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3月1日新“國五條”橫空出世,不少人預計在3月底各地的細則就會陸續公佈。新政的推出不僅讓房產交易過戶窗口排起長龍,不少銀行的貸款中心也因此涌進了大量的提前還貸者。爲了避免因新政即將實施的20%轉讓個稅,不少二手樓業主紛紛選擇趕在地方細則出臺之前把房貸還清,提早讓自己的房產“重獲自由”,以便更方便地轉入二手市場進行交易。但是,有業內人士認爲,還貸也需承擔一定的違約責任,因此並不是每個貸款者都適合提前還貸。
兩種人不用急着提前還貸
原本每年在一季度提前還貸的人都會相對增加,但今年的情況比較特殊。新“國五條”出臺後,不少二手房業主主動選擇提前還貸,主要是爲了儘早把房產證贖出來(行內稱“贖契”)以便新政實施後能更便捷地辦理過戶手續,以此希望規避20%的二手房轉讓個稅。
然而,並非所有人都需要提前還貸。滿堂紅市場部高級主任李翔宇介紹,有兩種人目前無需急着提前還貸。一是當初辦理按揭時享受7折優惠利率或享受公積金貸款的借款人。如果以後再有降息的機會,那麼打過7折的優惠會更多。而且這個7折利率只有特殊市場環境下才會出現,比較難得,提前還貸等於自動放棄,有點可惜。
二是採用等額本金還款、還款期已超過了1/3的借款人也不用急着提前還貸。等額本金是將貸款總額平分,根據所剩本金計算還款利息,隨着還款時間的增加,所剩本金減少,還款利息也越來越少,當還款期超過1/3時,其實借款人已還了一半的利息,如果選擇提前還貸的話,償還部分本金所佔的比例大,不能有效節省利息支出。而還款期已到了中後期的借款人則更加無需急着提前還貸,因爲此時已償還了大部分利息,提前還的更多是本金,因此選擇提前還貸的意義不大。
當然了,最終是否要提前還貸,還要衡量個人的實際情況而定,例如考慮個人的投資能力、短期資金需求等因素。比如一個貸款人閒錢多而尚無理想的投資渠道,但不想讓銀行賺利息,要儘早還清貸款也未嘗不可。
提前還貸要被“罰息”
提前還貸並非隨到隨辦,並非毫無條件。億達按揭的專業人士介紹,各銀行都是允許提前還貸的,但允許提前還貸的時間有所不同,大部分銀行要求還款期至少一年才允許借款人申請提前還貸,一些大行則要求兩年後才允許提前還貸。
提前還貸的申請要提前進行。提前的時間各行都有不同,如中國銀行要求提前一個月申請,平安銀行則需要提前一星期申請即可。這些條款,借款人可以在貸款合同的“提前還款”一欄中找到。
同時,提前還款屬於一種違約行爲,因此貸款人在選擇提前還貸時,一般會被要求支付銀行相關的手續費,這稱爲“罰息”或“違約金”支付標準,通常會在貸款合同裏面寫明。據瞭解,各家銀行對於罰息的定價有一定的差異,一般會收取貸款金額的1-2月利息作爲手續費。當然,有銀行人士也說,由於每筆貸款的合同細則都可能不同,具體情況還需按照合同條文執行。比如平安銀行的條款規定:“借款人提前還款時,貸款人有權按提前償還的本金金額向借款人加收1個月的利息,若提前還款日距離貸款到期日不足一個月的,利息加收至貸款到期日。”中國銀行的提前還款條款則規定:“提前還款時,借款人需按提前還款金額和提前還款時的執行利率支付一個月利息作爲對貸款方的補償。”記者陳玉霞
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提前還貸應注意的事項
記者翻閱多家銀行的貸款合同,提前還貸的注意事項大同小異,主要有:
1.通常情況下,借款人需提前一個月向貸款行申請辦理提前還款;
2.還款金額爲一萬元的整數倍;
3.借款人將被要求交納一定的違約金;
4.借款人在銀行約定的時間內,須攜帶身份證、房產證(土地證)、貸款合同、提前還款申請表、還款計劃表、還款存摺等到貸款行辦理提前還款手續。待銀行審覈之後,一般會通過電話通知還款時間,借款人只要將還款金額存入指定的還款賬戶、等扣款成功後,就可以前往貸款銀行領取還款結清資料,然後再前往房管局辦理按揭註銷手續。(陳玉霞)