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春節將至,房地產市場在調控政策的重壓之下,依然感受到了暖暖的春意。根據上海易居房地產研究院發佈的最新報告,今年1月份,20個典型城市新建商品住宅成交面積爲1057萬平方米,同比增長超過2.5倍,10個典型城市土地成交建築面積2602萬平方米,環比下降32%,同比增長77%。從全國來看,1月份全國土地出讓金收入爲562億元,同比狂漲263%。雖然從整體上來看,房地產市場的春意正濃,但是仔細觀察卻可以發現,即便是在10個典型城市中,火爆景象也不是常態。以“北上廣深”四個一線城市爲例,北京、廣州、深圳三大城市在成交面積上都出現了較大幅的反彈,上海成交面積同比反而下降51%。
之所以會出現這樣的差別,有業內分析認爲這是供應節奏不同所致。在四個城市中,只有北京在成交面積同比、環比,成交均價同比、環比四項指標中全面上漲。雖然市場回暖,甚至一些市場研究人士認爲,進一步的調控措施不久將會到來,不過市場的走勢恐怕依然難言樂觀。渣打銀行最新公佈的一份調查顯示,30家接受調查的中國房地產開發商有18家表示有意於未來三至六個月購買土地。開發商們普遍認爲,受到需求強勁、降價促銷以及市場環境等因素的影響,多個城市的住房價格正在上升。經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此做出了點評:
“出讓金收入同比增長263%”這個數據會對市場供求關係產生怎樣的預期?
楊紅旭:首先增幅很大主要是因爲兩點,第一去年1月份是春節,成交比較清淡,尤其是地方政府那時供地不積極,而現在1月份不是春節月份,而且樓市正在加速的回暖,土地市場也開始了明顯的上升,因此今年1月份的成交量就大幅超過了去年1月份,而在這裏面成交的土地出讓金政府是263%,土地出讓面積77%,之間增幅差別比較大,主要是因爲成交均價比去年1月份大增百分之百,說明今年1月份價格也大增了,這種量價齊升可能會進一步推高土地成本,也轉變了很多人對房價下跌的預期,這對未來房價的上漲形成一種推動作用。
土地市場和房屋市場基本具有同步性,土地市場略微滯後於房屋市場,房屋市場去年1月是春節月份,而且去年是樓市最低迷的時點,所以是同比增幅出現了暴增,其實是一線城市1月份成交量相比去年12月份出現了9%的小幅下滑,但是目前依然處於高位,成交量處於高位。
最近一段時間房地產回暖大勢已漸漸明顯,人們也在擔心房地產市場會不會失控,調控政策會怎樣加碼?
楊紅旭:目前回暖跡象非常明顯,尤其是一線城市量價齊升,我之前說是一線城市調控如果不升級房價將會失控,主要是基於一線城市現在供求關係偏緊,供不應求的現象開始出現,而廣大的中西部三線城市、四線城市存貨量依然較大,北京、上海、廣州、深圳供應量偏緊,而區劃速度又比較快,需求比較旺盛,自然會導致供不應求,在這種情況下價格的加速上漲是必然的。所以需要出臺政策抑制需求過於旺盛而供給短時間內接不上的矛盾。
政策會有以下幾個方面:第一限購限貸等行政干預政策依然不放鬆。第二信貸政策可能會有所收緊,二套房貸雖然不一定全面取消,但可能會提高首付和貸款利率,第三稅收也有一些動作,昨天國務院轉收入分配指導意見裏指出房產稅還要穩步的推進,我認爲稅收可能也會加碼,政策可能會傾向於區域差異化、因地制宜。
是春節過後到5月份之間都可能是政策出臺的時間窗口,因爲12月份北京、深圳、廣州四個一線城市的房屋價格指數漲幅已經超過了環比1%,這已經是一個比較大的漲幅了,所以我估計2月份、3月份、4月份如果沒有政策房價將加速上漲,漲幅會非常可觀,會引起恐慌情緒。
新政出來後對於成交量會有抑制,成交量可能會出現幾個月份的環比下滑,市場會降溫,但是價格不一定會出現明顯降溫,我個人預計2013年房價會震盪上行,有驚無險,因爲房價已經在去年觸底反彈,今年主要以上行爲主,政策力度大,房價震盪的幅度就會比較大,政策力度小,可能只是漲幅收窄,不一定會出現實質性的下跌,2014年可能會出現拐點。