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儘管地產調控曠日持久,地產巨頭萬科[簡介最新動態]業績仍屢創新高。
萬科昨晚發佈的年報顯示,去年全年實現營業收入1031.2億元,首次突破千億大關;其淨利潤則跨過百億門檻,達到125.5億元。這兩項數據同比增長分別達到43.7%和30.4%。
針對中國房價,萬科在致股東的信中表示“快速上漲的時代應該已經結束”,並解釋稱“應該”這個詞,有三層含義。第一,它是大衆希望看到的結果;第二,它具有理性分析的合理性;第三,它是一個大概率事件。
千億未結算資源在手
持續不斷的房地產調控帶來銷售增速放緩和行業洗牌加劇。2012年全國實現商品房銷售額64456億元,商品住宅銷售面積111304萬平方米,銷售面積同比增長1.8%,增速自2010年以來連續第三年回落。
但萬科的銷售金額再度刷新行業紀錄,該公司全年共實現銷售面積1295.6萬平方米,銷售金額1412.3億元,同比分別增長20.5%和16.2%。
萬科董事會祕書譚華傑表示,過去一年,各地走勢出現分化,主要城市成交回升,中西部地級以下城市的成交狀況則不樂觀。
譚華傑稱,即使是主要城市,回升很大程度也是建立在2010、2011年市場持續萎縮的基礎上。深圳、廣州、東莞、佛山、上海、蘇州、武漢等14個城市去年的成交面積雖然比2011年上升了34.3%,但和2009年相比仍下降23.6%。
按照銷售金額口徑計算,2012年萬科在全國的市場佔有率由2011年的2.06%,進一步上升到2.19%。
萬科的銷售和利潤增長依然得益於剛需推動。譚華傑表示,無論政策環境或者市場景氣如何變化,自住需求總是最穩定的,這已被2008年以來完整的行業週期所驗證,萬科去年售出產品中90%爲144平方米以下的中小套型。
受累於房地產調控,2012年萬科全年產品銷售均價從2011年的每平方米11303元,下滑約4%至每平方米10901元。
截至2012年年底,萬科合併報表範圍內還有1354.9萬平方米、對應合同金額爲1436.5億元的已售未結算資源。
土地市場攻城略地
由於銷售均價出現下跌,萬科去年的房地產業務結算淨利率較2011年有所下降。但全面攤薄的淨資產收益率卻創下1993年以來的新高,達到19.66%。
譚華傑對此表示,這一方面說明經營效率的提升在一定程度上克服了2011年市場低谷時售價、利潤率下滑的影響。另一方面也和公司近年來積極推進裝修房有關,因爲裝修業務的特點是利潤率低於毛坯房,但收益率高於毛坯房。他預計,未來幾年萬科淨資產收益率仍可能維持在高位。
值得關注的是,萬科在土地市場上依然大規模攻城略地,2012年新增加開發項目78個,按萬科權益計算的佔地面積約624萬平方米,對應規劃建築面積約1589萬平方米,較2011年的168萬平方米權益建築面積增加36%,遠高於銷售面積增幅。
與此相對應,萬科去年支付地價金額約443億元,同比增長48%。萬科去年平均地價爲每平方米2790元,同比微增3%。
從資金狀況來看,萬科在投資上仍留有餘力。截至2012年底,萬科所持有的貨幣資金量增至522.9億元,大大高於短期借款和一年內到期的長期借款總額355.6億元。
截至2012年底,按萬科權益計算的規劃中項目的建築面積合計3947萬平方米,繼續保持在滿足未來兩到三年開發需要的水平。
此外,在第三個十年發展期即將收官之際,萬科開始將目光投向海外,資本運作與房地產開發並舉,萬科的國際化佈局動作頻頻。
2012年,萬科成功收購香港上市公司南聯地產控股有限公司75%的股權,目前已將其更名爲萬科置業(海外)有限公司。2013年1月,萬科公佈了B轉H股,這一方案被鬱亮形容爲萬科歷史上第二次股改。
2012年9月,鬱亮透露,公司已經成立了海外業務推進小組,正在全球範圍內展開考察和調研。今年1月,萬科聯合香港新世界,競得香港荃灣西站項目;2月,萬科再度出手,聯合美國鐵獅門,投資開發舊金山富升街201地塊。
但鬱亮對於國際化業務的態度依然謹慎,表示未來一段時期,國際化相關業務的規模仍然會控制在合理範圍內。