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雖然2013年樓市的走向尚不能確定,但毫無疑問,房地產行業已經收穫了一個豐盈的2012。記者從中國房地產測評中心獨家獲悉,在該中心主持的“中國房地產開發企業500強”測評中,2012年,中國500強房地產開發企業商品房銷售面積總額達2.27億平方米,同比增長3.5%;銷售金額更創下2.53萬億元的新高,同比增長10.8%。
同時,2012年,市場佔有率進一步向品牌企業傾斜,行業集中度繼續穩步提升;受益於銷售回暖,500強房地產開發企業現金壓力有所下降,短期和長期償債能力均有所回升,但淨利普遍下滑,利潤空間持續收窄。
行業集中度加強
據記者獨家拿到的中國房地產測評中心的測評報告顯示,2012年,在中國500強房地產開發企業銷售面積、銷售金額均創新高的同時,500強企業的行業集中度再次明顯提升。
市場佔有率方面,10強、20強、50強、100強房地產企業市場佔有率分別從2009年的
8.57%、12.57%、19.32%、25.00%提升至2010年的
11.31%、16.08%、22.33%、26.92%後,在2011年均小幅回落,分別爲10.52%、14.37%、19.65%、24.92%,而在2012年分別提升至12.37%、17.12%、29.34%和35.17%,均創下近年來的最高點。
其中,10強房地產開發企業銷售總金額達到7973.66億元,佔500強銷售總金額的32%,佔比較2011年提升4個百分點;銷售面積總計8339.3萬平方米,佔500強總銷售面積的36%,佔比較上年大幅提升7個百分點。前50強、100強銷售金額分別爲14622.05億元和18913.18億元,分別佔500強總銷售金額的59%和77%,佔比均上升明顯。前50強、100強銷售面積分別爲14205.69萬平方米和18198.94萬平方米,分別佔500強總銷售面積的61%和78%,佔比亦有較大增長。
測評中心相關負責人表示,這種銷售業績進一步向排名靠前企業集中的數據結果表明,在房地產調控政策持續背景下企業的優勝劣汰在穩步推進,行業集中度在穩步提升。
資金壓力下降
受銷售回暖、貨幣政策的微調,500強房地產開發企業現金壓力有所下降,短期和長期償債能力均有所回升。
2012年,50強企業大多數超額完成了年初制定的銷售目標,如中海累計實現房地產銷售額1115.2億港元,目標完成率爲139.40%;融創年內有序發展,全年目標完成率達162%;建業持續區域深耕策略,以103.5億元的銷售成績完成目標115%。
銷售回暖帶來的現金流明顯緩解了企業的資金壓力。短期償債能力指標方面,2012年500強房地產開發企業流動比率均值爲214.16%,較2011年上升23.17個百分點;現金流動負債比率均值爲30.09%,而該指標2011年均值僅爲-8.57%。長期償債指標也有同樣的好轉趨勢,2012年500強房地產開發企業淨負債率和資產負債率均值分別爲60.26%和64.83%,分別較2011年下降6.33%和3.34%,企業償債壓力明顯下降,財務風險有所緩解。
淨利普遍下滑
雖然銷售普遍回暖,但利潤方面卻存在空間不斷被擠壓的狀況。
報告顯示,2012年500強開發企業淨利潤均值爲4.34億元,同比下降18.64%;現金及現金等價物餘額近年來首次同比下降,爲30.89億元。儘管這與2011年不少企業銷售業績不佳導致營業收入下滑有關,然
而在我國土地、人力等成本持續上漲的經濟環境中,房地產行業難以獨善其身,如果企業不能找出新的創利來源,或者無法更有效地控制成本,房地產開發企業利潤空間被進一步壓縮的狀況將在更長時期內持續。
大環境的變化和利潤的下降,使得不少企業開始陸續放棄地產業務。相關數據顯示,2012年房地產行業併購案例有100起左右,併購總額爲39.04億美元,說明在當前的市場環境下,房地產企業的優勝劣汰繼續推進,從長遠看,房企進行整合兼併是必然的趨勢。
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