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伴隨着舊城改造的推進,島城曾經的趴趴屋漸漸消失在人們的視野中,但在居民居住條件不斷得到改善的同時,房屋拆遷後,徵收與補償辦法如何更有利於居民的問題越來越被關注。昨天,市十五屆人大常委會第九次會議表決通過了《青島市國有土地上房屋徵收與補償條例》,待報省人大常委會批准後,按法定程序公佈實施。據悉,《條例》將於2013年5月1日起施行,2005年9月29日青島市人民代表大會常委委員會公告公佈的《青島市城市房屋拆遷管理條例》同時廢除。
2011年1月,國務院頒佈施行了《國有土地上房屋徵收與補償條例》,廢除了以前的城市房屋拆遷管理模式,對國有土地上房屋徵收的主體、依據、程序以及補償原則、權利救濟等做出了重大調整,切實保障了老百姓的利益。在新形勢下,居民都非常關心房屋徵收工作的法制化,市人大代表劉學政由於從事職業的關係,加上經常在實踐中遇到此類情況,過去就曾介入過有關法規的制定,因此立即展開調研,蒐集了國內外規範化法規,瞭解過去拆遷過程中的相關數據、問題及百姓的反應。在去年3月份舉行的市十五屆人大一次會議上,大會主席團決定將劉學政等12名代表聯名提出的《關於制定<青島市國有土地上房屋徵收與補償條例>的議案》作爲大會議案,交市人大法制委員會辦理,以進一步規範我市國有土地上房屋徵收與補償。
據市人大法制委員會主任委員萬振東介紹,《青島市國有土地上房屋徵收與補償條例》是全國第一部有關國有土地徵收與補償的地方性法規,是青島市根據人大代表提出的立法議案而制定的第一部法規,也是首次提交代表大會徵求全體代表意見的法規,對進一步完善立法程序、探索多渠道的法規項目提出、起草機制和代表大會行使立法職權提供了有益的經驗,對以後人民代表大會審議、制定地方性法規提供了直接借鑑。
問題一公攤面積到底如何計算?
萬振東介紹說,修改過程中,有的部門和區(市)提出,草案中規定的貨幣補償標準中,統一規定23%的公攤面積比例不合適。一方面,徵收區域用於住房建設,對選擇就地房屋補償和選擇貨幣補償的,應當採用該項目的實際公攤面積比例來計算,標準統一,較爲公平;另一方面,各縣級市的住房建設情況有別,補償房屋以多層和小高層居多,而多層住宅、高層住宅的公攤面積比例差別較大,應當考慮各縣級市的實際情況。修改時,市人大法制委員會採納了以上意見,將有關公攤面積的規定作了細化、區分,將“23%計算公攤面積”的內容作出修改,其中在本市市區範圍內,徵收區域用於住宅房屋建設的,按照該住宅房屋建設項目的平均公攤面積比例計算;徵收區域用於其他工程建設的,按照23%計算。此外,縣級市的公攤面積比例,由當地人民政府根據本地實際確定,報市人民政府備案。
萬振東給記者舉了例子:比如你有一套房子,套內面積是50平方米,公攤5平方米,徵收之後實物補償,首先增加10平方米的改善面積,就是50+5+10=65平方米。假設這套就地改善的住房實際公攤比例爲20%,公攤面積就是13平方米,你應得的房子就是65+13=78平方米。”萬振東表示,在之前的拆遷過程中,爲了讓住戶儘快騰房,有開發商會有“送公攤”等獎勵政策,現在有了明確規定,公攤面積成了“應得面積”。
問題二臨時過渡補助如何規定?
萬振東說,有委員建議進一步明確房屋徵收部門延期交房時應當增付的臨時過渡補助費標準以及週轉房的使用問題,對於這一意見,草案修改稿中對有關費用標準的制定已經做了授權規定,法制工作室將條例具體內容修改爲“對週轉房的使用人,除繼續提供週轉房外,還應當自逾期之日起支付臨時過渡補助費。”
此外,萬振東還就“就地安置”和“異地安置”等概念作出瞭解釋。“就算市北區範圍內,東部和西部的房價也會有很大差異,所以就地安置就是一個拆遷工程紅線範圍內的部分。”而徵收住宅房屋實行異地房屋補償的,房屋徵收部門應當提供與貨幣補償金價款相當的房屋供被徵收人選擇,而且不能只提供一處房源。
問題三“房小地大”該如何處理?
