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又出新政策了!蛇年春節長假剛過,國務院便出人意料地發佈了新國五條。該國五條包括完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等五項內容。
消息一出,業內衆說紛紜,認爲政策未見新意,力度未及預期。不過,也有業內人士指出,“國五條”的影響和力度或超過市場想象。
十年九調
新國五條力度衆說不一
2月20日,針對近期部分熱點城市房價上漲趨勢明顯,國務院召開會議,研究出臺了有關調控措施。
會議要求,要嚴格執行商品房限購措施,已實施限購地方要按統一要求完善限購措施;其他房價上漲過快的城市,省級政府應要求其及時採取限購等措施,與此同時,完善穩定房價工作責任制,各地需要制定房價調控目標,並將進行問責。
消息一出,資本市場反應強烈,房地產股應聲下跌,但房地產市場解讀相對保留,認爲政策未見新意,力度未及預期。不過,有業內人士指出,“國五條”意義遠非目前展現出來的這樣簡單,其影響和力度或超過市場想象。
中國房地產協會副會長朱中一分析,諸如限購完善、升級、要求各地出臺房價調控目標並進行問責等,卻是繼2012年以來,中央第一次釋放的“從緊信號”。一是因爲近期房價漲幅逐漸擴大的勢頭明顯,2013年房價上漲成爲大概率事件;另一方面兩會即將召開,此舉也可以穩定市場。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭稱,作爲主管部門之一的住建部可能將根據會議精神制定一個限購的統一標準,有些城市尤其是中西部原來限購執行比較鬆的城市,或將基於此,進行調整升級。
十年來,國務院共召開9次以房地產調控爲主題的常務會議,並出臺相關宏觀調控政策。
觀察十年來9次國務院常務會議對形勢和政策的主要表述,業內人士認爲,大致有以下特點:首先是政策工具更加多樣,尤其在2010年以後出現更多金融領域的配套政策。其次是政策路徑基本一致,比如結構性地增加供應,堅持保障性建設。最後是調控對象明確化,在政策適用主體上有一定調整。最終的調控效果和制度根源,衆說紛紜,茲可爲後來者鏡鑑。
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各方動向
“國五條”發出了調控從嚴的信號,有一定積極意義,但只憑“國五條”政策內容難以真正改變漲價預期。因爲“國五條”只是指導性政策,唯有再出臺配套性操作細則才能發揮出“國五條”的威力。目前,國土部以及北京一線城市都已有所反應,出臺相應措施。
國土部:供地計劃3月底交卷
據《第一財經日報》報道,房地產調控新“國五條”出臺後,一年一度的全國住房用地供應計劃正在加速制訂,有望近期出爐。一名國土資源部人士介紹,該部已要求各地國土部門必須於今年3月底之前上報今年住宅用地供應計劃,由國土部彙總後向外界公佈。
土地供應關係未來房源供應,甚至會影響到社會對未來房價的預期,因此,該份供地計劃素爲業界重視。
據悉,這一計劃有望在4月對外公開,這和此前幾年相比有所提前。2012年度計劃到當年5月中旬才公開。上述人士表示,在國務院的新“國五條”出臺後,中央要求加快這一工作的進度,此前幾年地方相關部門時有拖沓,不能在規定的時限內製訂該地區的供地計劃,進而導致全國總體計劃往後拖延。
2月20日,國務院召開常務會議,此次會議發佈了五項有關房地產調控的具體措施,因此外界也稱之爲新“國五條”。與2011年的“國八條”相比,新“國五條”重在強調中央政策的延續性和地方政府的執行力,在具體政策上並無太多新政。
上述人士表示,新“國五條”的出臺,說明中央強調執行力,國土部在房地產供地問題上,也將更加強調地方的執行力。
一線城市:北京等相關文件已成文
旨在抑制部分地區樓市過快上漲的“國五條”正進入細化階段。據《上海證券報》消息,有權威人士透露,國家級樓市調控細則已經成文,並已經發至政策發佈機關。北京等一線城市調控細則也已經成文待發。
