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此次新政也很可能會轉嫁成本,在客觀上推升二手房房價。而隨着二手房買賣意願的降低,也會將一部分剛需購房者推向新房市場,進而加劇供需矛盾,進而帶動新房價格的進一步上漲。
半個月前,“國五條”甫一亮相,便引發樓市各種揣測,6天前,相關實施細則緊隨其後,政策力度遠超市場預期和公衆想象,其中“二手房轉讓所得的20%計徵個人所得稅”被網友稱之爲“史上最嚴肅舉措”,引起格外關注。
對於房產增值徵收20%的個稅,其實只算是“舊政重提”,早在2006年就已出臺,鑑於各種產權的房產評估難度較大,最終此政和二手房銷售總額1%繳納個稅並存,淡出樓市,使這招“撒手鐗”一直未得到有效執行。
而此次細則強調“依法嚴格執行”,足以可見中央對重拾此政並堅持調控的決心。
當然新政也是把“雙刃劍”,這樣的稅收政策一定會增加二手房交易成本,有效抑制樓市投資投機行爲,更關鍵的是會對市場預期產生影響。但是,當這記沉悶的“重拳”打在炒房者臉上時,也難免會誤傷到一批剛需購房羣體。
按目前二手房交易的實際操作來看,賣家一般會報出“淨落價”,契稅、個稅、交易稅等費用則由買方承擔。此次新政也很可能會轉嫁成本,在客觀上推升二手房房價。而隨着二手房買賣意願的降低,也會將一部分剛需購房者推向新房市場,進而加劇供需矛盾,進而帶動新房價格的進一步上漲。
這種剛需客戶被動被“剪羊毛”的歷史亟待改善。
單純看這一則政策,很難對樓市調控的效果妄下評論。爲此,筆者認爲,“20%個稅”只是整個政策環節中的一步,可以稱之爲鋪墊政策,接下來應該會出臺房產稅,做到在交易和保有環節都徵稅。在加之新政細則中的信貸政策、房價控制、聯機備案等“組合拳”,輔以未來可能會出臺的土地空置稅、取消預售等後續政策,調控的有效性將值得期待!
對於“20%個稅”,筆者建議,在具體執行環節還應遵循價值規律,仔細斟酌,比如考慮“時間價值”,因爲在長期通脹因素下,房屋所得理應修正爲實際價值,“時間價值”是每筆投資應該且必須獲得的補償。
另外,筆者提醒,“各類房產原值評估”也將是一項浩大的工程,這些問題不解決,二手房交易所得徵收20%個稅或再次面臨“執行難”。
王磊