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算賬:
『豪宅』稅更高普宅影響小
購買不滿5年的豪宅(非普通住房),將對房屋收取5.5%的全額營業稅,3%的全額契稅,以及按原房主售房的差額收取20%的個人所得稅。
以海淀區北部一套房屋為例,2010年,房主以總價300萬元的價格全款購買了此房,如今再以600萬元的價格出售。減去原總價10%、即30萬元的裝修款,再減去大約10萬元的購房稅款,購房人出售這套房屋的所得,就是600萬元的總價,減去300萬元的購房款,再減去30萬元裝修款和10萬元稅款,相當於260萬元。而其所繳納的稅款,應該為260萬元的20%,即52萬元。
這也就意味著,如果要出售這套豪宅,全額營業稅、全額契稅、個人所得稅3項相加,交易方應該繳納103萬元的稅款。
但這些稅款,只在針對不滿5年的非普通住宅時全額征收。鏈家地產分析師張旭說,針對非普通住宅按全額征稅,也體現出政府正在采用更嚴厲手段,通過納稅抑制房地產投資投機型需求。
如果購房人出於改善的目的,購買一套滿5年的二手房,但房主名下仍有其他房產,又應該怎麼納稅呢?張旭測算,首先這套房將免除5.5%的營業稅,但契稅需要按照3%繳納,同時房主也要繳納所得的20%作為個人所得稅。
這也就意味著,如果這套房是售房人在2008年、以100萬元全款購買的普通住房,目前售價為200萬元,交易方應該繳納的契稅就為6萬元。而個人所得稅則需要用200萬元減去20萬元裝修、繳納大約為2萬元的稅款和原購房款,再乘以20%,即15.6萬元。整套房應繳納的款項即為21.6萬元。
如果購房人購買的是已經滿5年、90平方米以下的普通住房,又是房主名下惟一一套住宅,其如今的納稅額度和此前並沒有變化。張旭說,針對這類『剛需』二手房,新政前後都免去個稅,也免征營業稅,售房人只要交納1%的契稅即可。即無論房主此前用多少錢購買,只要房源仍屬於普通住宅,只需交納1%的契稅,也就是說,如果購房人在城內買了一套售價200萬元的小房,雖然和繳納個稅的房源價值相等,但整套『剛需』房應繳納的款項,僅為2萬元。