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『國五條』細則的落地正式拉開序幕。
3月25日,廣東省政府網站發布《廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(下稱『廣東版細則』),提出包括『廣州、深圳市要在3月底前公布2013年度房價控制目標』、『廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續嚴格執行限購政策』在內的五項措施。
上述政策的發布,被視作廣東省版『國五條』細則的落地。廣東也成為首個發布『國五條』地方細則的省份。按住建部副部長齊驥3月初披露的時間表,各地方的『國五條』細則預計3月底出臺。
不過,關於備受市場關注的『20%個稅』政策,廣東省版細則未作詳細說明,僅稱『嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關於出售自有住房個人所得稅的征收規定』。
一位市場人士稱,廣東版地方細則看上去並無太多新意,主要是重申中央精神,但也不排除未來再出更細化政策的可能。這種先重申精神的做法,可能會成為大多數省市版地方細則的一個『范式』。
『20%個稅』執行難度
所謂『國辦發〔2013〕17號文』,即國務院辦公廳3月1日發布的《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發〔2013〕17號)。17號文被視作2月20日召開的國務院常務會議出臺的『國五條』的細化政策。
17號文提出的六項措施中,尤以『對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征』備受市場關注。該項政策一度引發全國多地房地產交易中心出現連夜排隊交易現象。
但廣東版細則未詳述『20%個稅』政策,也並未讓市場人士太感意外。
一名不願具名的業內人士稱,上周他在北京開會時,與住建部有關領導曾私下交流過『20%個稅』問題,該領導也認為細則執行有難度。老房子怎麼辦?因該政策誤傷的改善型需求怎麼辦?如何保護租賃需求?
據他稱,相關領導也曾調研房地產市場如何穩步發展,是否通過稅費和信貸的手段調節,現在還沒有一個結論。所以,『20%個稅』的地方細則出臺有難度,廣東版細則模糊處理,也可以理解。
國信證券分析師方焱進一步說,『20%個稅』政策落實很難,因為各地的房產信息登記信息不全,尤其是老房子。
眼下各地較為普遍的做法是,對無法正確計算房屋原值和應納稅額的,按住房轉讓收入1%?3%計征個稅;可以正確計算的,可以按轉讓收入減去裝修款、房貸利息等後,按轉讓所得的20%計征個稅;家庭惟一住房滿5年出售的,免征個稅。
廣州深圳已分別
『限售』『限漲』
雖然未提及『20%個稅』的具體政策,但中國房地產數據研究院執行院長陳晟稱,廣東版細則也回應了監管層關注的幾個點:房價控制目標、保障房以及住房信息聯網。
值得一提的是,在廣東版細則中被多次『點名』的一線城市廣州和深圳,在該細則落地前,均已出臺或重申相關調控政策。
此前的3月18日,廣州某開發商對早報記者稱,廣州已出臺『限售』政策,具體來說,就是對面積在144平方米以上的房源不發預售證。該開發商強調,和深圳的『限漲令』一樣,廣州的『限售令』也從沒形成『文字』,只是一種做法,『都是去申請預售證的時候,被告知的,其實只要有一家被告知了,大家就都會知道的。』
上述『限售』政策執行之際,廣州房價正創出新高。
廣州市國土房管局發布的全市十區房價報告顯示,2013年前2個月,廣州樓市均價首度突破1.6萬元/平方米,達到16298元/平方米,同比上昇15.1%,環比上昇2.2%。其中,海珠區均價首度超過3萬元/平方米,成為繼越秀區和天河區之後,廣州第三個邁入『3萬元』的區域。
毗鄰廣州的深圳,『限漲令』亦已悄然執行。
不過,深圳當地某民營開發商此前稱,『限漲令』出臺後,該公司旗下項目的成交量還行,『和限漲令重申前差不多,價格也沒多少變化。』該開發商說,該公司正在慢慢把一些折扣收窄或取消。
上海關注『20%個稅』
在廣東版細則出爐後,市場人士普遍認為,『國五條』地方細則將漸次出爐。
一不願具名的房產中介人士稱,上海市有關部門3月初先後召集中介和開發商開會,詢問最近市場情況,並就『國五條』細則導向征詢意見。會議主要討論的還是『20%個稅』問題,開發商和中介都覺得,該政策出臺對市場不利好,影響太大。『和以往一樣,有關部門當時沒有發表看法。』
而在一周前的3月18日,針對有關『北京已出臺個人售房20%個稅政策細則』的報道,北京市住建委回應稱,目前並未出臺樓市新政細則,如果相關政策出來將第一時間發布。
中國證券報此前還報道稱,多個地方政府近期就即將出臺的房地產調控細則做出部署,上述主體對信貸和稅收政策操作空間相對較小,但對購房價控制目標制定等具有一定操作空間,各地思路或顯差異化。
有市場人士預計,房價上漲過快城市的地方細則出臺,只是時間問題。
『國五條』 廣東細則摘要
◆房價控制目標
廣州、深圳市要合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標,於2013年3月底前報省住房城鄉建設廳、監察廳備案,並向社會公布。
◆售房個稅
嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關於出售自有住房個人所得稅的征收規定。
◆限購
廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續嚴格執行住房限購政策,原出臺的住房限購政策與國辦發〔2013〕17號文要求不符的,應立即作出調整。
◆土地供應
要進一步探索完善『限地價、競房價』、『限地價、競房價或競配建保障房』等土地出讓方式,防止商品住房土地出讓價格過快上漲。要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道。
◆保障房
確保新開工項目在2013年10月底前全部開工、2012年前已開工項目在2013年底前基本建成。2013年底前,各地級以上市(含順德區)城區要把符合條件、穩定就業的外來務工人員納入住房保障范圍。
◆預售證監管
有條件的地區可適當提高商品房預售門檻。
◆住房信息聯網
大力推進城鎮個人住房信息系統建設,2013年底前各地級以上市(含順德區)要按要求完成與省房地產數據中心的網絡連接和數據傳輸測試,並按統一標准實施改造昇級。
來源:《廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(粵府辦〔2013〕11號)