臺就劃上『句號』。
『20%二手房個稅何時開征、怎麼征? 』付偉認為,個稅新政在此次的細則中未能細化。面對購房者普遍最關心的個稅的問題,此次上海『國五條』細則的闡述仍然停留在指導性意見層面,如20%個稅計征,市場還是一頭霧水。到底什麼時間開始生效?房屋原值不能核實怎麼辦?疑團仍有待一一解開。 』
本市動向
部分『滿五年唯一』住房漲價
記者1日從上海一些二手房中介獲悉,『國五條』地方細則出臺以來,二手房掛牌量基本穩定,但一些可免除20%個稅的『滿五年唯一』房源有所漲價。
記者從上海中原地產多家門店獲悉,細則出臺前後,各門店掛牌量和價格無明顯變化,電話諮詢量也沒有顯著增加。
上海中原婁山關門店經理介紹,經過3月份的火爆成交,目前門店的房源與客戶都已經基本消化。從3月下旬開始,房源掛牌量就下降六成左右。上海於3月30日出臺『國五條』細則,次日門店的掛牌量和掛牌價格並未受明顯影響。上海中原萬體館門店經理也表示,細則公布後,門店的電話諮詢量沒有明顯增加,客戶反應也較平淡,目前房源掛牌均價在40000元/平方米左右。
不過,一些可免征20%個稅的『滿五年唯一』房源開始跳價。上海中原地產楊浦中原路門店經理蒯乃文介紹,目前板塊內『滿五年唯一』房源所剩不多,這些房源可免征20%個稅,房東看到其中差價,就順勢漲價。比如,附近『市光一村』一套55平方米的兩居室房,細則公布前掛牌價133萬元,3月31日房東立馬上調至145萬元。據介紹,細則出臺前中原路一帶『滿五年唯一』的房源掛牌均價在24500元/平方米左右,現在已漲至約26800元/平方米。
各地反應
海南不出臺細則限購政策繼續
經過慎重考慮,海南省決定不出臺專門的『國五條』地方細則,但海口、三亞原有的限購政策等將繼續實施。海南省住房和城鄉建設廳4月1日公布的這一信息。
省住建廳新聞發言人表示,近段時間,『國五條』政策關注熱度高,海南省原擬定出臺進一步落實『國五條』的地方細則,但經過充分調研後認為,目前包括『限購』等政策在內的海南省房地產調控主要政策都已落實,若再制定專門『國五條』細則沒有新意。經慎重考慮,海南決定不再出臺專門的『國五條』地方細則。
『盡管海南不出臺專門的「國五條」細則,但海南的限購令將繼續實施。 』省住建廳新聞發言人說,海口4月1日已公布《海口市2013年度新建商品住房價格控制目標的通知》,明確將保持海口市房價基本穩定,2013年新建商品住房價格增幅不高於海口市城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。
南昌版41個字『不如一條微博長』
4月1日,南昌房管局相關負責人表示,為落實『國五條』,南昌還將會有更明確的細則出臺。
3月31日,南昌房管局於深夜在其官方網站上公布『2013年度新建商品住房價格控制目標』,這則正文只有短短41字的『國五條』細則,被網友吐槽:『不如一條微博長』。
網友的吐槽源於南昌『國五條』細則中並沒有回應備受關注的『20%個稅』政策如何執行的問題。此外,房價控制目標也和2011年如出一轍。
不僅僅是南昌,大連、合肥、南京、廈門等地也『頗有默契』,在各自的『國五條』細則中對『通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,按轉讓所得的20%計征』只字未提。
4月1日下午,南昌房管局相關負責人在接受記者采訪時表示,3月31日深夜發布的只是商品房限價公告,落實『國五條』南昌將會出臺更明確的細則。
武漢長沙等地均只談調控房價
面對國務院的『國五條』細則命題,嚴格的京滬版本是論述作答,『依葫蘆畫瓢』的青島、廈門版本是問答題答案,那麼武漢、長沙、貴陽等二線城市的命題作答,則是『微博體』,僅僅只公布了房價控制目標。
4月1日,長沙市政府發布了《關於公布長沙市2013年新建商品住房價格控制目標的通知》(以下簡稱通知)明確2013年長沙房價控制目標。
但市民最為關心的『差額部分征收20%個人所得稅』、『限購』、『限貸』等具體細則問題,長沙依然無解。 『最終的執行細則什麼時候出要根據長沙市政府的安排,目前還不清楚具體時間。』長沙市住房和城鄉建設委員會一位相關負責人說。
在這份《通知》中,長沙公布2013年新建商品住房房價控制目標,延續了大多數城市的房價控制目標通行模板,不同的是,強調了『城鎮居民人均可支配收入的實際增幅』——扣除居民消費價格(CPI)上漲之後的漲幅。
長沙市住建委反饋的信息顯示,『還在研究和征求意見中,具體如何操作,何時啟動,要根據長沙市政府安排。』