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受國家宏觀調控政策影響,房地產市場重點和熱點從商品房逐漸向以純辦公產權的寫字樓等商業地產轉移。據瞭解,在新“國五條”細則出臺的幾天之內,市內寫字樓項目來訪量和成交量也均有不同程度的提高。
環城四區項目
迎來發展契機
天津的城市發展,城市定位及商業發展趨勢等毫無疑問充滿了機遇,促使更多的企業擴張,隨之而來的對優質天津辦公場地的需求及隨着辦公品質的升級而催生的企業搬遷或換址需求也日益加劇。由於市中心可開發用地有限,租賃需求旺盛,市中心的優質項目將進一步顯現其升值潛力。另外由於商業市場新入市項目增多,本市核心商圈租金依舊保持平穩態勢。隨着城市軌道交通擴展,市中心外圍的商業項目將迎來進一步發展契機。數據顯示,2013年2月,寫字樓成交109套,成交面積3.98萬平方米,環比下降30%,需求市場持續萎縮;2月濱海新區成交市場活躍,成交量佔全市總成交量的72%。由於中心城區優質辦公物業成交疲軟,市場成交均價僅爲9808元/平方米,環比有所回升,樓市淡季接近尾聲。西青區和東麗區的大面積產品的項目進入供給市場,使環城四區成爲最大的供應區。
中小面積辦公物業
最受市場青睞
從2月份中心城區成交的辦公物業來看,中小面積辦公物業依然頗受市場青睞。其中“力神廣場”依靠其價格優惠策略,成交態勢良好,熱點戶型爲面積不到120平方米的小戶型,成交均價保持在1.3萬元/平方米以上。而濱海新區中新生態城的“創意大廈”成交放量,成交面積分佈均勻,均價在1萬元/平方米左右。
從租金方面來看,南京路區域落差較大,原因主要是辦公自身軟硬件配置、項目品質以及所處地理位置。客羣主要以諮詢服務、金融保險以及物流、貨代類企業爲主。從面積分布看,租賃面積主要集中在100~300平方米之間,其次爲100平方米以下的單位。由於該區域內行業特點以及租金等方面的原因,南京路區域內辦公客戶租用面積相對較小,租金表現平穩,仍然維持在每月每平方米129.45元;小白樓區域物業依賴便利的交通以及相對較低的租金報價,使得租金環比上季度增長0.77%;金融城區域小業主持有物業議價空間加大,加劇區域競爭,高端物業寫字樓租金出現小幅下調跡象;友誼路區域租金依然表現平穩態勢。
有業內人士分析,預計今年將有約30萬平方米的新增供應投放市場,並分散於各個商圈,屆時寫字樓租戶可能出現一定的調整。開發商對於未來大體量供應的不樂觀預期或將實行租售結合等多種運營方式,會將整租變爲散租形式。預計業主會採取優惠措施以吸引租戶,租金將會出現調整,而空置率會隨着供應的增加而上升,預計在2014年,全市寫字樓空置率將高達45%。