有委員提出,實踐中有的住宅或者非住宅房屋“房小地大”,特別是在“城中村”這種情況較多,對這些房屋的徵收補償,應當考慮多出部分的土地價值。根據這一意見,法制工作室建議在條例中增加一款,“被徵收人的土地權屬面積大於房屋權屬面積的,徵收評估時應當對多出部門的土地使用權價值進行評估。”萬振東解釋說,“城中村”所指的範圍必須是國有土地上的房屋。具體的房屋徵收評估辦法,由市房屋徵收部門依法制定。
問題四違法建築逾期不拆咋辦?
有市人大代表提出,草案中對有關違法建築拆除的規定不完整,根據這一意見,法制委員會建議依照國家法律的相關規定,修改爲“對違法建築和超過批准使用期限的臨時建築,不予補償、補助,由當事人在有關部門確定的期限內自行拆除;逾期不拆除的,由區(市)人民政府責成有關部門依法強制拆除。”
同時,爲了更好地規範強制搬遷行爲,法制委員會建議增加規定,“被徵收人、公有房屋承租人對補償決定不服的,可以依法申請行政複議或者提起行政訴訟。”“被徵收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷的,由作出房屋徵收決定的人民政府依法申請人民法院強制執行,並根據人民法院的裁定組織實施。”
問題五各縣級市標準如何界定?
部分區(市)提出,就地房屋補償標準中,各縣級市的情況各不相同,與青島市區也有差別,特別是在最低保障面積、房屋公攤面積等方面差異較大,建議在本條中考慮給予縣級市一定的調整空間,以增強法規的適應性。同時,有的區(市)提出,有關將徵收補償與住房制度改革政策相銜接的規定,由於在上世紀九十年代進行的住房制度改革距今已有較長時間,徵收中逐一落實被徵收人的公房購買情況,難度較大,而且有些已購公房已經發生了繼承、贈與、買賣等情況,查證工作量很大,實踐中影響了徵收工作的效率,建議刪除。根據以上意見,法制委員會建議將草案內容作出修改,規定爲:“縣級市人民政府可以根據本地實際,對本條規定的補償標準作適當調整,報市人民政府備案。”
問題六被徵收人知情權如何保證?
條例制定過程中,有的委員和有的區(市)提出,草案規定了多項要求在擬徵收範圍或者徵收範圍內公佈、公告、公式的事項,建議對這些公開行爲的對象、方式、期限等作出具體規範,以保障被徵收人及其他利害關係人的合法權益。對此,法制委員會建議增加一條,規定爲:“本條例規定在擬徵收範圍內或者徵收範圍內公佈、公告、公式相關事項的,應當採用資料發放、信息張貼、信息資料查詢等便於被徵收人以及其他利害關係人知曉的方式;採用張貼方式的,張貼期限不得少於五日。”
同時,萬振東表示,實際調研中,他們發現房屋徵收範圍內的部分居民代表常常會提出很有建設性的意見,而且可以在房屋徵收人與被徵收人之間起到很好的橋樑作用,因此條例作出規定,“房屋徵收範圍的社區居民委員會可以組織被徵收人、公有房屋承租人代表組成房屋徵收監督組織,向房屋徵收部門反映有關房屋徵收的意見、建議,監督房屋徵收活動。”“這個組織完全是居民自治,徵收人不得干預。”萬振東說,增加這個條款,是立法制度上的首創。
問題七徵收程序該如何確定?
在常委會審議和調研中,有市民建議,增加有關危舊房改造需經90%以上被徵收人同意的規定。有委員提出,草案中有關舊城區改建超過50%的被徵收人認爲補償方案不合法需召開聽證會的規定中,50%的比例不合適,如果方案不合法,只要有人提出就應當召開聽證會。針對以上意見,法制委員會會同有關部門研究認爲,國務院新的徵收條例將舊城區改建規定爲公共利益,由於其兼容城市發展和居民利益保護的雙重需要,因此,爲了保證舊城區改建的有序推進,增強可操作性,法制委員會建議不增加“90%”的內容,仍保留“50%”的內容。
另外,根據國務院條例第九條關於“保證性安居工程建設、舊城區改建,應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃”的規定,此類建設及由此實施的徵收活動,實際是對人民代表大會批准的國民經濟和社會發展計劃確定建設項目的落實,應當加強監督。爲此,條例作了向人大常委會“一事一備”的延伸規定。 (記者於順)