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過去十年,房地產市場“十年九調”使得調控已經成爲常態,但房地產內生性的規律並未因調控而完全改變。通過對過去一年成都樓市的再次梳理,我們發現一些變化正在悄然發生或變得更加強烈。
品牌時代行業集中度進一步提升
隨着過去十年樓市調控的深入,房地產行業的准入門檻越來越高,中小開發商生存更加困難,行業集中度進一步提升,房地產行業的品牌時代已經逐步形成。
在正合地產對去年成都市場的調查中,無論是銷售面積還是銷售金額,排名前列的都是資金實力雄厚的開發企業。2012年銷售面積排名前十的開發商爲保利、藍光、綠地、萬科、華潤、佳兆業、龍湖、中海、合能、置信。而銷售金額前十名爲保利、中海、萬科、藍光、華潤、綠地、龍湖、和黃、佳兆業、華僑城。其中,保利以強勁的實力榮獲銷售面積和銷售金額冠軍,再次蟬聯成都樓市銷冠。
在實效機構總經理吳昊看來,保利的迅速崛起具有很強的代表性,標誌着品牌開發商時代的到來,萬科、中海、龍湖等品牌房企仍然穩居前十行列,中小開發商受制於資金實力等原因,行業洗牌已無可避免,其實這幾年市場行業集中度一直都在提升。
進入2013年,品牌房企仍然高歌猛進,3月各大房企紛紛發力,保利成都將在今年啓動18個項目同時在售的計劃,這將創下單一品牌單一城市在售項目紀錄。同時,綠地也在3月份大規模推新,錦天府、綠地中心468公館、綠地花都都火爆上市;國嘉則以天府逸家、城南逸家、南湖逸家搶佔開春剛需市場高點;藍光在去年大規模拿地後,今年仍將繼續擴大市場,藍光已經計劃在2013年耗資150億元投資在土地市場,同時要以60%的年複合增長率達到未來“9年1000億”的銷售規模,並實現全國化佈局。
一邊是品牌房企的越戰越勇,另一邊是其他一些小開發商逐漸退出房地產市場,轉戰非地產行業。就以上榜企業來看,差距也是越來越大,排名第一的保利,無論規模和銷售已經是排名20房企的15—20倍,這種差距隨着保利項目的越來越多還將越來越大。
主城區沒房了二手房市場成交井噴
此外,另一個令人關注的現象是二手房交易量繼續衝高,在2012年成都主城區二手房交易量相比上一年增長超過100%,增長速度令人咋舌。
在成都一本土品牌二手房中介老總看來,主城區沒有房,這是主城區二手房銷售增量迅速的重要原因。去年從政策上來看,其實是對二手房不利的,年中實行的評估價,讓交易成本實際上是有所上升,但是這並不能阻擋去年二手房市場的井噴。
廣州、上海等房地產市場,二手房交易量已經和新房交易量持平,在歐美等發達國家,二手房交易更是超過新房。“這和發展階段、人口結構都有關。”溫利陽認爲,歐美已經走過了大規模城市化的階段,並且人口也處於平穩期,其中日本等國家甚至出現人口負增長,住房需求萎縮,新房市場自然趨於冷清。
不過,近期“國五條細則”讓人們開始對未來的二手房交易有一些猜測和擔憂。上述中介人士表示,雖然現在二手房交易很火爆,但更多是透支未來的市場,以後怎麼辦是大家需要思考的問題。不過,成都富房不動產經紀公司副總經理劉應忠表示,自己從業十年,每年都遭遇調控,但是二手房成交量一直以來都是曲線上升,因此對未來的二手房市場依然充滿希望。
郊區熱了城市外延化發展明顯
“2013年的熱點將重點在二圈層的龍泉大面、郫縣犀浦、新都大豐、雙流華府。”正合地產在關於2013年地產發展趨勢的分析時認爲,由於市區土地的日益稀缺,近郊將成爲開發商的主戰場。
“其實,這也不是今年纔開始的現象,不過今年越來越明顯。”一本土開發商老總最近正在大面考察地塊,去年這裏是拿地的熱點區域,萬科、保利、國嘉都在這裏拿了地,今年這裏必將成爲熱點開發區域。具有風向標意義的品牌房企,也都在二圈層熱點區域積極佈局,保利今年主打的全新“花語系”產品,分別佈局在大面、大豐、兩河以及華府板塊,這些都是城市今年熱點區域。而國嘉地產旗下天府逸家、城南逸家、南湖逸家也都採用了這一佈局側路。
“郊區化居住是城市發展的必然選擇。”在華西城市與房產研究院首席研究員溫利陽看來,首先,城市規模的發展使得城市中心難以承載如此多的人口,居住、交通、環境都給城市帶來越來越大的負擔,往郊區發展成爲城市的必然選擇;其實,生活水平的提高,特別是汽車、公共交通的普及,使得人們向外居住的意願越來越強,從發達國家的經歷來看,人均GDP超過6000美元后,城市就將開始郊區化進程,成都正處於這一過程中。
讓郊區化居住成爲現實的另一個原因是城市從單中心向多中心的轉變,這讓居住在郊區成爲了可能。經過近年的發展,成都已經開始形成東南西北四個副中心,再加一個市中心的新城市格局。華西都市報記者鄒宇