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□目標解讀
新建商品房房價將保持穩定
京版“國五條”細則明確,今年全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定。據北京房地產行業協會今年1月份發佈數據,2012年全年北京新建商品住房成交均價2.07萬元/平方米。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,調控目標中,明顯剔除了保障型住房對價格的影響,使得調控目標更加明確和嚴格。至於是否能夠實現,由於此次發佈的細則中,明確規定了對於定價過高的商品房可以不發預售證或不辦理現房銷售備案,以及在2013年土地出讓環節多采取“限房價,競地價”的方式,因此全年調控目標是可行的。
調控目標變化體現不同背景
2011年,北京的調控目標是:新建普通住房價格與2010年相比穩中有降。今年爲何從“穩中有降”變爲“保持穩定”?
鏈家地產副總裁林倩認爲,本次出臺背景與2010年、2011年的兩輪調控完全不同。2010年調控前市場的投資比重大約在30%左右,但兩輪調控後目前不足10%,自住型需求佔到九成以上。目前調控延續了通過抑制需求來控制房價上漲的思路,但同時對於剛需和改善需求的疏導也十分必要。
林倩稱,從目前對新房市場的調控來看,中小戶型的住宅供應將明顯加強,並且逐步加入限價房序列管理,從土地供應上開始,也能夠穩定未來的房價預期。同時,對價格管制也比較嚴厲,對價格穩定將起到較明顯效果。
據鏈家地產市場研究部統計,2010年調控以來,二手住宅成交大戶型佔比由45%下降到37%,外地人佔比由34.7%下降到16%。成交結構發生明顯變化,投資性需求受到明顯抑制。
降低自住型改善型住房價格
這次細則中,爲什麼提出進一步降低自住型、改善型商品住房的價格,而不是保持穩定?
對此,北京市住建委相關負責人表示,爲進一步促進住房迴歸居住屬性,《通知》還將短期調控和長效機制建設相結合,明確要降低自住型、改善型商品住房的價格,逐步將其納入限價房序列管理,妥善解決羣衆住房問題。業內人士稱,此舉有利於保護剛需購房者,解決部分夾心層的購房問題。
該負責人表示,本市將一方面增加“限房價、競地價”地塊的供應,另一方面對正在開發建設的適合自住、改善需求的商品住房項目,在政府提供相應優惠政策基礎上,降低房價,納入限價房序列管理,提前鎖定商品房上市銷售價格。此類住房主要是解決居民自住型、改善型等基本居住需求。
值得注意的是,納入限價房管理序列後,對此類住房的上市年限和收益將進行一定的限制。不過,目前尚沒有出臺具體上市年限和收益分配的細則。