業內人士稱,地方細則將晚於國家級細則發佈,後者主要內容涉及房價控制目標、限購限貸,以及稅收政策等幾個方面。
目前,廣州、深圳等一線城市已公開表態將響應“國五條”要求,公佈調控方案。相比之下,上海則未有明確表態。對此,業內人士稱,這是因爲上海房價漲勢沒有其他一線城市明顯。
一個明確思路是,本輪樓市調控政策,將有針對性地打擊房價漲幅較快城市。同時,因爲土地收入對地方財政的影響,以及房地產景氣度對相關產業的影響巨大,一些尚在復甦期的二三線樓市不會被“一刀切”,對於全國性龍頭房企或二三線地方房企來說,新政對銷售業績的打擊力度不會太大。
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專家觀點
劉社:新國五條更加嚴格
房價過高抑制城鎮化發展
在劉社看來,一般情況下在兩會之前,中央不會再出臺新的樓市調控政策,這時候出國五條是一種意外。但這個意外也在情理之中,是由於連續幾個月尤其是近一兩個月,全國樓市出現了普漲行情,且未來樓市上漲預期也越來越明顯。
劉社表示,“新國五條”總體來看還是過去調控政策的重申,比如限購、差別化貸款、保障性住房推進、加強市場監管、問責制,但是比之前都更加嚴格。
“這個政策主要是中央不允許全國樓市普漲的表態,這樣一來,地方政府就要堅定不移地執行中央政策,不打擦邊球,而且抑制了開發商的隨意漲價行爲。”劉社說,與此同時,各部門如銀行貸款等都會有後續配合政策。
劉社認爲,新國五條的亮點,一是明確提出房產稅擴大試點範圍;二是要求嚴格限購政策,統一措施,擴大限購令的範圍;三是2013年底之前,把外來務工人員納入保障性住房範圍;四是重申了差別化利率貸款,在資金鍊上對二套房及以上進一步嚴控;五是地方政府問責,制定年度房產調控目標,對2011年已經提出的政策進一步重申。
“總體來說,對這一兩年政策中比較有效的措施做進一步重申、補充、細化。”劉社表示。
此外,她還指出,現在很多人拿新型城市化說事,認爲房價上漲是因爲新型城市化創造了巨大需求,但這只是表面現象,並沒有看到雖然新型城市化是很多農民進城或者就地城市化,確實對商品住宅有巨大需求,但如果房價上漲過快、房價過高,就會抑制城鎮化,所以要穩定房價甚至降低房價,這樣才能保證城鎮化的順利進行。
新國五條要求擴大個人住房房產稅改革試點範圍,應該說鄭州目前還不會被納入,因爲評選試點城市有兩個參數,一個是最近房價漲得過快,二是城市土地特別稀缺,人口特別多,剛性需求特別大。除此之外還要有代表性和典型性。目前來看鄭州並不具備這些條件。
穩定預期
新國五條鄭州影響有限?
有關消息顯示,住建部也將根據會議精神研究出臺房地產調控的細化政策,“如果因爲放鬆調控而導致房價快速上漲,住建部將進行約談,並進行問責”。
對此,一位不願具名的開發商人士擔心,強調“房價調控目標問責”,預計樓盤“限價”將成爲常態,在問責制度下,各地也將加強對樓市的行政干預,對於房地產市場的持續穩定健康發展無益。新國五條綿裏藏針、暗藏殺氣。
然而,也有開發商直言,此項政策出臺對該公司的營銷佈局“沒啥影響”,因爲其本身已有一定預期。去年12月以來,樓市看漲聲一片。“國五條”此時推出,就是警告,給樓市澆點冷水。
在這位開發商看來,現在推出“國五條”,反而是一件好事,“我們最怕現在沒有聲音,到了3月份樓市量價齊升,政府下重手。這次就傳遞一個信號——房價不要快速上漲。”
對此,銀基王朝副總經理齊華偉直截了當地說:“對鄭州的影響不大。”他認爲,新政或將加重一線城市的觀望情緒,但對中原經濟區大背景的鄭州樓市來說影響有限。
齊華偉講道,目前鄭州住宅市場的庫存合理,適合首次置業的房源價格也相對合理。
鄭州樓市2013年火熱開局,1月份商品房銷售面積增幅達319%。齊華偉認爲,這種樓市回暖的現象,會造成一部分購房者的恐慌,新政在此時出臺,更多的是心理層面的影響,穩定購房者的心理預期。記者樑冰