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『新國五條』規定,二套房貸將提高首付和貸款利率、進一步完善現行住房限購措施,限購區域應覆蓋城市全部行政區域、二手房交易將征收差額20%個稅。這一系列的政策讓開發商和中介如臨大敵。然而在樓市調控的同時,有些物業卻因禍得福調控擠出的購房需求或將流入其中。
流向
清遠(樓盤)樓市
廣州(樓盤)限購范圍擴大帶給清遠機會
3月9日,全國人大代表、清遠市市長江凌在北京(樓盤)參加全國兩會期間接受媒體采訪時表示:『現在是廣清一體,我們希望未來能轉成廣清同城,兩地融合是必然的趨勢。日前,新浪樂居、華南城市研究院聯合主辦的第100期華南城市論壇將在獅子湖舉行,不少與會嘉賓都認為,如今廣州樓市調控下,清遠房地產將迎來契機。
合富輝煌集團首席市場分析師黎文江認為,現在的事實是,廣州可開發的土地越來越少,人越來越多,廣州市到2020年常住人口是1800萬,現在是1500萬,8年內增加300萬人口。在地少人多,又要顧及GDP的情況下,一定會出現房地產供不應求。因此要向清遠發展,拿地和拓展。
據悉,新國五條要將限購擴大到城市整個區域,廣州有可能包括增城和從化,也就是說廣州和佛山(樓盤)都實行了限購。黎文江認為,這樣一來,清遠的機會就來了,清遠要做好這種准備,迎接廣州人到清遠投資,滿足改善型的需求,滿足第二居所的需求。此外,他還建議,清遠可以在交通方面改善,減少交通的成本,效仿廣佛的年票,降低交通成本。
『比如說現在從番禺到市區每天都要經過華南快速,原來是15元,現在是10元。如果在15元成本之內,從清遠到廣州是可以承受的。如果開通地鐵的話更好。』
據悉,清遠樓市被劃分為6大板塊,分別為廣清板塊、新城板塊、江景板塊、東城板塊、舊城板塊、清新板塊。記者了解到,在清遠市區和廣州交界處,早在前幾年已經開始開發,聚集了恆大、碧桂園、萬科、美林、陽光100等知名房企。有的開發項目已經在這裡開發了六七年之久,以廣州市場為主,也讓廣州及珠三角人認識到該區域價值。
點評:合富置業首席市場分析師龍斌認為,目前,清遠房地產市場還是一個起步的階段。清遠相對於廣州就是價格的窪地,目前有很大的空間,也存在不連貫性。對房地產業來說,一方面是機遇,一方面是挑戰。
流向
商用物業
限貸收緊刺激 商業 地產投資需求
『新國五條』的出臺,對住宅市場或有一定影響,但對商業地產而言卻是一針強心劑,不少業內專家指出,住宅限購、限貸等調控持續從緊,將進一步刺激商業地產投資需求,有望進一步拉動廣州寫字樓、商鋪和商用公寓價格。
『我們最近在開會研究,要不要把今年的幾大公寓產品趁現在這個時候推出市場,最終確定的方案是推出。』日前廣州某大型地產集團廣州區營銷副總經理告訴記者,其所在公司今年在廣州的番禺、天河、增城都會有公寓產品推出,可以說,今年公寓的供應量佔據了其整年貨量的半壁江山。該副總經理認為,針對二套房貸和首付的新政,對於商業項目尤其是公寓來說,是個難得的機會。因為二套房首付由六成提高到七成,會把不少改善型需求和投資客排擠在外。而公寓屬於商業性質,首付纔五成而已,會吸引上述這些買家關注。因此他們公司將趁機推出更多公寓產品。
此外,廣州某開發商策劃經理透露,其公司今年的產品雖然包括了一些大戶型產品,但同時還有一些商鋪和公寓,因此如果政策一鋪開,可能會選擇先推公寓。
廣州高力國際市場研究與項目諮詢部董事陳厚橋也透露,春節過後,該公司接觸到的新商業地產項目數量明顯增加,發展商們都看好商業地產市場,更多原來專注住宅的發展商正加快轉型,全面布局商業項目發展。預計未來市場供應將會更熱。
點評:陳厚橋指出,『新國五條』不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策,堅決打擊投資投機性購房,還在繼2011年之後再次提出要求各地公布年度房價控制目標,要對房價上漲過快的城市及時采取限購措施及建立穩定房價工作問責制等內容。堅持對住宅調控,對商業地產來說就是一個極大的利好,更多的投資繼續轉向商業地產。近年因住宅持續調控而大熱的商業地產,未來還會更旺。
流向
證滿5年二手物業
或免征20%差額個稅備受追捧
