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●嚴格執行出售自有住房個人所得稅的征收規定;
●廣州、深圳、珠海、佛山市嚴格執行限購政策,原出臺的住房限購政策與國辦發〔2013〕17號文(即國五條)要求不符的,立即作出調整;
●各地級以上市(含順德區)政府須於3月底前向社會公布本年度住房用地供應計劃;
●今年底之前,廣東各地級以上市(含順德區)城鎮個人住房信息系統實現全面聯網。
25日晚間,廣東省人民政府網站公布《廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》,稱廣東將嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關於出售自有住房個人所得稅的征收規定,切實落實政府穩定房價的責任,堅決抑制投資投機購房需求。通知全文如下:
各地級以上市人民政府,各縣(市、區)人民政府,省政府各部門、各直屬機構:
現將《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發〔2013〕17號)轉發給你們,經省人民政府同意,提出以下意見,請一並認真貫徹執行。
一、切實落實政府穩定房價的責任
廣州、深圳市要根據近年房價走勢情況,按照保持房價基本穩定的原則,合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標,於2013年3月底前報省住房城鄉建設廳、監察廳備案,並向社會公布。其他地區要結合實際,抓緊制訂穩定房價的具體方案。省住房城鄉建設廳、監察廳要加強對各地穩定房價以及保障性安居工程政策落實情況的監督檢查,對執行相關政策措施不到位、房價上漲過快以及保障性住房建設進度緩慢的地區,要及時對該地區政府負責人進行約談和問責。
二、堅決抑制投資投機購房需求
房價過快上漲的地區要及時采取住房限購等穩定房價的政策措施,嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關於出售自有住房個人所得稅的征收規定。廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續嚴格執行住房限購政策,原出臺的住房限購政策與國辦發〔2013〕17號文要求不符的,應立即作出調整。實施住房限購政策的地區要組織房管、公安、民政、稅務、社保等部門,建立分工明確、協調有序的購房審核工作機制,嚴格把好限購關。
三、增加中小套型普通商品住房供應
各地級以上市(含順德區)政府要於2013年3月底前向社會公布2013年度住房用地供應計劃,並報省國土資源廳備案。要進一步探索完善『限地價、競房價』、『限地價、競房價或競配建保障房』等土地出讓方式,防止商品住房土地出讓價格過快上漲。要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道,加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市。
四、加快保障性安居工程建設
2013年全省城鎮保障性安居工程任務為基本建成11.6萬套、新開工建設7.84萬套,各地要盡快把建設任務落實到具體項目和地塊,抓緊做好立項、規劃、環評等前期工作,確保新開工項目在2013年10月底前全部開工、2012年前已開工項目在2013年底前基本建成。要結合落實《印發廣東省住房保障制度改革創新方案的通知》(粵府辦〔2012〕12號)要求,抓緊組織編制完善中長期住房保障規劃,保障性住房建設量較大的地區要盡快編制保障性住房土地儲備規劃。保障性住房項目應盡可能安排在公共交通、教育、醫療、農貿市場等配套設施較為完善的區域,並特別注重公共交通系統配套建設。各地要抓緊完善本地區住房保障管理制度,加快住房保障管理信息系統建設,實現多部門信息資源共享。2013年底前,各地級以上市(含順德區)城區要把符合條件、穩定就業的外來務工人員納入住房保障范圍。
