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“時間不會那麼早,也不會那麼突然。”某消息人士在面對媒體報道北京“國五條”細則已成文時向記者表示。在“國五條”出臺的一周時間內,關於細則的傳聞不斷,甚至國土部的例行工作會議也被解讀為“國五條”的落地政策,而此前被率先爆料的“二套房首付比例提高到70%,利率上浮至基准利率的1.3倍”被認為是下一步的政策儲備,盡管“國五條”略顯溫柔,但是依然在市場層面引發了不斷猜測。多位業內人士表示,“國五條”細則落實可能會在全國“兩會”後4月前的可能性較大。
傳言四起
2月20日,國務院常務會議確定五項措施加強房地產市場調控。核心內容包括:各直轄市和省會城市要公布年度新建商品住房價格控制目標;嚴格執行限購措施,已實施限購措施的城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面,按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的,省級政府應要求其及時采取限購等措施;嚴格實施差別化住房信貸政策;擴大個人住房房產稅改革試點范圍。
僅僅幾天之後,就有媒體報道稱,國家級樓市調控細則已經成文,並已經發至政策發布機關。北京等一線城市調控細則也已經成文待發。業內人士稱,地方細則將晚於國家級細則發布,後者主要內容涉及房價控制目標、限購限貸,以及稅收政策等幾個方面。目前,廣州、深圳等一線城市已公開表態將響應“國五條”要求,公布調控方案。
一位接近北京房地產主管部門的人士向記者表示,細則不可能出那麼快,也不能出那麼早,北京一般而言不會第一個出政策,也不會是最後一個。預計政策會在“兩會”之後落地的可能性較大。
“一般而言先是各部委出細化政策,然後地方政府再落實,現在住建部、銀監會、國稅總局的政策尚未細化,地方的細則就成文顯然不可能。”中原地產市場研究部總監張大偉表示。
2月22日,國土資源部副部長胡存智表示,2013年國土資源部門要做好四方面工作,一要保證充足的增量;二要快速釋放存量,促其盡快形成住房上市;三要加大盤活閑置地力度,落實好新的《閑置土地處置辦法》;四要均衡供地。同時,保持正常的地價形成機制,消除異常信號及波動,避免地價信號被利用,造成市場恐慌。這也被解讀為最快落實“國五條”的部委。但有業內人士表示,國土資源部在此次大部委職權調整之列,根本無暇顧及此事。
靴子落地
“靴子終於落地了”,這或許能很形象地反映出本輪調控措施出臺之後市場各方的心態。
早在去年底樓市復蘇之時,關於樓市調控即將加碼的聲音就不斷。北京市委常委、副市長陳剛在北京“兩會”上就表示:“不要被開發商‘忽悠’了,對於地產調控政府還有手段。”
但是對於此次“國五條”的出臺,高和資本董事長蘇鑫將其解讀為,這依舊只是政府表明姿態的一次喊話而已。
當前彌漫在房地產業內的樂觀與之前一周的恐慌氣氛截然不同。在新“國五條”出臺前幾天,地產股股價曾集體大幅下滑。地產股暴跌的原因,則是業內流傳的調控新政。
在傳聞中,新的調控可能會調整二套房首付,甚至可能局部收緊銀根,針對房價過快的城市和區域出臺限制房地產開發貸的嚴厲政策,旨在逼開發商為保現金流而降價拋售,達到遏制房價的政策目的。
這些傳聞並非空穴來風,相關政府部門確實曾一度做好了相應的政策出臺准備,但最後還是放棄了。
蘇鑫認為,最終政策未能落地的原因外界也能猜得一二,政府換屆在即,不願大動乾戈。抑或是樓市已出現區域分化,一刀切的政策打擊面太大。而在經歷多年調控之後,中央政府也至少已明白,房價上漲過快的根子在於供應增長太慢,無法滿足市場需求。而上述策略本質上依舊走的是抑制需求的思路,短期見效易,徹底根治難。
“這次政策出臺普遍低於市場此前的預期,只是顯示政府的一種姿態。而且目前市場對於調控的抗藥性正在不斷增強,調控能起到作用的時限越來越短。”格拉斯小鎮[最新消息價格戶型點評]銷售負責人韓樂向記者表示。
北京商報記者賴大臣/文暴帆/攝
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房產稅試點步伐加快
國務院常務會議確定“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”後,多地傳出可能征收房產稅的傳聞。從目前市場情況看,擴大試點的步伐明顯在加快。
近日包括湖南、湖北、浙江等地均傳出消息,湘潭、武漢、杭州已完成房產稅技術准備工作。對此,專家表示,試點極有可能從已做好准備的城市中選出,但試點名單決定權仍在國務院及其相關主管部門。
但是從目前重慶與上海房產稅的試點來看,試點的房產稅力度並沒有起到影響房地產市場的預期目的,征稅額及范圍並沒有大到調節剛需的目的,房產稅的影響在試點范圍內更多體現在心理影響上。
業內人士表示,一旦房產稅試點增加,對多套房擁有者的心理影響將非常大,也有可能給部分市場帶來一定的存量供給。預期後市特別是非普通住宅市場將可能繼續有稅費等調控政策出臺。
在存量住宅市場,目前持有環節基本是零稅費,這就使得住宅持有成本不高,而空置率不低,很多炒房客持有房產等待價格上漲。而在交易環節稅費部分存量房交易成本高達10%以上。這部分稅費大部分都由購房人承擔,這也增加了購房者的負擔。增加持有環節稅費,可能短期有利於擠壓出目前市場的存量閑置房源,有利於市場的流通。但如果不改變國人只能依賴房地產投資保值的情況,房產稅很快將被轉嫁給承租者或者買房者。