據悉,房產證滿5年且是業主家庭唯一住房的房源或免征個稅,業內人士認為,二手房交易征收20%差額個稅的政策一旦落地,此類物業一定會是搶手貨。
據中介透露,目前,房產證滿5年二手物業房源出現趁勢漲價的現象。據合富置業市場經理梁燕明介紹,目前廣州市中心部分熱門板塊的該類型房源佔板塊整體放盤量的份額不到10%,房源數量遠少於市場對其需求量。該類型房源大多是總價150萬元以內的中低價位物業,以2房和小3房居多,業主在國五條出臺後趁勢將放盤價調高5萬~10萬元,價格漲幅大多不高於10%。
以一套買入時50萬,賣出時150萬元的二手物業為例,如果房產證未滿5年,那該套物業需要多征收20萬個稅((150-50)×20%=20萬),而如果房產證是滿5年的,即便物業總價提高幾萬,也會有不少買家接受。
點評:滿堂紅研究部高級經理周峰認為,如果證滿5年可以免稅,這類房子肯定會更受青睞。目前有個別想等細則出臺後再賣房的業主,會把售價提得很高,就等細則落地。
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海外物業
價格便宜又不限購受投資客青睞
據悉,由於國內樓市調控,近期國人赴海外置業成為新潮流,國際社會也越來越認可中國人在海外置業所起到的巨大作用,例如活躍當地市場、帶動社會發展等。
據澳外國投資評估委員會2012年度的報告,去年共審批房地產業申請10118件,為2008年的兩倍。其中住宅投資價值197億美元,排名前兩位的投資來源國是美國和中國。澳大利亞某開發商全國銷售主管詹姆斯西雅羅佩斯表示,該公司在悉尼的一些開發項目中,15%的房子被在國內面臨限購的中國大陸投資者買走,『他們既是投資人,也是子女在此留學的家庭。』
此外,央視3月16日晚間報道美國底特律樓市崩潰,一棟兩三層的樓房僅需兩三千美元,引發國內網友議論。不少網友艷羡房價低,調侃要組團去買房。
調查表明,近年來海外置業的目的不再局限於移民、孩子教育,純投資的人群數量不斷攀昇。第一太平戴維斯住宅銷售部助理董事陳彥辛認為,純投資的比例已經達到三分之一,市場范圍也在不斷擴大,從東南亞地區走向美國、英國倫敦等。而風景好、價格便宜也是海外樓市吸引中國買家的重要原因之一。比如,位於新西蘭奧克蘭的Addison聯排別墅,最低200萬元就能購入。而同等價格在廣州CBD中心區域都很難買到一套洋房。
點評:方圓地產首席分析師鄧浩志指出,作為不動產,海外房產既有使用功能,也有投資功能,國人本身就十分熱衷,但由於國內有限購政策限制,所以部分資金只能轉而投資國外。不過,海外投資最大的風險就是信息不對稱,僅憑銷售人員介紹、現場看房等肯定無法全面了解市場信息,用來自住關注居住環境可能已經足夠,但若是投資,不深入了解行情恐難有收益保障,充分了解當地的政策法律和供求關系是關鍵。
專家觀點
短炒投資客
今年不宜出手
近幾年樓價越調越高,業界預計今年的樓市依然會在重度調控中度過。那麼,投資客今年是否適合投資樓市呢?
日前,廣州市社會科學院研究員談錦釗在接受時報記者采訪時表示,今年房地產仍然有投資空間,因為中國房地產市場仍然處於上昇通道;另外,房地產利潤大幅上昇的階段已經基本結束,政策仍然要繼續打壓通脹,包括房地產業價格上漲的勢頭,這也從另外一個方面為房地產投資起了保障作用。滿堂紅研究部高級經理周峰認為,短炒客戶不適宜在今年進入房地產市場操作,因為限購和限貸令很多房產無法在之後的大半年順利找到承接客戶,從而導致短炒客變長線客。
業內人士表示,如今並非所有的物業都適合投資,在樓市調控的今天,更應該擦亮眼睛選擇適合投資的物業。談錦釗表示,其中之一是市區中心區內豪華物業,量小,追求的人增多。但目前價格還未到頂點的。二是郊區重點發展的區域,地鐵將要通行的區域,目前價格仍然處於較低位,前景看好。他還提醒,公寓會有較靈活的發展餘地,可作商用,也可居住,但成本較高,會造成不同地區的不同程度的積壓,而且成本重、貸款利息較高,需要注意成本與收益的平衡。而周峰認為,如果一定要在今年進入房地產市場投資,老城區的寫字樓物業可以納入考察范圍,這些辦公物業的價格相對於天河商務區的甲級寫字樓要稍低一些,但出租率相對較高,對某些資金不算特別龐大,但又想在房地產市場內撈一筆的客戶來說,比那些被分割成很小面積的鋪位要有吸引力。