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昨日,中國指數研究院發佈了2013年3月中國房地產指數系統百城價格指數,根據對100個城市新建住宅的全樣本調查數據,2013年3月,全國100個城市(新建)住宅平均價格爲每平方米9998元,比2月環比上漲1.06%,自2012年6月連續第10個月環比上漲,其中84個城市環比上漲,16個城市環比下跌。鄭州市當月房價爲每平方米8519元,比2月份環比上漲了3.04%,漲幅居全國第四。
昨日是鄭州市落實“國五條”細則新政出臺的第一天,在“靴子落地”後,二手房交易的人們終於喘了一口氣,業內人士認爲,這次鄭州市出臺的新政落實了國家政策,符合鄭州實際。而從市房管局各辦事大廳來看,昨日,居高不下的辦事市民人數明顯減少了。記者胡審兵
十大城市住宅均價每平方米16803元
統計顯示,同比來看,3月份全國100個城市住宅均價與2012年同期相比上漲3.90%,漲幅相對2月擴大1.42個百分點。北京、上海等十大城市住宅均價爲每平方米16803元,環比上月上漲1.25%,與上年同期相比上漲6.05%。
2013年3月,住宅價格環比2月上漲的84個城市中,漲幅居前十位的城市依次是:湛江、廈門、石家莊、鄭州、柳州、北京、蘇州、南寧、營口、煙臺,10個城市漲幅在2.3%~4%。其中,湛江、廈門、石家莊、鄭州漲幅在3%~4%。
鄭州3月份住宅均價每平方米上漲251元
從公佈的數據來看,3月份鄭州新建住宅平均價格爲每平方米8519元,每平方米比2月份上漲了251元,漲幅爲3.04%,居100個城市漲幅榜第四位。
此外,省內上榜的其他城市中,新鄉3月份房價爲每平方米4154元,環比上漲了1.94%;洛陽房價爲每平方米5260元,環比上漲了1.02%。
“末班車”心理助推房價上揚
中國指數研究院分析認爲, 3月以來,“兩會”召開期間有關房地產調控政策升級的爭論不斷出現,北京、上海、深圳等地趕在月底出臺“國五條”細則,但二手房交易從嚴徵收20%個人所得稅如何執行、二套房首付和利率提高等具體問題未完全明確。
在政策走向不明的背景下,大量購房者趕“末班車”入市,多個城市二手住宅交易量井噴,擔心稅費增加的恐慌心理擠壓部分需求涌入新房市場並加快購房進程;另一方面,開發企業藉助“金三銀四”的傳統旺季,緊抓“國五條”執行時間差,部分樓盤收緊或取消原有優惠政策,價格繼續上揚。受此影響,本月住宅市場繼續延續回暖態勢,新建住宅價格上漲城市個數增多,全國均價環比漲幅再次突破1%,十大城市主城區二手住宅均價環比漲幅接近3%。
新政首日,鄭州樓市波瀾不驚
記者昨日走訪鄭州多個售樓部、房產中介發現,新政實施首日,鄭州樓市表現平靜,沒有出現什麼異常。
航海路大學路附近的一售樓部銷售人員稱,3月份前來看房的人挺多,目前沒有再漲價,不過優惠力度比前一段有所減少。
二七廣場一家房產中介負責人稱,3月份由於擔心二手住房交易實行20%個稅,買賣雙方都在趕手續,“今天店裏清閒多了,不過還有一些客戶沒有辦完過戶手續,還得跟着買賣雙方到房管局辦理剩餘業務”。
而在位於鄭東新區的市房管局辦事大廳,雖然還有人員排隊的情況,但辦理二手房交易的人明顯少了很多。北區交易大廳負責人稱,昨天他們主要是辦理已經交完稅費的市民,做二手房轉讓的掃尾工作,當天新接單子比較少。
專家:鄭州細則比較溫和
河南財經政法大學教授劉社分析稱,這次鄭州市嚴格按照國家規定在3月份的最後一天出臺地方版的“國五條”實施細則,公佈了房價調控目標,相對於京、滬等城市的細則,鄭州的政策比較溫和,這一方面表明京、滬等房地產一線城市房價上漲壓力較大、調控難度較大,另一方面表明鄭州房地產市場存在的問題還不嚴重。
劉社認爲,從國務院公佈的工作計劃來看,加快住房信息聯網、不動產登記等舉措,這是從長遠的角度對市場進行調控,爲房產稅出臺做準備,將來房產稅一旦全面實施,必然會對擁有大量房產者造成影響。
