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3月1日晚,樓市“國五條”細則正式出臺,明確提出進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率,並嚴格按轉讓所得的20%徵收個人所得稅。“如此嚴苛的二手房交易政策其實只能抑制二手房的供給,造成二手房交易不再火爆的假象,但對於控制房產價格走勢而言無異於揚湯止沸。
3月1日晚,樓市“國五條”細則正式出臺,明確提出進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率,並嚴格按轉讓所得的20%徵收個人所得稅。4年前房產調控剛剛開始之時,爲買房奔波的小Y曾將自己的經歷寫成“看房週記”,發表在《濟南新聞》上;如今,正打算買第二套改善性住房的小Y再次遭遇更爲嚴苛的“國五條”。“房地產調控原本是爲了抑制投機性炒房,我們這些爲了改善住房條件買二手房的真是‘躺着也中槍’啊!”面對瞬息萬變的調控政策,許多像小Y這樣的年輕人頗爲無奈。
購買二套房成本飛漲
2009年7月,小Y在濟南新一波房價上漲前買下了位於二環東路的一套二手房。由於財力有限,小Y選擇了70多平方米的兩居室作爲自己的婚房。和在這個城市打拼的許多年輕人一樣,小Y小兩口想趁着年輕好好工作,等以後有了錢有了孩子,再換一套大點的三居室。
前年,小Y有了自己的女兒,老家在南方的父母便來到濟南長期幫着照看孩子。忽然間添了3個人,70平方米的家便顯得侷促起來。再加上當初買房時沒有經驗,小Y根本沒有考慮學區房的問題。如今有了孩子,許多小學入學又有“落戶3年以上”的硬性規定,小Y便尋思着再買套學區房給父母住,順便把女兒的戶口落在那裏。
蛇年春節過後,小Y看中了旅遊路上一套120平方米的二手新房。經過一番討價還價,價格最終定爲125萬。由於該房下證時間還不過5年,各種稅費加起來共有12萬。
中介就把二套房的成本給小Y介紹得很清楚:首付得到六成,公積金貸款利率是首套房基準利率的1.1倍,個人所得稅、契稅至少增加2%。這麼算來,比首套房最起碼得多支出近20萬。
有沒有辦法不掏這些錢呢?中介提供了三個選擇:一,學“房姐”,辦假戶口;二,假離婚;三,以父母名義購買,但由於父母不是濟南戶口,得先辦理假的社保繳費證明。小Y想了想,得,都是“假”的,還是咬着牙掏這些錢吧,誰讓咱首套房沒有一步到位呢?
可如今還沒有來得及辦理過戶手續,新出臺的“國五條”便搞得小Y一身冷汗。根據新的調控政策,首付有可能提高到七成,公積金貸款可能無法使用,貸款利率可能繼續上調,原來3%的契稅有可能改爲4%甚至5%,而影響最大的當屬嚴格按差額20%計徵所得稅。小Y給記者算了筆賬:交易的這套房子對賣方和買房均屬二套房,按照現有的政策,個人所得稅爲總價的3%,即3.75萬;賣方2004年以40萬的價格買到的這套房子,差額爲85萬,新政後按照差額的20%計算,個人所得稅就變成了17萬,僅此一項就得多花13萬多。再加上營業稅、契稅等等,買一套房子,光交給國家的錢就得將近30萬,超出了房屋價格的20%。
可既然調整的是個人所得稅,小Y作爲買方是不是不受影響呢?“在二手房交易市場上,買方承擔交易產生的所有稅費是不成文的規定。即便雙方約定由賣方承擔個人所得稅,這部分錢肯定還會被加回房價中,最終還是得由買房者承擔。”小Y的中介小田告訴記者。
“我又不是職業炒房的”