五、加強房地產市場監管
要嚴格執行《廣東省商品房預售管理條例》中有關商品房預售許可管理的規定,有條件的地區可適當提高商品房預售門檻。各地要建立健全預售資金監管制度,嚴格預售資金監管。大力推進城鎮個人住房信息系統建設,2013年底前各地級以上市(含順德區)要按要求完成與省房地產數據中心的網絡連接和數據傳輸測試,並按統一標准實施改造昇級。省住房城鄉建設廳、統計局等部門要加強對全省房地產市場的監測和研究分析,及時主動發布商品住房交易和租賃的權威信息,穩定市場預期。加強輿情監測,對涉及房地產市場的不實信息,要及時主動澄清並依法嚴肅處理相關責任者。
廣東省人民政府辦公廳
2013年3月25日
『末班車效應』持續發酵
登記中心人滿為患
中介賺得盆滿缽滿
『國五條』出臺已逾三周,『末班車效應』持續發酵。深圳3月份的二手房成交量已突破萬套大關,與之對應的則是各大地產中介單月業績狂飆猛漲,賺得盆滿缽滿。
記者走訪多個中介地鋪了解到,業績翻番的地鋪比比皆是,其中福田香蜜湖豪宅片區的個別分行更是創下了9天收傭破百萬的紀錄。
不過,多位受訪的深圳中介業內人士表示,目前華麗的業績是來源於買賣雙方的『恐慌性入市』,透支了未來幾個月的購買力。一旦新政細則開始執行,新年以來有所回暖的樓市將重陷低迷,原本擬定的地鋪擴張計劃也將放緩乃至中止。
地產中介3月份業績翻番
『3月份的業績較平時翻了一倍多,這20多天已經收傭40多萬。』3月24日,中聯地產景田營業部部門經理李朝鋒在接受記者采訪時如是說。李朝鋒分管的新聞路分行往常的營業額只有20多萬,但3月份以來買房賣房的客戶驟然多了起來,每天都有好幾撥客戶諮詢放盤或買房。
中原地產華南(大深圳區)董事總經理李耀智同一天在接受記者采訪時則列出了中原的成績單。3月份還剩三分之一的時間,中原地產深圳區收取的傭金額已破億元,而這個數字在2月份整月只有5000萬。『二手房交易稅細則出臺後將會增加交易成本,現在蜂擁過戶的情形無非是交易雙方搶坐「末班車」。』李耀智如是說。
來自中原地產最新研究報告顯示,截至3月24日,深圳二手房成交量連續三周出現大幅上昇,並連續創歷史新高。最近一周(3.18~3.24)二手住宅成交4272套,環比上昇了31.08%,其中以福田區的成交為最,成交1090套,突破了歷史大關。
另一個顯而易見的事實是,幾周來,位於銀湖的深圳市房地產權登記中心呈現排隊過戶的火爆景象,前來辦理過戶的車輛甚至造成了交通擁堵。3月25日下午,記者在產權登記中心門口看到,等待辦理過戶的市民從大廳一直排到了門外,其中還有不少人身旁有著地產中介人員的陪同。
火爆的二手房交易無疑也讓中介們賺得『盆滿缽滿』,深圳知名投資客『業餘套利』在微博上爆料時,更以『極限瘋狂』形容近期中介狂飆猛漲的業績。他在微博中稱,某中介福田區9天收傭2000萬元,本月業績有望在歷史紀錄3000萬基礎上翻番;某分行月平均業績五六十萬,本月9天已翻番達百萬,周六一天就成交6套豪宅,業績有望翻四五倍。記者隨後聯系采訪『業餘套利』,但截止到發稿仍未得到回復。
擴張計劃變成『百米賽跑』
事實上,早在今年年初,伴隨著樓市的回暖,深圳各大地產中介在『二手房交易稅』新政出臺前就已經在推進擴張計劃,增開地鋪。然而,新政的出臺無疑攪亂了既定的步伐,既要在地方細則出臺前趕上『末班車』給新店帶來更多的業務,又要為細則出臺後預料中的『寒冬期』早作打算。擴張計劃由此從原本的一場『馬拉松』變成了『百米賽跑』。