河南省房地產業商會常務副會長兼祕書長趙進京分析,這次鄭州“國五條”細則包含六個方面,從內容上看,說明鄭州房地產市場是健康的,省會鄭州“國五條”細則的出臺,聯繫了鄭州實際,落實了國家調控政策。
中介機構:鬆了一口氣
21世紀不動產鄭州區域分部副總經理王川認爲,這次鄭州的細則總體上沒有出格的地方,符合國家的規定。預計涉及稅收和金融政策的方面,相關部門還會出臺後續政策。“3月30日市房管局各交易大廳辦理二手房交易的人非常多,今天就少多了”,王川說,前一段時間,二手房買賣雙方都非常着急,中介機構人員也很緊張,經常連夜去排隊。“這次政策出來了,我們中介也鬆了一口氣,不過還是得抓緊辦理業務,這也是第二次機會”,王川說,他預計個稅的細則相關部門隨後還是會出臺的。
開發商:土地投放量對市場影響暫時體現不出來
永威置業常務副總經理馬水旺分析,不論是全國其他城市還是鄭州市出臺的“國五條”實施細則,都提到了加大土地市場供應,但現實的情形,如果是現在出臺的計劃,土地投放市場最快也得到今年四季度或者明年第一季度,反映到房地產市場上,到2015年才產生影響。即使是現在加大土地供應量,有土地來源,也只能是第二季度加大投放,到對房地產市場產生實際影響也只能到2014年下半年。
馬水旺認爲,這次鄭州出臺的新政策總體上比較謹慎,有從房地產市場發展的總體和長遠考慮,總體上對樓市影響不會很大。“這次鄭州細則原則性比較多,比如保障房建設的問題,如果是政府來建,估計對平抑房價比較明顯;如果仍然是按照現在開發企業競價的方式拿地配建保障房,開發企業還是會抱着部分成本轉嫁到房價上。”馬水旺說,再比如二手房20%個稅的問題,最終稅收部分會部分或全部轉嫁到買房人身上,從而推高房價。
解讀
20%個稅如何執行歸省級以上政府
在廣東率先公佈細則後,3月30日與31日,北京、上海、重慶、濟南、合肥、鄭州等城市都按時發佈了樓市調控地方版細則。值得關注的是,與京滬等一線城市相比,鄭州這樣的二、三線城市出臺的細則中,並未提及20%個稅、二套房貸這些市民普遍關注的問題,這也讓不少購房人對本輪調控的前景產生質疑。
對此,相關政府人士解釋,對於20%個稅、二套房貸的問題,鄭州作爲省會城市,只有執行權,並沒有制定政策的權力。這從各地公佈的細則中可以看出來,除了北京、上海、重慶、天津4個直轄市外,其他城市的細則對此都沒有體現。雖然鄭州的細則沒有提到二手房20%個稅、二套房貸利率等問題,實際上稅收政策、金融政策屬於省級以上政府的調控範圍,鄭州市政府沒有這方面的權限,而沒有提到這些方面,也就意味着按照以前的規定執行。
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南京“國五條”僅154個字
3月31日,是地方政府出臺“國五條”執行細則的最後期限,武漢市房管局在其網站上公佈2013年度新建商品住房價格控制目標爲:同比增幅低於人均可支配收入實際增幅。與武漢一樣,南京版“國五條”也在同一天晚間遲遲出爐,全文僅154個字,被網友笑稱爲“一條微博”。同樣,成都、西安等城市的調控細則也如出一轍,發佈時間及行文上都高度一致。
“細則”的關鍵是執行細節
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析,隨着地方細則“靴子落地”,市場如期遇冷。預計今後一段時間,新房銷售火爆場面將難以持續,二手房交易量會明顯下滑。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟認爲,購房者會對各地實施細則和樓市走勢進行觀望,樓市成交環比之前幾個月的高成交將有所下降,價格走勢則會以穩爲主。
在大部分業內人士看來,隨着政策的逐漸展開,市場將進入一個相對穩定的階段。不過,如果期待調控真正起到平抑價格、穩定市場的作用,在目前出臺的各項“細則”之外,仍需要更多可操作性強的細節作爲補充。