|
||||
新“國五條”的出臺是基於最近樓市的種種異動
[陳國強]:人民網[微博]強國論壇的各位網友,大家好,很高興在這裏和大家交流有關新“國五條”的話題。
[網友我對菸草很瞭解]:您認爲,國務院爲何會再次出臺了樓市調控“國五條”?
[陳國強]:“國五條”的出臺實際上和最近一段以來市場的變化和市場的形態有關係,應該說最近以來,不少熱點城市樓市出現淡季不淡的局面,尤其是房價出現快速上漲,一些城市非理性的購房行爲有所表現。基於最近以來市場的種種異動,或者非理性現象,中央統一部署,對於樓市調控出臺了新的五條措施,我想也是對於全年的樓市調控定調,是這樣一種情況。
[網友楊再昌]:陳教授,是什麼力量和北京使樓市再一次響起“漲”聲一片?
[陳國強]:我的理解,所謂漲聲一片,是不是最近以來市場交投活躍,大家熱情高漲,房價也出現快速上漲這樣一種勢頭。我想這背後,原因比較複雜,主要是幾個方面:首先是行業的市場預期,我們房價市場預期轉向樂觀、轉向積極,它的背後實際上是幾個滋生因素。首先是去年全年的行業整體表現,應該說還是超乎方方面面的預期,尤其是下半年以後,行業龍頭企業,相關的行業指標都表明,行業的基本面在趨於好轉。這個就導致我們市場預期轉向比較積極樂觀的轉化。還有相關的是我們的宏觀經濟,國民經濟的基本面在趨於好轉。去年前三個季度,我們國家處於經濟持續下行的態勢,三季度之後,四季度,實際上相關的經濟指標已經很清楚地表明,經濟在逐漸趨穩,回升的態勢明顯,也就是經濟的基本面在好轉,這些因素,包括國際經濟的基本狀況也都處在好轉的態勢當中。這些因素實際上是對於房地產市場一些購房者、消費者,包括我們大多數的開發商,對於後市的變化,都趨於樂觀,趨於積極,所以市場的成交量呈現出淡季不淡,而且價格出現快速上漲的一系列的有悖於常規的現象。這種情況當然被一些人士認爲是市場給予了比較多的掌聲,從行業的健康發展來講,我想各種變化的確是傳遞給管理層更多的是擔心和擔憂。
新“國五條”強調了差別化的信貸政策
[網友楊再昌]:國務院常務會議出臺了樓市調控“國五條”,會對樓市走勢形成怎樣的實際影響?“新國五條”如何在實際中落實好?
[陳國強]:新的“國五條”,我想它涉及的內容比較豐富,應該說和之前的已經出臺的調控措施相比,可以說是包含了調控的方方面面,所以,尤其是在相關的內容當中,對於下一步的調控提出一些新的要求,有一些新的內容。我覺得,對於引導市場預期,遏制近期以來市場的一些異動,或者說過熱的情形,肯定可以起到一個積極的作用。但是,它的效應的發揮,首先是需要更長的時間來消化,來落實,另外也有待於我們地方,實際上調控政策是由中央統一來部署,但是,具體的執行者、實際的執行主體是地方政府,所以,也有賴於地方政府如何來使得這些新的要求能夠很好地落實,能夠很好地落地。當然,“國五條”應該說從執行的操作的層面還是有待於各地相關的部門出臺一些執行細則,這樣對於政策效應的發揮才能夠有保證。
[網友指甲油油油]:這次國務院常務會議並未涉及具體信貸政策,您怎麼看?
[陳國強]:信貸政策在“國五條”裏面沒有具體體現,但是強調差別化的信貸政策,這個原則是強調了。“國五條”裏面沒有涉及到二套房貸的相關內容,但是,並不意味着接下來調控的一些執行細則,或者說未來如果市場的變化仍然向着讓管理層擔心或者說這樣的情形出現,差別化的信貸政策,過去我們要求的,像對二套房的首付六成,利率上浮10%這樣一個尺度,有可能會進一步趨嚴。所以,新“國五條”裏面,儘管沒有涉及,但是並不意味着接下來這個信貸政策就沒有變化。首先是需要明確接下來的細則的出臺,另外一個也還要看市場的演變情況。
樓市調控的基本目的是促使房價以比較溫和的形式上漲
[網友楊再昌]:陳教授,從長遠看,中國房地產會出現怎樣的變化,房價上漲過快會持續多久,限購措施能落實嗎?
