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成都市區寫字樓市場,供應推動整體成交上漲,但單項目月均銷量低位波動;甲級寫字樓成爲市場主流;寫字樓租金保持穩定增長。
根據正合地產提供的數據顯示,2012年市區商鋪成交量與成交均價與2011年基本持平;寫字樓供應增加推升辦公物業成交量攀升,乙級、丙級寫字樓市場萎縮;40年產權物業在售項目激增,市場兩極化嚴重。
總體來看,成都商業地產供應過剩,不過好的物業仍不愁銷路,後期庫存巨大對於商業地產來說,仍面臨巨大壓力。
商業地產供應過剩兩極分化持續上升
2012年成都市商業地產供應增加,其中商鋪物業市區成交量與成交均價與2011年基本持平,市中心和城東區域整體表現較好,城南、城西區域表現相對穩定。
傳統核心商圈春熙路地位穩固,攀成鋼、東客站、世紀城商圈成長潛力較大。寫字樓物業方面,供應增加推升辦公物業成交量攀升,但在成交均價小幅下滑的情況下單項目銷量持續下滑;甲級寫字樓爲市場供銷主力,乙級、丙級寫字樓市場或持續萎縮。而40年產權物業在2012年供應量激增,同質產品的供應增加導致一些項目銷量下滑,市場兩極化嚴重,從去年市場的整體表現看,具備大型商業配套、品牌開發商、人流聚集區域等優勢的項目市場表現較好。
正合地產的分析師認爲,2012年成都商業供應總體增加,辦公量價表現平穩,商業量跌價升;商業辦公物業後期存量積聚,去庫存壓力加大。“2012年成都商業物業成交均價爲27986元/平米,比2011年上漲17.46%,寫字樓成交均價爲10266元/平米,價格比2011年有微幅下降,大概下降了0.42%。”同時他對2012年積壓的商業辦公的總量表示堪憂,“2012年商業物業的存量比2011年增加29.7%,目前已經達到284.79萬平米,辦公物業的存量更是高達447.25萬平米,比2011年的存量增加了37.32%。”
雖然寫字樓供應增加,但高品質的甲級寫字樓仍得到市場肯定。九龍倉時代1號項目負責人告訴記者,從該項目2012年的銷售情況來看,高品質的甲級寫字樓受市場影響不大,“高端寫字樓的市場需求非常大,我們很多投資者都是有過高端辦公物業投資經驗的投資高手,他們看好類似時代1號、時代8號這樣有品牌支撐、位於城市中心的項目。”正合地產的分析師認爲,目前成都的寫字樓大多以散賣給投資者的方式,高端項目在後期物業管理、入駐客戶挑選方面更加有優勢,這也是投資者爲什麼寧可選擇價格較高的甲級寫字樓,也不願選擇投資成本相對較低的乙級、丙級寫字樓的原因。
成交區域冷熱不均市中心仍保持熱度
在正合年報中可以看到,2012年市區商業市場的成交區域分佈呈現冷熱不均的態勢。“我們對市區商業環域-方位分析發現,一環內商業物業表現量價齊升;一環-二環各區域表現量價齊跌,整體表現較差;二環-三環區域成交量較2011年出現大幅下降,但仍是市區商業的主要貢獻區域,同時價格表現明顯好於其他區域;三環以外各區域整體表現爲量升價降,與二環-三環區域共同拉動市區商業成交量業績。”區域的冷熱不均表現出投資者對區域未來發展的判斷。
可以看到,2012市區商圈發展格局及各商圈內綜合體分佈,春熙路核心商圈地位無可撼動,攀成鋼、東客站和世紀城商圈成長潛力較大;綜合體集中分佈在春熙路、攀成鋼和世紀城商圈,近六成以寫字樓作爲主力業態。
“除傳統商圈外,隨着新型居住圈層的形成,新的商圈也隨之成型,這些區域也成爲投資者看好的片區,商鋪、寫字樓、綜合體等商業地產都成爲投資者熱衷的投資對象。”正合地產的分析師告訴記者,以世紀城商圈爲例,今年該片區的商業供應量較2011年增加,雖然存在存量去化的壓力,但由於該區域擁有較爲成熟的居住環境,周圍又有大型的軟件園、孵化園作爲支撐,同時地鐵等交通因素的影響,投資者看好該區域未來的發展,“世紀城商圈應該算是2012年競爭最爲激烈,但成交也最爲活躍的區域。”他認爲,商業地產的規模化效應很重要,所以春熙商圈、東大街這樣傳統的、經營多年的商圈是投資者的投資熱點,世紀城商圈、攀成鋼商圈則因爲是衆多投資者看好的未來發展方向,成爲這一輪投資中的熱點。受到城市建設影響,一環到二環之間的商業地產在2012年的表現就落後於這些區域。