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土地拍賣市場是否回暖,被看作是樓市的一個重要風向標。業內人士分析,如果未來樓價不大幅上漲,高價地塊將面臨一定的開發難度。然而,溢價率高往往代表開發商們對後市的看好,高價地基本也在預期內。
“開發商高價拿地間接促成了房價在高位的企穩,收窄了房價下跌的空間,對未來板塊商品房銷售價格傳導出企穩攀升的預期和信號。”這是業界對高價地對房價影響的普遍判斷。
住宅土地市場持續活躍溢價成交已成常態
據正合地產年報顯示,2012年市區土地供應成交規模與2009-2011年基本持平,但單宗土地規模明顯減小,然而土地成交樓面地價較2011年增長27%;受起拍價降低及宗地位置較好、開發商參與度高等因素共同影響,溢價率回升至50%的近年高位水平。高溢價率土地的增多顯示了成都土地市場的火熱。
據記者瞭解,在2012年樓面地價佔板塊房價高比值地塊排行前10中,有6宗土地位於成都西南2.5環位置,該區域內的地塊樓面地價佔到目前房價的七成及以上。同環域內其他板塊已經土地稀缺,房價高企的情況下,西南區域已經成爲開發商眼中的價值窪地,隨着基礎配套設施的完善,特別是地鐵3號線的全面開工,區域內未來的上升空間和動力充足。與此同時,該區域內也不乏熱點居住板塊,順江板塊、紅牌樓板塊、肖家河板塊都是樓市看好的居住片區,未來的升值動力依然充足。
而其他幾宗直逼區域房價的土地所遇到情形大多類似。成華區三宗土地分別位於沙河堡、東方新城和新華公園板塊,都是傳統的熱點居住板塊,且板塊內的供應已經不多,對於開發商來講,一旦入手這幾宗土地,未來就是板塊內的“一枝獨秀”,具有絕對的競爭力。原因很簡單,建設路板塊、攀成鋼板塊和高新區元華-站華板塊也出現了高溢價地塊。上述三個板塊早已被打上高端住區或是成熟商圈的標籤,對於開發商來說,這些土地相比於新興板塊的土地,更具吸引力。
另一方面,對於開發商來說,樓面地價雖然很高,土地總價並不貴,地塊大都不到40畝,它們的“風險處於可控範圍內。”對於資金實力欠缺的開發商而言,小地塊降低了拿地門檻,開發風險小,短平快的開發模式造就了小地塊高溢價。
正合地產觀點認爲,隨着城市發展,市區土地逐漸稀缺,供應小規模、複合化地塊將成爲未來趨勢。住宅土地市場持續活躍,成交樓面地價、溢價率均保持高位,伴隨土地成本的上升與開發商參與度的上升,開發商拿地競爭強度逐步加劇,或造成後期房地產市場集中度進一步上升。
品牌開發企業重新聚焦近郊熱點片區
據悉,從去年的拿地企業來看,央企、本土企業等參與度較高,顯示出開發商對成都未來房地產市場擁有十足的信心。
而不同屬性企業在拿地這件事上也顯示出不同偏好。可以看到溢價率靠前的土地競得者中出現了很多新面孔,例如浙江中大地產、河北榮盛等外地房企,展示了“志在必得”的決心和實力。
而對於已成功立足成都樓市的品牌房企,似乎卻不太愛在高價地裏扎推,而吸引他們的往往是地面單價較低的的郊區大地塊土地。據正合地產分析報告稱,近郊土地保持低位供應,整體流拍率下降至歷史低位,住宅類價格穩步增長,商業類價格保持穩定;受郊縣發展階段及各郊縣供地的競爭性影響,純商業土地向商業兼容住宅土地轉變是未來郊縣供應趨勢。
在看好近郊樓市未來發展且在市區土地市場競爭性增強的情況下,品牌開發企業開始重新聚焦近郊土地市場,郫縣犀浦、雙流華陽、龍泉大面、新都大豐等傳統熱點片區仍爲近郊樓市發展的主導區域;同時,雙流東昇—西航港、正興—萬安片區,郫縣紅光—郫筒片區土地存量充足,未來具備成爲近郊樓市熱點片區的潛力。華西都市報記者楊思錦