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記者調查瞭解到,2013年省城有近二十個純新樓盤入市,帶來近110萬平米的樓市供應量;其它既有在售樓盤新增供應也近480萬平米;據世聯怡高檢測的2012年底濟南住宅庫存將近103萬平米;全新盤供應量、2012住宅存量房源以及在售樓盤加推供應或將使得2013年的樓市全年供應逼近700萬平米。
20多個新盤入市
樓市供應仍處高位
據世聯怡高統計數據顯示,2012年濟南市居住和商服用地供應112宗,成交107宗,成交土地面積579.33萬平米,成交建築面積1762.41萬平米,同比增加11.3%和26%。全年供應土地除一宗撤牌、三宗流拍外,其餘土地全部成交,成交率達97.6%。
土地市場大熱讓2013年樓市新增供應或將再創新高。記者調查瞭解到,在2012年拿地的房企普遍在2013年有實體動作,一批全新樓盤將會相繼入市。萬科城、保利華庭、凱旋公館、魯邦奧林逸城、融匯愛都、北大時代、重汽萊蒙湖、名輝豪庭、冠華歷山吉第、城市主人、帝華國際廣場、華創·觀禮中心、鳳凰大廈、西元大廈等二十餘純新盤彙集110萬平米的供應量,在2013年集體釋放。
除純新盤外,今年濟南既有在售樓盤的新增供應將在480萬平米左右,呈現明顯區域化特點,2012年呼聲最高的西客站片區與化纖廠片區將成新增供應大頭。“今年,化纖廠周邊兩公里輻射範圍內預計有150多萬平米的住宅供應量,匯聚了萬科、保利、萊鋼、東拓、綠城、北大資源、力高等衆多房企,區域競爭態勢明顯。”東部一樓盤營銷負責人表示。除化纖廠地塊,東部住宅潛在體量約在250萬平米;而在西客站片區,單綠地、恆大、中建三家房企就有109.5萬平米的供應量;南部除了中海國際社區和魯能領秀城,華潤中央公園成爲新的供應主力;北部在重汽翡翠清河、重汽翡翠外灘、鑫苑名家既有項目的基礎上,北大時代、名輝豪庭、冠華歷山吉第等新樓盤預計有81.5萬平米的釋放。
“2013年的樓市供應仍處絕對高位,下半年將迎來一個集中的供應與放量期,房企仍需快速跑量。”業內一專業人士表示。據悉,各大房企在今年都不同程度的上調銷售指標,部分企業對今年銷售表示看好。
產品供應結構合理
寫字樓或創新高
整個2013年新增樓市供應量中,住宅依然佔絕大比例,涵蓋高層、小高層、洋房、別墅等產品類別。高層、小高層的主力戶型集中爲90-180平米的兩室、四室產品,爲剛需客羣與改善型客羣提供多樣住宅選擇。別墅產品主要有中海國際社區、魯能領秀城、國華印象、黃金·山水郡、銀豐·唐郡、重汽萊蒙湖、恆大金碧天下、碧桂園鳳凰城、藍石大溪地、原山九號等樓盤集中供應亮相。
寫字樓在2013年的市場供應量進入快速增長期。據悉,綠地中心將供應5.5萬平米的辦公體量;綠地中央廣場達到11萬平米;祥泰廣場也有10萬平米左右的供應量;世茂國際廣場、華強廣場、魯商國奧城繼續加推,龍奧天街、鳳凰大廈、西元大廈、帝華國際廣場、華創·觀禮中心等純新寫字樓產品也會在2013年入市。經統計,全年預計有8個新項目入市,在售項目中約有10個加推房源,新增供應將超過70萬平米,較2012年39.84萬平米的供應量增加75%,或創歷史新高。
從供應區域來看,受產業集羣影響,東部依然是寫字樓市場的主要聚集地,預計佔到整個供應的六成左右;西部以綠地中央廣場爲主力;中部主要依託於綠地中心和世茂國際廣場;祥泰廣場是南部少有的寫字樓產品;北部目前則出現市場空白。
熱點片區名企雲集
區域“爭奪戰”是今年看點
從2012年濟南土地市場的供應與成交來看,東部與西部分別佔到整個供應量的45%和37.4%。而在這兩個區域內,旅遊路、花園路化纖廠以及西客站片區出讓面積佔比較大,成爲主力供應片區。
去年4月份、7月份、12月份,位於濟南歷下區的化纖廠地塊分次成交。由於該地塊所在位置爲濟南東部少有的黃金位置,所以每一個地塊的出讓均引來了衆多房企的關注,其中不乏保利、中海、南益等大型房企,包括剛進入濟南的萬科也加入了化纖廠的“搶地潮”中。最終,該區域的三個地塊均溢價成交,分別被山東萊鋼以5.4億、保利以12.1億、萬科以15.8億元價格拍得。從土地市場的激烈角逐便可預想到今後該區域內市場競爭的焦灼程度。
在西客站片區,除了綠地、恆大、中建外,金科地產也加入其中。“去年西客站片區土地與項目成交熱度頗受業內外關注,目前有不少企業私下向我們諮詢土地情況,欲在此拿地。”綠地集團某策劃主管告訴記者。
對熱點片區的追逐勢必會形成區域競爭,就今年來說,西客站、化纖廠的區域爭奪無疑是最大看點。從拿地主體來看,強有力的資本保障是進入拿地門檻的基本條件,大面積“整地”的存在使得行業集中度愈加明顯,不少大地塊均被同一家房企拍得,例如華潤拿下的興隆片區二環南路北側地塊、南益旗下南海置富拍得的歷城區桑園路以南、電建路以西的地塊,均爲佔地百萬平以上的大型地塊。(記者陳曉翠)