美聯物業全國研究中心總監徐楓上月底接受記者采訪時曾透露,2013年1、2月份,僅美聯物業一家中介就在深圳增開了十家地鋪,主要集中在寶安、龍崗、南山等過去資源投放力度較小的區域。
無獨有偶,李耀智在當時接受記者采訪時亦明確表示,預計2013年中原地產將在深圳新增30到50家門店,計劃到今年底,將逐漸恢復甚至超過2011年時300多家門店的水平。
記者調查發現,就在位於福田區景泰市場短短不足50米的社區街道上,本月就有兩家地產中介開張,在短短20多天的時間裡,兩家地鋪通過現場招聘的方式已經各自招募到十多個中介人員。3月25日,記者從其中一家地鋪的店門外往裡望去,周邊房產的租售廣告單已貼滿玻璃門,十幾個年輕人各自對著電腦忙碌,儼然一派熱火朝天的氣象。
剛剛入職十幾天的中介人員小王告訴記者,『開征二手房交易稅』是他們這些剛入職的中介向客戶的宣傳口號,憑著這個口號他已經做成了入職以來的第一單。『這個政策讓我們有理由能說服買賣雙方都盡快出手,趕在細則出臺前能有多少就談多少。』小王說道。
然而,按照坊間傳言的新政將在4月份出臺的說法,這幾乎就是一場與時間的賽跑。徐楓表示,從數據上看,盡管目前二手房成交量已經達到了2007年、2009年時的歷史高點,但這與當年火爆的樓市是截然不同的。『現在的表現實質上是「恐慌性入市」,將未來幾個月的需求都給透支了,這樣的交易量必然無法維持下去。』徐楓說,一旦二手房交易稅細則出臺,成交量將會不可避免地出現大幅下降,陷入低迷期。
『預計中介行業將會面臨2010年、2011年時的困境,下半年的情況不容樂觀。』李耀智表示,中原地產根據即將出臺的細則的嚴厲程度,調整年初擬定的擴張計劃。『新增30到50家門店這個目標今年估計是很難完成的了,擴張計劃將會放緩或中止。』李耀智說。
中介『過冬』計劃未雨綢繆
談及深圳地方細則出臺後的『過冬計劃』,受訪業內人士各自都提出了不同看法。
李耀智稱,細則具體嚴厲程度仍然難以判斷,但可以肯定的是二手房成交量會降低,而從二手房市場擠出的這一部分成交量無疑將會流向新房市場。因此,早已經涉足新房市場的中原地產將進一步拓展業務品種,進行二三級市場聯動。
美聯物業深圳營業部總經理江少傑3月25日接受記者采訪時則表示,即便深圳的地方細則以最為嚴厲的『按轉讓所得的20%計征個稅』的征稅政策執行,影響的范圍也是有限的。
受影響最大的是那些多年沒交易過的老樓盤,因為原值很低,而在近幾年的昇值幅度又很大。『以水榭花都、紅樹西岸等深圳老牌豪宅區為例,開盤價不到一萬,現在的市場價已經去到十幾萬。』江少傑說,深圳各大區中,近幾年房價漲幅最大的是福田區,自然福田區的計稅額最大,所以也導致了福田區成為3月份以來交易量上漲幅度最大的分區。
另一方面,江少傑還說,即使是多年沒交易過,昇值很多的房產,如果是首套房而且持有超過5年,那同樣也不需要繳納交易稅。從這個角度說,新政也將改善性購房需求的客戶排除在外。
『從這兩點來說,我們受到政策的影響並沒有想象中那麼大。』江少傑分析,原本美聯計劃的新增分店就是選在關外,而關外的樓盤近幾年的漲幅並不大,再加上政府的評估價往往只佔到真實市場價的60%到70%,即使要繳稅也只是小數目,對成交幾無影響。
徐楓則表示,早在2011年,深圳就執行了與新政類似的『二手房按評估價征稅1%』政策,從當年的歷史經驗來看,盡管樓市成交量在政策出臺後出現了下滑,但最終也被市場所消化。『這次政策的市場「消化期」預計也和當年一樣,在三個月左右。』徐楓如是說。
專家觀點
深圳地產經紀市場尚未飽和