[陳國強]:房價演變的趨勢,我覺得在幾個前提沒有發生根本變化的情況之下,房價上漲的趨勢恐怕難以改變。哪兩個前提呢?一個是我們快速城鎮化的進程基本完成之前,我們現在全國的城市化率是50%出頭一點,應該說,這和國外成熟市場國家,或者說已經完成城鎮化進程的國家相比,我們需要走的路還比較長,我們55%以內的城市化率,要達到75%、80%這樣的城市化率,我們要走的路可能還有20年以上。
另外,我們多數城市的城鎮居民的住房問題,應該說,到目前爲止,多數還沒有解決,或者說沒有完全解決。應該說只有少數起步比較早,市場化率比較健康,少數城市基本住房問題初步解決,但是對於全國來說,我想我們的城鎮住房問題恐怕還是任重道遠。
這兩個問題在沒有完成之前,或者沒有基本完成之前,房價整體上上漲的態勢,這樣一個趨勢,恐怕是難以改變。我想我們調控的種種努力,基本的目的就是要促使房價的上漲以比較溫和的形式,溫和的漲幅,來實現既滿足城鎮居民的住房需求,同時,又要促使我們行業能夠平穩健康發展,特別是房價的漲幅,保持在一個相對合理的水平裏面,相對合理的區間,這個是我們調控的一個基本目的、基本的要求。
全面上漲還有多久,剛纔基本上間接回答了,它有賴於兩個前提,一個是城鎮化,過20年還是過多長時間,可以初步基本完成。另外一個就是城鎮居民的住房問題,我們解決到什麼程度,是不是能夠基本解決,住有所居的問題已經基本可以劃句號。如果這兩個問題沒有解決好,或者還沒有到劃句號的階段,我想房價上漲這樣一個問題,我們可能都是需要面對的一個現實。
限購的問題,我想相關的政策是中央統一制定出臺,但是,哪個城市要納入到限購範圍,除了直轄市、計劃單列市、省會城市之外,其他的一些地級市是否納入限購的範圍,這個主要還是由本級政府來確定。相關之內,限購的區域以及限購的住房類型,以及購房資格的具體要求,實際上都是由地方來確定的。所以,限購政策的落實,我想它的執行主體是地方政府,所以,限購這張特殊的調控政策能否落實,它的政策效應能否有效地發揮,更多的還是依賴於地方政府,它如何來執行落實中央的要求,落實的程度怎麼樣,掌握的尺度怎麼樣,尺度寬一些還是鬆一些,執行的認真一些還是鬆懈一些,這些都會關係到限購政策的效應。
[網友大漠沙海]:我是一個要買房的普通市民,就有一個問題問您,請問,房價應該如何去與收入平衡?
[陳國強]:如果我們關注一下2010年“國十條”出臺以來的將近三年的調控過程,我們可以看到,如果我們以相關年份的新建商品住房的成交均價來觀察,最近幾年,2010年、2011年、2012年,最近幾年的新建住房成交均價漲幅應該說是基本上處在5%到8%這樣一個上漲的幅度,這個數據如果我們和相關年份的GDP的增長幅度,以及城鎮居民收入增長的幅度相比,應該是雙低於,房價的漲幅雙低於這個數據。這個調控以來,儘管大家對於這個調控的效果、調控有效無效、調控的成效如何,有各種質疑或者說有不同的評價,但是從這樣的指標來觀察,應該說最近三年,房價的漲幅,和調控之前曾經出現過我們面臨過的年度的成交均價漲幅超過20%甚至更高的情況相比,應該說已經大大緩和了,它的漲幅是比較溫和的,而且也是市場各個方面比較容易接受的結果。所以,我想未來我們如果單以這樣一個指標來觀察,如果我們年度新建商品房的成交均價能夠控制在比如仍然是5%、8%這樣一個區間,和我們城鎮居民的人均收入的增長的指標,以及年度的GDP的增長指標相比,如果是房價漲幅略低於這兩個指標,我覺得這個無論是政府還是我們開發商、購房者,我想恐怕都是樂於見到的一個結果。當然,這個目標的實現還是有賴於很多的條件,需要我們各方面共同努力。