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3月1日,國務院出臺“二手房交易差額徵20%個稅”政策,自2006年以來,二手房強徵個稅經歷了試徵、停徵、反覆等一系列震盪,最終塵埃落定,懸而未決的個稅徵收成爲板上釘釘的事了。
即便如此,“強徵個稅”還是引發一系列連鎖反應,二手房集中過戶搶搭末班車,房管、地稅部門“緊急加班”應對,中介掛牌房源激增買賣方一拍即合……
毫無疑問,新政不容投資者再有任何喘息之機,然而,此舉將對鄭州樓市影響幾何,對消費者帶來哪些指導作用,讓我們理性分析、冷靜以對。
100萬房價個稅多繳14萬
來鄭工作5年的趙先生打算在鄭東新區購買一套二手房,從年前看房一直看到現在,也沒有拿定主意。最近“二手房交易差額徵20%個稅”的政策甫一出臺,他意識到時間更加緊迫了,得趕緊出手。
在鄭州,購買二手房有個不成文的規則,那就是賣方一般報個“淨落價”,購買二手房的所有稅費均由買方承擔。
如此看來,如果趙先生購買一套鄭東新區價值100萬元的小戶型,按現行政策,他需要替業主繳納總房價的1%的個人所得稅,即1萬元;但是,如果按照新政策,假設該小戶型當初購買價爲30萬元,如果此房源已滿5年可上市交易,但並非業主的唯一住房,按照差額計稅即(100-30)×20%=14萬。
這憑空多出來的14萬元的稅錢,讓趙先生頭痛得很。他告訴記者,買套小戶型也是爲了自住方便,並非是爲了投資,但是,多出來的14萬元大大提高了購房的門檻,如果加上營業稅、契稅、交易稅等費用又得多出好幾萬,實在是無力負擔。
趙先生希望,政策應區別對待,不要傷及無辜,對於非投資性的首套自住購房,應給予相應稅費的減免或返還。
二手房買賣搶搭“末班車”
與趙先生一樣急切的人還有很多。
上週末,鄭州市房管局鄭東新區和西區交易大廳臨時加班,以解市民燃眉之急。週日下午四點,鄭東新區鄭州市房管局辦事大廳依然是人聲鼎沸,過戶、交稅、抵押、收費等窗口排起長龍。
“20%的稅誰受得了啊,大家都想着趕緊過完戶,把稅給繳了,早辦完早省心,不能再拖了!”排隊的市民大多揣着這樣的心態,由於完成整個交易需要去多個窗口辦理,買賣雙方約好了和中介工作人員分別在幾個窗口前排隊,着急之情溢於言表。
伯樂房產漢飛城市公園店店長鬍戰雨告訴記者,從3月1日以來雖然只有短短几天,但“二手房交易差額徵20%個稅”的政策已深入人心,從最近房源掛牌和成交量大幅提升就可見一斑,不少客戶專程跑來諮詢相關事宜,很多人在諮詢過程中會當即下定,搶搭末班車,以免貽誤時機。
他還預計,在政策正式落地鄭州之前,二手房交易量還會持續火爆。但政策一旦落地,二手房會面臨短期震盪,長期看漲的趨勢。因爲二手房交易門檻的提升,會把“剛需”推向新房市場,造成新的供需矛盾,從而帶動新房價格上漲。衆所周知,二手房是參照新房定價的,新房漲價最終會拉動二手房價格的上漲。
20%看上去很美實施則很難
從歷史上看,杭州早在2004年就開始徵收二手房交易差額20%的個稅,二手房市場在經歷短暫的“冰封期”後,價格迅速攀升,其原因就在於賣家轉嫁成本,讓二手房價格水漲船高,使得該市不得不於同年9月暫停徵收。
“20%看上去很美,實施起來很難。”近日,全國政協委員、經濟學家李稻葵,對“二手房交易差額徵20%個稅”發表上述看法。
在他眼裏,長期來看,房產增值部分的確該交個稅,但短期來看不具備可操作性。因爲房屋差價無法衡量裝修款和時間成本等因素,在國內投資渠道有限,地方財政過分依賴土地等問題不解決的情況下,房價不可能下降。
本地一位不願具名的專家直言,這次的規定意味着個稅的嚴格徵收甚至是強制徵收時代的到來。其出發點是很好的,但新政涉及到對商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房等幾類物業進行不同的估值,調查難度會很大。
他還指出要警惕在交易環節,買賣雙方簽訂“陰陽合同”,把房款寫得比較低,以此來避稅,稅務部門也很難調查取證。
微言大義
葉檀博士,知名財經評論家、財經專欄作家
@葉檀:多如牛毛的房地產稅費必須正本清源,房地產徵收資本利得稅並非絕不可行,關鍵是把資本利得稅或者物業稅統一在清理稅費的框架之下,把房地產與貨幣金融、地方財政統合考量,任何局部改革都成爲房地產大型改革的有益補充,如此,房地產市場糾偏有望。
原中國社科院金融研究所金融發展室主任
@易憲容:“國五條”實施細則迅速落實,不僅會對住房市場產生巨大的衝擊,進而發生根本性變化,而且也表明新一屆中央政府上任之後,對房地產宏觀調控根本不會放鬆,反之會進一步出臺更多政策讓房地產市場迴歸到消費爲主導的市場,讓房地產泡沫逐漸擠出。
有問有答
☆房屋原值該如何計算?
在實行網籤聯機備案政策以後,全省範圍內房地產市場得以有效規範,商品房交易都被登記在案,房屋原值一目瞭然。但市場上同時還存在着一批原始價值不能明確的老房子,例如早期自建房和集資建房。
業內人士建議,這部分房子基本都是老房子,在鄭州這樣的房子應該在1995年之前交付的,那是尚沒有商品房相關政策,對於這種類型的房子,如果房屋總價1%徵個稅的辦法取消,政策應該明確出臺政府指導價格來界定徵稅額度。
此外,二手房還有銀行貸款、房屋裝修等成本因素,這些成本是否計入房屋原值,還有待進一步明確。
☆房改房是否會差別對待?
例如,王先生有一套地段不錯的100平方米的房改房,當年所交房改費用10萬元,目前此房市價90萬元,而如果按照交易差價20%計徵個稅,這套二手房交易僅個稅就要16萬元。
業內人士指出,鄭州已購公房交易量約佔二手房交易總量的半壁江山,此類房屋有歷史原因,完全按照交易差價20%計徵個稅,數額的確太大,應細化政策區別對待。政府可根據該區域市場成交現價,定一個指導價格,按照指導價格與成交價格的差額徵稅。記者王磊