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據經濟之聲《央廣財經評論》報道,現在地方版的國五條細則懸而未決,很多人又陷入對房價的觀望中,或許有人會拿專家的預測做個參考,可是專家的話就一定準嗎?所謂的專家自己都有分歧。
進入三月以來,知名房地產商任志強放話說,這個月,房價將暴漲;評論人士“牛刀”立帖爲誓,說房價泡沫要在3月破裂;而深圳的地產商郭建波說,3月房價不降的話,他就要在長安街裸奔了。
梳理一下過去十年的房地產市場,我發現,這種觀點極端、打賭逞強的場景不斷出現。在2001年末,預測中國房價的一波熱潮興起,打頭陣的是清華大學管理學院教授魏傑,他當時說,2002年將是房地產行業的寒冬,他甚至不惜拿自己的生命打賭說:“如果樓市不崩盤,我就去跳樓”。然而實際形勢跟他的判斷背道而馳。還有人說,中國社科院的預測,準確度都很低,還不如擲銅錢。
大體來說,中國的房價預測分爲“唱空派”和“唱多派”,從這十年來看,唱空派屢屢落空,房價幾乎沒有過大跌,樓市也沒有出現預言中的“崩盤”,而唱多派,雖然買房者對他們的言論恨之入骨,但他們說的往往符合實情。
說到這,相信很多人都有同樣的疑問:爲什麼中國樓市的風向就那麼難看得透?房地產市場特殊的生態背後,究竟是什麼因素在干擾呢?經濟之聲特約評論員、北京華本城市地產研究院高級諮詢師柳科慶就此事發表觀點。
對中國房價的預測,大體分爲“唱空派”和“唱多派”,無論是哪個派,預測者對自己的觀點都非常自信,有的甚至拿生命在打賭,像什麼“樓市不崩盤,就去跳樓”這樣的話都出來了。總而言之,對立的兩派吵得熱鬧,買房者就真不知道該聽誰的好了。近十年來,圍繞樓市的預測、爭議和炒作一直不斷,來自官方的、民間的、專家的、媒體的,各種信息裹挾其中,中國樓市對於中國人來講越來越神祕而看不清楚。這到底是爲什麼?
柳科慶:這十年以來房價確實漲的比較快,但是人們的收入並沒有與之有一個比較合適的增長,使得大家買房子很難受。實際上,唱多派多半是房地產企業家,唱空的多半是我們所謂的專家、學者。在專家學者裏面有兩類人,一類是社科院這一類人,他們的目的很簡單,因爲要出一些數據來迎合老百姓;我們民間的很多專家更多的是個人的一些利益訴求,不得不去迎合老百姓內心的需求,不去尊重市場的客觀規定,這實際上也就是爲什麼這麼多年有很多專家學者喜歡去唱空的原因。
縱觀這十年,唱空派失誤很大,屢次落空,而唱多派儘管“不討喜”,但是說的還算比較準。唱多派裏甚至有聳人聽聞的言論,比如說“25年後北京房價達到每平米80萬”。不論是唱空,還是唱多,對於買房者而言,都有這樣一個困惑,就是中國的房地產市場,普通老百姓很難看懂,所以很難踩準房價漲跌的節奏。照這麼分析,以後打算買房的人是不是隻要踩準了上漲的節奏就可以算是萬無一失或者說勝算的概率比較大呢?
柳科慶:這裏面有誤區,房子不是股票,我們爲什麼要踩準房地產的節奏?買房子省錢這個事其實蠻不靠譜的。實際上我認爲對於老百姓而言,目前房價無論從全世界還是我國來看,在短期看來肯定還會是上漲的,而且房地產的漲幅可能會開始回落,上漲的加速度會降下來。
實際上我們現在更關注的是我們的收入增長的幅度能否超過房價漲幅的幅度。如果當我們收入增長的幅度超過了房價的漲幅的話,我們認爲實際上房子就不再具有投資的功能了,實際上也就不存在所謂的踩空。我可以肯定的說,未來五年房價肯定會漲,房價一跌的話社會會不穩定,現在中國真正住房的擁有率已經高達80%多,大多數的人還是有房的,跌的話會對中國的經濟造成巨大的傷害。實際上真正來說,中國不超過十個城市的房價是有泡沫的。
很多有剛需的人依然在糾結,工資上漲的幅度追不上房價上漲的幅度。有媒體報道說,深圳有人在2010年相信了“樓市專家”的預測,認爲樓市會崩盤,就把當時市價8000元一平米左右的房子賣掉了,到現在發現,這套房子擱到今天能賣1,5000元一平,聽信專家之言的人追悔莫及。這個例子,說出了很多人的心聲,專家預測還靠譜嗎?買房者應該本着什麼樣的心態,來看待所謂的預測呢?
柳科慶:過去十年的時間,房子漲了三到四倍,但是我們的工資漲的不超過一倍,導致現在我們的工資和房價已經追不上了。政府提出來收入翻番的概念,實際上就是要解決我們收入分配不公的問題,只有從根本上解決了收入分配的問題,才能夠從根本上解決大家對於房價的敏感度。再來看北京,北京今年的人均收入已經突破了1萬美金,實際上北京現在的房價均價才2萬塊錢,一個一百平的房子是兩百萬,兩個人一年的收入是十多萬,一個兩百萬的房子也不過需要十五年左右的時間,這個是正常的情況。
我認爲買房分兩種,如果是剛需的話,什麼時候買都是合適的,但是現在我們有一個趨勢,那就是房子的投資功能正在降低。最近出臺的國五條20%的概念,實際上在做一個什麼事情呢?我可以允許你買,你覺得你需要一套房子,可以;你需要兩套房子,也可以,但是我在約束你賣。就是說,如果說你是正當的需求,買一套房子可以,買兩套房子可以,買三套房子也可以。