究竟深圳的房地產市場能容納多少家地產經紀?對於這個問題,美聯物業全國研究中心總監徐楓向記者提出了這樣一種說法,『一般而言,成熟的房地產市場,例如香港,是6個中介搶一樁成交單。』以此計算,目前深圳每月的成交量是6000多套,那麼持證上崗的中介人員需達到3.6萬名,但實際上現在深圳持證上崗的中介人員只有2萬多名。換言之,地產經紀市場至少還有三成的發展空間。
另一方面,深圳二手房成交量在整個樓市比重中的不斷上昇也為中介行業的發展提供了基礎。徐楓估計,目前深圳每年的一手房與二手房的成交比例約為3比7,而這一數據在香港則是1比9。
『香港的地產中介行業非常發達,一條街上房屋中介的數量可能多過茶餐廳,也就是所謂的「地鋪多過米鋪」。與香港相比,深圳的中介市場顯然還遠未飽和。』徐楓如是說。
盡管如此,多位受訪的地產中介業內人士在談及是否擔心重蹈2011年『關鋪潮』的覆轍時均明確表示,即便新政出臺後陷入低迷期,也將會更加慎重地決定去留。
中原地產華南(大深圳區)董事總經理李耀智強調,關店開店盡管只是應對市場變化的舉措,但對於地產中介而言,開店之後能否堅守到底不僅僅關系到盈利問題,更會直接影響到公司的信譽和形象。
『中介地鋪數量的增減反映的只是市場活躍度的變化,但我們更希望地產經紀行業能穩步慢走,不爭朝夕,著力於長遠的發展。』深圳市房地產經紀行業協會副秘書長張媛如是評價說。
深圳
二手房上周成交
4272套創新高
【深圳商報訊】(記者何可人)一手住宅的成交在前兩周連續下降之後,上周(2013.3.18~3.24)上昇了近三成,再次破千套;二手住宅的成交量則再破歷史紀錄,成交套數高位衝破四千大關;全市一二手住宅的價格尚保持穩定走勢。
根據深圳中原地產監測,上周全市一手住宅成交套數為1045套,成交面積為9.47萬平方米。從各區看,上周僅福田的成交減少了3套,其它各區成交都有較大幅度的提昇。其中龍崗成交最多,成交622套,環比上昇了31.22%;寶安成交308套,環比上昇了26.75%。
成交價格方面,上周全市成交均價為19248.72/平方米,環比上漲了6.24%。各區的價格相對比較穩定。南山、鹽田的價格微幅下降不到1%;其它四個區的價格都上漲,其中漲幅最大的寶安,價格上漲了8.70%。
上周全市二手住宅的成交量則再破歷史紀錄。根據深圳中原地產的監測,二手住宅成交4272套,環比上昇了31.08%,成交面積為36.50萬平方米。從各區看,全市各區成交量都上昇,南山成交635套,環比上昇了10.82%;羅湖、福田、龍崗、寶安的成交量都上昇了三成以上,其中,福田的成交依然最旺,上周更是突破千套的歷史大關,成交1090套,環比上昇了35.24%。
二手價格方面,上周全市成交均價為24427.34元/平方米,環比下跌了5.79%。從各區看,上周的價格尚處於比較穩定狀態,其中南山的價格波動較大,下跌了15.62%;其它各區的波動幅度都在5%左右,羅湖、寶安、龍崗的波幅更是在3%以內。
根據深圳中原研究中心的觀點,目前的市場仍舊迫於地方調控細則即將出臺的壓力,有效需求提前釋放,二手住宅的購買者更是憚於交易成本的增加,爭取時間盡早過戶,因此出現成交量大幅上昇的現象。而在政策面不確定時期,更多的購房者對資源較為豐富的中心區域信心較大,近期選擇在福田區購買二手房的人不斷增多,促使該區成交持續走高。預計未來一周市場成交量仍將有望上昇,一手成交量增加的可能性更大。價格方面,目前總體價格仍保持穩定,而導致價格上下大幅波動的因素仍未顯現,後市價格仍將在盤整中繼續維穩。
哈爾濱
超過六成居民
認為房價會降
【新華社哈爾濱3月25日專電】來自國家統計局哈爾濱調查隊的數據顯示,五成家庭在一年內有購房意向,超六成居民認為房價會降。
