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核心閱讀
自20世紀70年代以來,住房選擇優惠券計劃應運而生。1992年,美國國會通過城市復興示範計劃。前者是聯邦政府爲低收入者提供補貼,幫助其在市場上獲得合適住房。後者通過拆毀荒廢的公共住房,代之以設計新穎、高質量的住房,吸引高收入家庭入住。這些做法有助於防止貧困人口高度集中,讓低收入羣體接近優質社會資源,實現自身和社區的可持續發展。
4年前,記者初到華盛頓工作要租房。在弗吉尼亞州阿靈頓縣(相當於中國的市)政府附近一座外觀看起來非常不錯的公寓裏,辦公室工作人員告訴記者,這座公寓參加了美國政府住房和城市發展部(HUD)的保障房計劃,只接受本國中低收入人羣或符合條件移民的申請。雖然沒租成房,但政府補貼的廉租房條件不差,還地處城市中心和繁華地帶,是美國政府主導下的保障房體系留給記者的第一印象。
全美120萬套公共住房
從上世紀30年代起至今,美國政府爲讓貧困家庭也能住上體面而安全的房子,共建造了約120萬套公共住房。其中既包括獨棟住宅,也包括高層公寓等。這些住房由HUD下設的3300個地方公共住房局管理,包括審覈申請人的資格、幫助他們尋找合適的住宅,以及管理、維修及新項目的開發等。
在美國,年收入低於居住地區中際收入水平80%以下的爲“低收入家庭”,低於50%的爲“極低收入家庭”。這些標準隨家庭成員數量及地區不同而變化。實際操作中,公共住房大幅度向極低收入家庭傾斜。公共住房承租人須與住房局簽訂租約,並繳納一定押金。租戶繳納的租金取決於家庭收入及相關抵免項目。最高金額可達到家庭月度調整收入的30%。4%的特困戶每月只需交25美元的房租,7%的人家只需交26美元到50美元不等。
低收入家庭擁有選擇權
美國公共住房建設在20世紀70年代達到高峯。此後,隨着時間推移,問題也日益突出。由於貧困家庭居住過於集中,造成事實上的種族隔離,政府部門管理不善,社區住房破損嚴重,治安惡化,兒童輟學率高等。到上世紀90年代,美國政府公共住房建設陷於停滯。
自20世紀70年代以來,美國施行了“部分8計劃”,又稱住房選擇優惠券計劃。根據該計劃,聯邦政府爲低收入者提供補貼,讓其在市場上獲得合適住房。75%的優惠券必須發放給年收入達不到中際收入值30%的家庭。這類家庭獲准享受優惠券後,可根據補助條例在任何地方選擇任何住房,包括不豪華的獨棟住宅等。一旦政府、戶主和租戶三方達成一致,政府就代替租戶與戶主簽約。租房人一般要承擔的租金,爲自己收入的30%到40%。政府支付覈准的其餘房租部分。低收入家庭還可用優惠券來購買價格實惠的住宅。迄今已有200多萬低收入家庭享有政府的住房優惠券。
爲了鼓勵房地產公司參與政府這一計劃,政府還與一些私營公司簽訂合同,規定一定比例的房屋爲“部分8計劃”房屋。參與此類計劃的私營公司則可享受政府的稅收、貸款優惠等。
“部分8計劃”由於選擇性大,房屋條件、地理位置相對不錯,在各個州都供不應求,申請人在等待名單上有時要等幾年時間。在等待期間,許多州及地方政府有自己的保障性住房補充項目,給低收入家庭提供資金幫助。
混合居住打破貧富隔離
爲了改造年久失修的公共住房,1992年,美國國會通過城市復興示範計劃,後被稱爲“希望6號計劃”,主要是通過拆毀荒廢的公共住房,代之以設計新穎、高質量的住房,以吸引高收入家庭入住,將貧困人口高度集中的社區改造爲一個種族多樣的混合收入社區。自1993至2010財年,聯邦政府累計爲該計劃撥款約67億美元。爲了吸引私人資本的參與和高收入者的入住,聯邦及州政府都有各種金融和稅收刺激手段。
一個社區內究竟應包含多少低收入住房才能稱爲混合收入社區,由各州及地方政府根據市場狀況自行規定。如馬里蘭州規定,50套以上的住房項目必須有至少15%的房屋面向低收入人羣。馬里蘭州蒙哥馬利縣一個叫“林草新月”的社區,就是一個典型的混合收入社區統一的三層樓高的連排房屋,大都掩映在綠樹叢中,社區環境優美。
與公共住房由地方住房管理局管理不同,這裏由專業物業公司管理。物業公司經理莫尼卡馬修斯女士告訴記者,社區共有107套住宅,50%以上爲政府補貼房。這些補貼房和市場價房屋無論外觀還是內部結構、配置,都沒有任何差別,各個收入層次的家庭也不分區而住。爲了不讓任何收入層次的家庭有淪爲“少數”的感覺,社區房屋租金實行6個價位,住戶所付租金從300美元到近2000美元不等,各個價位人數相當,是真正意義上的混合社區。
但在實踐中,許多混合收入社區在經過一段時間後,由於管理不善,往往出現高端住戶不滿意低收入羣體存在帶來的一些問題而相繼搬離的現象。有的社區即使名爲混合收入社區,但社區內不同收入的家庭各成一體,互不往來,低收入羣體依然沒有擺脫孤立狀態。
針對這一問題,房地產專家認爲,地理位置和管理是決定混合收入社區成功的關鍵。好的地理位置意味着好的學校等優質資源,可以吸引高端住戶。而好的管理則可以保持社區的整潔有序,發現問題及時解決,從而留住住戶。“林草新月”社區的成功,正是充分集中了這些要素。