小Y看中房子的賣方劉老師,是一位剛剛退休的事業單位工作人員。對於新的房產調控政策,她也有話要說。
劉老師在市區有一套單位宿舍的房改房用於自住,這套位於旅遊路的房子是2004年跟着單位團購的,當時不過40萬。不到10年的時間,這套房子已經升值近90萬。劉老師這套房子原本想留給兒子做婚房,可兒子大學畢業後在北京紮下了根,這套房子便顯得可有可無了。
其實,劉老師還有一個想法,就是賣掉這套房子後,在經十東路邢村立交橋附近的一個新建小區買一套帶小院的新房,再把市中心的單位宿舍拿來出租。“年輕人買房願意選擇市區的房子,生活方便;我們退休了,就更願意買套遠離市區的房子,過些清淨日子。”劉老師說。
可如今房產新政拿二手房開刀,這讓劉老師有些想不明白:“年輕人需要買二手房、學區房,我們又不需要,這樣的交易爲什麼不鼓勵呢?我又不是職業炒房的!”劉老師還提出,“我市區那套單位宿舍是房改房,當時是以極低的價格購買的,濟南很多二手房其實都是這種情況。如果按照這個差額徵個稅,估計這樣的房子就賣不出去了。”
按照新政裏的規定,如果賣方只有這一套房然後賣掉,就不用繳納高額營業稅,可劉老師覺得符合這種情況的二手房交易實在是太少了,“除了要離開這個城市的,誰會把自己唯一的住房賣掉?”
劉老師說,她也很同情小Y這些“80後”的年輕人,但即使新政開始實施,她也不會因此降低房子的價格。她堅信,不管國家政策如何變動,好地段的好的學區房肯定不會貶值。
二手房交易“小爆發”
爲了趕在濟南市實施房產調控新政之前辦完過戶手續,3月4日一早,小Y便約着賣方劉老師和中介小田早早來到了市房管交易大廳。到了房管大廳一瞧,原來和小Y一樣想法的人還真不少,大廳裏是人山人海。儘管8:30一上班小田就去排隊領號,還是排到了600多號。
等待的過程中,小Y和周圍辦理過戶的人聊了聊,有不少都是原來就有買房意向但一直沒有行動,直到房產調控新政出臺,才趕着挑好房子來辦理手續的。
“咱買房子又不是爲了炒房,是爲了自家人住的,怎麼還成了國家打擊的對象了呢?”坐在小Y身邊的一位兄弟說,“不知道炒房的人到底受不受影響,反正打擊了一大批急需改善住房條件的羣衆。”小Y說,用現在流行的網絡語言說,就是“躺着也中槍”。
“如此嚴苛的二手房交易政策其實只能抑制二手房的供給,造成二手房交易不再火爆的假象,但對於控制房產價格走勢而言無異於揚湯止沸。”小Y覺得,政府調控樓市的最終目的應該是居者有其屋,即將更多的精力物力財力投入到保障房的建設上來;至於其餘的自住房,則應該交給市場去消化解決,“學過政治經濟學的人都明白供需與價格的關係,在需求不變的情況下,你越是抑制供給,得到的結果就越是進一步推高價格。”
小田所在的中介公司是濟南市較大規模的房產中介連鎖店。她告訴記者,“國五條”的實施細則出臺的前幾天裏,濟南市二手房的交易就有“小爆發”的趨勢,她所在的店上個月的最後兩天成交了3套房。“雖然現在對二手房交易的加碼已經很沉重了,但相對於即將實施的新政來說,能夠搭上現有政策的‘末班車’就已經是很幸運的事情了。”小田說。
上午11:40,趕在房產交易中心下班之前,小Y終於完成了限購證明、網籤等程序,按照合同,接下來小Y還得等待公積金貸款審批過後纔可辦理繳稅、過戶手續,他現在唯一期待的就是在這個節骨眼上政策不要再有新的變動。
在開具限購證明的時候,排在小Y前面的和後面的兩位購房者,人手一本“離婚協議書”。“如果真的在過戶之前實施新政了,那我只能和老婆‘離婚’了。”小Y無奈地說。