|
||||
對話
深圳中原地產副總經理賀曉麗:
阪田、布吉、羅湖最適合剛需族買房
在春節前最後一個月的傳統樓市成交淡季,深圳單月樓市成交量卻創下近3年來的最高紀錄。記者瞭解到,隨着市場對春節後樓市的普遍樂觀情緒,買家搶跑入市,以至於原本該冷淡的1月樓市特別火爆。
根據深圳市規土委公佈的今年1月份樓市統計數據顯示,1月新建住宅成交6305套,成交量同比暴增逾3倍,創3年來最高月成交量,成交價格小幅增長。1月份,深圳二手房成交量也同比大幅增長15.1%,達7633套,一二手房成交量總計達到了13938套。值得注意的是,1月的最後一週二手房成交量突破2000套,創2011年7月按評估價過戶實施以來新高。
多名受訪的專家表示,深圳1月樓市短期成交量放大,市場呈現“過熱”勢頭,置業者需理性購房,而且隨着農曆新年的逼近,傳統農曆新年假期影響逐漸顯現,市場熱度或將有所減弱。
南方日報:房價會不會出現報復性的反彈呢?
賀曉麗:能不能出現報復性反彈的情況要看國內經濟,不單純看房地產市場。如果調控政取消的話就一定會出現報復性的增長。
政府用行政手段做這個事情,目的是要給中國經濟的轉型提供一定的緩衝期和時間。如果實體經濟復甦,而且一些重要領域向民營資本開放,特別是壟斷行業,資金能夠找到更好的增值空間,也不會有一個大幅的反彈。之所以這麼多年資金一直盯着房地產,其核心的原因還是房地產所獲得的收益太大,而其他的收益太低。
另一方面我們也要看到各級政府的努力,這個努力主要是表現在公租房和租賃房上面。如果政府提供租賃房和保障房的能力可以一直持續,將會對商品房價格上漲起到抑制的作用。
南方日報:對於2013年整個樓市您怎麼看?
賀曉麗:2013年1月份的市場全國來看都很好,但我自己覺得仍要謹慎樂觀。現在市場支撐的不管是什麼房型,最後的結果還是由剛需支撐的,包括豪宅和改善型住宅。而政府對限購卡得比較死,那麼購房名額一定會成爲很大的問題,不可能有源源不斷的名額涌入市場。
而且如果房價像現在的趨勢,再持續一個季度的話,從中央到地方應該都有調整的壓力。我預計第二季度的時候,整個房市會有一個調控的階段,今年整個市場應該是價升量漲這樣的局面,但是不會出現一種大面積的、大幅度的價升和量漲,在購房名額有限的情況下購房者還是以使用爲主,投資比例不會很高。
南方日報:你有什麼購房建議?
賀曉麗:今年仍然是剛需買房一個比較好的時機,因爲調控仍然在。城市規劃、區域規劃會帶動區域的房地產價格增長,所以在2012年的時候有兩個區域價格增長明顯,分別是龍華和寶安片區。但在這種情況下我希望廣大的網友可以看到未來的幾個片區。
一是阪田片區。阪田在2013年年初有兩個大盤順利開盤,一個是佳兆業城市廣場一個是嘉御山。它們的價格不到2萬元,這個價格與它相匹配的龍華片區來比就有一定的差距,但這恰恰說明阪田片區現在處於一個價格的低窪,而它的未來是比較好的,阪田依靠華爲新城,未來地鐵也會開通,梅觀高速也會免費。
二是布吉片區。布吉現在的交通狀況已經得到了舒緩,而且它和羅湖的一致性得到了極大的提高,已經難以用純粹的關外概念來看待布吉片區,但是它的價格還是處於比較低的階段。
三是羅湖片區。羅湖雖然在去年領跑了整個市場,漲幅最大,但是從絕對的價格來說,羅湖片區還是處於一個低值。作爲一個商業氣氛、文化氣氛、市民氣氛都非常濃郁的片區來說,羅湖的價格還是比較低的,而且羅湖區政府在京基100的舊城改造中已經嚐到甜頭,我相信在未來3年中,羅湖政府對於舊城改造的力度會加大,舊城改造一定會帶動羅湖片區的價格升值。綜合起來,這3個片區是比較適合剛需客戶買房的,它們的單價都相對比較低。
上月新房成交量價齊升
深圳規劃國土委的數據顯示,1月份深圳新建住宅成交6305套,環比增長36%,同比增幅爲360%,創下了深圳近3年來最高月成交量;成交面積爲56.9萬平方米,環比增長32%,同比增長369%;成交價格爲19694元/平方米,環比上漲8%,同比上漲15%。