近日,國家統計局哈爾濱調查隊對200戶城鎮居民家庭進行了抽樣調查。結果顯示,有15%的居民認為『國五條』發布後,房價會大幅降低;有50%的居民認為房價會小幅降低;9%的居民認為房價不會發生變化;17%的居民認為房價會小幅上揚;9%的居民認為房價會大幅上揚。
多數居民認為『國五條』的出臺,表明中央嚴控房價決心,能夠有效遏制投資投機炒房者,保持房價基本穩定。被調查者中,一年內有購房意向的佔52%。
濟南
首次公示學區
成了『購房地圖』
【新華社濟南3月25日電】濟南市近日首次集中公示了義務教育階段各學校的學區范圍。盡管教育部門表示公示學區只是為了方便學生入學,但明確了的學區格局卻成了一些家長的『購房地圖』。
20日起,濟南市義務教育階段學區正式公示,市民可通過學校政務公開欄或校園網,查詢全市各個學校的學區范圍。濟南市教育局表示,這是濟南市首次集中公示義務教育階段學校學區劃分。
記者登錄一些學校網站看到,公示的學區示意圖用不同顏色標注了學區范圍,並提供了包含街道、門牌號等信息的文字說明,非常便於確認。
在一些學生家長看來,公示學區還有利於限制擇校。市民劉冠軍就認為,學區公示以後,該去哪上學一目了然,哪些名校有沒有按照規定招生等情況都方便掌握,便於群眾監督。
記者采訪發現,濟南市公示學區的另一個明顯的影響是,名校學區房火了!記者從濟南市多家房產中介機構了解到,學區公示以後前來諮詢名校學區房的顧客明顯增多。
23日上午,記者在濟南市經八路上的一家房產中介看到,小小的房屋內擠了6個人,都在爭先恐後地詢問二手房信息。房產中介銷售人員告訴他們,學區公示後,有房主把售價提高了3萬元。
『這次公示的學區,成了一些人的購房地圖。』一家房產中介的張女士說,以前有些人對那些名校的學區還不是很清楚,摸不清底細,買學區房還有些猶豫,『學區公示以後,這些人就像吃了定心丸,買學區房的決心更堅定了。』
合富輝煌(中國)山東分公司市場研究總監許傳明說,如果學區不同,好學校所在學區的房子價格要高出20%到30%,有的學校甚至會高出50%。
濟南市孚瑞不動產總經理高春慧認為,學區房一直都受到各方重視,學區的公示或調整,肯定會成為新一輪學區房的交易熱點,帶動不同地區房產價格的變動,『原先不在熱點學校學區的房子,現在劃進來了,必然要昇高,當然,也有相反的情況,這都可能。』
北京
五道口天價學區房
37平米售價350萬
【據新華社電】近日網上一張房地產中介的價目表火了,原因是上面顯示北京五道口的一套37平米學區房售價350萬。天價學區房令人咋舌,網友們紛紛調侃五道口是『宇宙中心』。
天價學區房並非一線城市專屬,比如在二線城市長春市,吉林大學附屬中學等重點中小學附近的房價也遠高於市內平均房價。家長的『孟母情結』是推高房價的重要砝碼,歸根到底,還是源於教育資源分配不均衡。
近年來,為了讓孩子贏在起跑線上,家長心甘情願一擲千金置業名校旁。在不少家長的眼裡,選擇學區房不僅是對房產的投資,更是對孩子的教育和未來的投資。
家長都希望孩子接受優質的教育,這無可厚非。學校之間辦學師資力量沒有很大的差距,家長會想盡一切辦法、花上一輩子的積蓄買上一間巴掌大的學區房嗎?
『學區房』的概念之所以存在,是因為各中小學辦學質量存在嚴重差異。為了緩解擇校嚴重的現實情況,教育部門出臺就近入學政策,這只是讓購買學區房的家長們從城市的一個區域移到另一個區域,一個街道移到另一個街道罷了。
政府出臺的義務教育政策,在優質教育資源稀缺的現實面前失效。學區房房價以及學區附近的房租近年節節攀昇,不見封頂。這樣的勢頭,即便在國家加大房地產市場調控的當前,也絲毫未見改變。
縮小中小學的辦學差距是給學區房熱潮降溫的有效方法,等待教育主管部門真正采取措施。