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3月19日,“變局——正合地產年報發佈會暨房企應變戰略論壇”在成都舉行,住房與城鄉建設部政策研究中心主任、著名經濟學家陳淮對當前最受關注的樓市調控新政進行了解讀。同時正合地產還發布了年度報告。
精彩言論
中國城鎮化需求,決定了未來二三十年房地產業仍將是中國的支柱產業,供不應求的狀態將長期存在。
中國的城市化仍然很初級,城市化過程將消化這些房子,不存在泡沫問題。
日前,陳淮在成都舉行的房地產論壇上表示,國務院新出臺的“國五條”所涉及的限購、地方政府問責、個稅徵收等在之前的調控政策中已經存在,即使現在成交井噴,也只是短暫透支了未來的成交量。
不過,陳淮堅定認爲,房地產並沒有泡沫,供不應求的狀態仍將長期存在,未來的二三十年房地產仍將是支柱產業。
新“國五條”調控思路不變
陳淮向來以敢言而在房地產界和經濟學界受到關注,在此次舉行的“變局——正合地產年報發佈會暨房企應變戰略論壇”上,陳淮再次語出驚人,成爲論壇關注焦點。
在主題演講階段,陳淮着重闡釋了自己對新出臺“國五條”的理解。在他看來,新“國五條”的內容在以前多次調控政策中已經有了,只是強調落實,包括20%個稅徵收也不必大驚小怪。陳淮認爲,“國五條”強調的仍是差別化信貸、限購、保障房建設、稅費等,目的是爲了打擊投資和投機者,保障自住購房者,這是一貫有之的調控思路。
城市化過程將消化這些房子
不過,陳淮認爲,中國城鎮化需求決定了未來二三十年房地產業仍將是中國的支柱產業,供不應求的狀態將長期存在。長期來看,房地產市場仍將繼續發展,這些都是需求決定的。
另一方面,經濟的發展使得人們的生活水平不斷提高,對住房需求發生了改變,對更好居住條件的追求,將創造更多的住宅需求。誠然,沒有國家依靠建房子實現現代化,但也沒有哪個現代化的國家能跳過大規模建設的時代,大規模蓋房也是現代化的必經過程。
對於房地產市場存在泡沫的言論,陳淮認爲不必在乎這樣的說法,可能站在歐美國家的立場來看,中國的城市化太快,建設規模太大,但是中國的城市化仍然很初級,城市化過程將消化這些房子,不存在泡沫問題。
抑制炒房控制金融槓桿很關鍵
陳淮認爲,國人之所以投資房地產的熱情十分高漲,除了投資渠道狹小,金融槓桿放大的投資收益,也是投資炒房火爆的原因。
他舉例說,一套100萬的房子,如果可以首付三成,那麼上漲30%到130萬出售時,投資收益就可以達到100%。除去70萬的銀行貸款後,炒房者可以收到60萬現金,如果可以繼續三成首付,那麼炒房者可以投資200萬的房產,以此類推,金融槓桿其實是讓投資規模放大了數倍。因此,國家在政策上控制二套房的信貸,也就是爲了防止過度炒房,第三套房現在已經停止放貸,那麼炒房者的收益將大幅降低。
華西都市報記者鄒宇