根據美聯物業的統計,1月份深圳二手住宅價格爲19501元/平方米,環比上漲3.3%,而成交量則大幅增長15.1%,達到7633套。記者從美聯物業瞭解到,在元旦節後,樓市每週成交量都呈現步步高昇的趨勢,1月份的4周分別成交771、1631、1987和2066套二手房,最後一週突破2000套,創2011年7月按評估價過戶實施以來新高。
從去年底開始,樓市一直持續向好。在市場向好的環境中,各大房企積極推盤。記者瞭解到,去年底不少房企爲了衝刺年底銷售額,新盤開盤及加推都非常迅猛,供應量大量增加,刺激了剛需釋放。而因爲規劃國土委成交數據的滯後性,這些需求釋放爲2013年1月份深圳樓市成交數據的大幅上升奠定了基礎。
而元旦過後,房企向樓市推新盤的熱情依然沒有明顯放緩。據統計,僅1月上半月,已有近10個全新項目入市,供應房源3000餘套。“新年伊始,樓市呈現供需兩旺的格局。”深圳中原地產副總經理賀曉麗透露,1月份新開的幾個樓盤動輒三四千人到場購房,成交速度和銷售率較去年底有較大幅度的提升。
對於置業者來說,春節前購房是一次價格相對稍低的機會。美聯物業全國研究中心總監徐楓表示,因爲持續了兩年的調控,房價未降卻在小幅上升,加上新年房貸額度得到釋放,申請貸款比年底明顯要寬鬆許多,因此置業者入市較去年底更加積極,反映在成交量的大幅增長。
改善性置業者入市意願增強
1月下旬開始,各大開發商推盤速度漸放緩,2月隨着農曆新年的到來,不少市民都返鄉,各大開發商會暫緩推盤節奏,預計2月全市只有4個新盤入市。
在1月份深圳新房的總體成交結構中,值得注意的是,90平方米以下戶型成交了5251套,佔比達到83%,這表示對於目前深圳樓市的置業者,剛需戶型仍然是市場的成交主力。而作爲新房供應的主力,龍崗和寶安成爲樓市成交大戶,共計成交5742套,佔比高達91%。1月龍崗區新建住宅成交均價爲16817元/平方米,正是因爲龍崗兩個大盤入市拉低了整體成交均價,目前龍崗區新房依然是深圳價格最低的區域。
世華地產研究分析認爲,近期由於房價的持續上漲,而新的樓市調控政策未見蹤跡,使得各方普遍看好未來樓市,而剛需的入市意願不斷增強,也使得樓市熱度不減。
“大家都看好節後的市場,下調放盤價的都是極個別的個案。”中聯地產二手房研究院總經理肖小平告訴記者,目前深圳二手房市場隨着春節的臨近,看房的客戶下降了兩成,但新增房源下跌更快,下跌達三成,這說明越來越多人看好春節後的樓市,於是大家就越來越惜售,二手房市場的放盤價都在上調。
“目前的市場已經不僅是回暖了,已經是熱過頭了,從新盤銷售現場來看,部分置業者出於恐慌心理購房。”賀曉麗告訴記者。
徐楓認爲,上半年“自住+改善”兩股市場力量將助推整個市場環境繼續好轉,並進一步影響未來房價繼續小幅上漲。
美聯物業深圳區域董事總經理江少傑告訴記者:“1月是最近幾年生意最好的月份了,美聯物業1月的二手房成交量打破了歷史紀錄,一二手房成交火爆讓中介也感到意外,很多開發商都在調價,到月底成交量出現下降也是因爲盤源變少,整個市場上的客戶普遍看漲春節後的房價。”
江少傑透露,最近二手房市場的房源非常稀缺,很多中介的門店沒有盤源了,此前很多房源都已經在前期消化了,而現在剛需還是很強烈。此外,江少傑注意到,最近市場上換房客變多了,這說明改善性置業者入市的意願在增強。
下季度市場將“退燒”
據中原地產統計,2013年深圳全市潛在新增項目有86個,新增項目住宅建築面積約爲686萬平方米,龍崗的供應仍舊最大,有29個潛在供應項目,住宅建面高達300.88萬平方米;寶安和龍華分別有13個、11個潛在供應項目,住宅建面分別爲97.40萬平方米、59.44萬平方米。
對於目前這種市場趨勢,賀曉麗則提醒購房者不要“恐慌性購房”:從政策來看,限購限價仍存在,市場購買力和價格上漲空間有限;從市場供應看,今年預計新增供應將超1000萬平方米,創歷史新高,市場有足夠的選擇空間和產品。因此,“置業者還是需要根據自己的實際需要購房”,賀曉麗表示。
