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還有幾天就過年了。即將到來的蛇年,房價將會怎麼樣?
近日,一位網友“螞蟻愛螞蟻”,整理了龍年南京各區域典型地塊的樓面地價,並根據龍年地價來預測蛇年房價,引發許多人的關注。
網友曬南京樓面地價
“螞蟻愛螞蟻”在新浪微博上公佈了她整理的地價數據:“【雄起的2012土地市場,樓面價奇葩梳理】大光路嘉裏14145;南站萬科5158、6536,綠地3496、3504;大浦塘朗詩8682;江心洲銀城6842、7990、6754,保利6915、8125;仙林湖保利4592;麒麟世茂6433;下關中冶7754;仙林騁望8603;科學園銀城5519;江北朗詩2162,小龍灣朗詩7161;九龍湖新城6888,保利6389。”
該微博引發許多網友轉發和評論。
金陵晚報記者根據南京市國土局關於以上地塊的拍賣信息,進行計算,發現與這位網友算出來的樓面地價,基本吻合。
從樓面地價估算保本房價
記者採訪獲悉,這位網友姓張,是房地產界資深人士,就職於南京一家知名地產代理公司,此前曾在金基地產工作過。張小姐說:“我就是把這些土地的樓面地價整理出來,發了條微博,沒想到關注度這麼高。大概許多人都從現在的地價看到了未來的房價。因爲各地塊的樓面地價,加上其他成本,就能大致推測未來的保本房價。”
房地產成本有多高?她說,這隻能根據衆多房企的經驗來估算:“一個是直接成本,包括建安成本、契稅、規費等,普通的高層和小高層的直接成本,大約在2500-4000元/平方米。一個是間接成本,包括財務成本、管理費用、營銷成本及稅費等,大約在1500-2000元/平方米。當然,不同企業,成本控制能力肯定不一樣。而且地價越高,財務成本、稅費等成本也越高,所以這只是大致估算。”
江寧九龍湖房價或到1.6萬/㎡
根據多年從業經驗,張小姐按照2012年及2013年初南京十多塊熱門土地的樓面地價,來估算各地塊的保底房價,同時預測開盤價。
張小姐估算,嘉裏在城中大光路的地塊,樓面地價爲14145元/平方米,因爲樓面地價較高,財務成本、稅費等也將更高,估算成本在7000多元/平方米,那麼保底房價約2.1萬-2.2萬元/平方米。考慮到該樓盤定位高端,預計實際開盤價會比周邊的藍天華門更貴一些,達到2.3萬-2.5萬元/平方米。
“朗詩拿下的江寧小龍灣項目,樓面地價7161元/平方米,考慮到朗詩的成本控制能力不是特別強,成本比較高,加上科技系統、精裝修,估計成本將達1.6萬-1.7萬元/平方米。鑑於周邊的萬科金域藍灣、雅居樂藏龍御景等樓盤的房價,其實際開盤價可能會在1.8萬-1.9萬元/平方米左右。”
此外,張小姐估算,新城以6888元/平方米樓面地價拿下的江寧九龍湖地塊,保本房價約1.4萬-1.5萬元/平方米(精裝),預計房價將在1.6萬元/平方米左右。
她還預測,銀城和保利以6754元-8125元/平方米樓面地價,在江心洲拿下的地塊,未來房價可能達到2.1萬元-2.3萬元/平方米。當然,張小姐也表示:“從樓面地價來推測未來房價,並不靠譜。因爲開發商往往會根據開盤時的市場形勢和競爭樓盤的價格來敲定房價。這時的房價,可能跟地價沒有多大關係。因此,以上我的估算和預測,是給買房人和業界人士提供一個參考。”
記者李子墨