“大家都認爲這個房價一定要漲了,但其實大量的人入市實際上是有一種恐慌性的情緒,覺得年後肯定要大漲,所以急着年前來買這個房子。但這個情緒需要理性客觀對待,整個2013年的行情不會出現很大的波動,這是不可能的。”賀曉麗預計,推動市場旺銷的勢頭有望延續到一季度,二季度將轉淡,畢竟剛需的購買力和持續性有限。
而世華研究也認爲,在限購政策執行超過兩年以來,房價大幅下降的預期並未兌現,而近期市場表現出量價齊升,也未見新的調控措施出臺,這使得購房者繼續觀望的耐心消耗殆盡,長期積累的剛性需求及改善型需求在當前持續釋放。但隨着農曆新年的逼近,假期影響逐漸顯現,市場熱度或將有所減弱。
同時在市場過熱的趨向下,政府或出臺或強化政策來實施調控升級。賀曉麗向記者表示,政府會在第二季度強化一些政策的實施,“或制定出現在像上海、北京的一些差別化的、區域性的房地產的政策,但是這些政策都應該是在現有的限購、限貸的基礎上的一些細化政策,不會出現其他的一些政策了,而且其他的政策說起來對房地產的直接調控能力也是不夠的”。
相關
上月二手房價再漲1.55%
市場預期好轉,加重業主惜售情緒
根據深圳中原對188個樣本二手樓盤的成交統計數據顯示,2013年1月深圳全市6區188個樣本樓盤成交均價爲20912元/平方米,環比上漲了1.55%,同比上漲了12.53%,年初深圳二手房市場仍延續漲勢。
記者瞭解到,不少置業者對於年後樓市的房價預期看漲,因此不少看房者積極地看房,這與以往春節前樓市有所不同。但隨着二手樓盤源的不斷被消化,二手房市場供應緊缺導致成交量有所下降,同時隨着市場對於房價預期的好轉,二手房房價也在上漲。
成交樓盤增加42.2%
從深圳中原市場研究部監測的數據來看,年初樓市熱度不減,在一手市場的火爆引領之下,二手市場也呈現反季節式上揚態勢。在市場上漲預期的推動下,更多的置業者在年前提前做出購房決策,而業主在此時卻出現惜售心理,放盤量沒有出現大幅上升,但訪客源源不斷。
深圳中原的統計數據也顯示,剛需置業者入市兇猛,有更多的二手樓盤達成交易,在用於編制指數的188個樣本樓盤中,1月成交的樣本樓盤數爲155個,比去年12月大幅增加了42.2%。
同時,隨着成交量的持續放量和市場對於預期的持續看好,越來越多樓盤價格呈現小幅上漲趨勢。深圳中原統計顯示,1月成交的155個樓盤中有45個成交樣本樓盤價格環比出現下跌:無樣本樓盤的跌幅大於10%;跌幅在5%—10%之間的樣本樓盤有6個;跌幅在5%以內的樣本樓盤有39個;有110個成交樣本樓盤價格較去年12月出現上漲:無樣本樓盤的漲幅大於10%;漲幅在5%—10%之間的樣本樓盤有25個;漲幅在0—5%之間的樣本樓盤有85個。
“成交的樣本樓盤增多,佔比突破80%,但價格變化的幅度仍較爲溫和,基本上還是集中在-5%—5%之間,漲幅超過5%的樣本樓盤有所增多”,深圳中原副總經理賀曉麗表示。
二手房價逼近歷史高位
從全市各區的樣本二手樓盤房價變化情況來看,1月各區房價繼續全面上漲走勢。寶安、龍華漲勢強勁,漲幅都超過2%;福田、南山的漲幅分別爲1.7%、1.4%;鹽田漲勢相對較弱,漲幅爲1%。
賀曉麗認爲,2013年初基本上延續去年12月底的上漲態勢,一手市場供需兩旺,年初開盤的項目基本都取得不錯的銷售成績,在這種大勢帶動下,二手市場的成交量也往上升,元旦過後連續數週成交套數都保持在高位,首置剛需與改善型的需求在年前都明顯釋放,龍崗、寶安、龍華的二手住宅成交量不斷上升,預計春節期間成交量會有所回落,但之後成交量仍將走高。
價格方面,1月二手樓盤的成交價再次上漲1.55%,已逼近歷史最高點水平,價格上漲的預期加強。賀曉麗認爲,購房者入市的態度在1月份表現得較爲積極,同樣,業主對後市價格看漲的心理也佔據上風,不乏有惜售或漲價的現象,預計後市價格仍將溫和上漲,並伴有熱點片區高位震盪的態勢。
曲廣寧