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昨日,2012武漢房地產年報發佈:在實現7年來年度均價首次下降的背景下,武漢樓市以13.49萬套創下十年新高。
昨日,武漢市房地產市場預警預報工作小組發佈了2012武漢房地產年報。這份年報看起來比往年都要亮麗:在實現7年來年度均價首次下降的背景下,武漢樓市以13.49萬套創下十年新高。
對於2013年的樓市運行趨勢,預警預報小組預測稱:雖然今年穩定房價的壓力比較大,但在調控政策從嚴的背景下,開發商定價仍會比較理性,房價走勢總體趨穩。
2012武漢房地產年報顯示,去年武漢商品住房銷售面積爲1331.04萬平方米,同比增長22.64%;成交套數爲134953套,同比增長24.73%。二手房成交面積爲266.44萬平方米,同比增長10.34%;交易套數爲28387套,同比增長13.5%。
去年,受嚴格的限購和限貸政策影響,開發商定價比較理性,全年商品住房銷售均價爲6349.74元/平方米,同比下降1.01%。這個價格也是自2005年以來,7年來首次下降。而二手房受諸多利好的影響,成交價出現了反彈。去年,二手住宅成交均價爲4601.85元/平方米,同比上漲6.14%。
2012年,武漢樓市迎來供應高峯,且開發企業理性定價,打折促銷,加之信貸支持力度加大,吸引了大量剛性需求消費者購房,推動了商品住房銷量增加,市場實現了較爲平穩健康的發展。
數據顯示,去年武漢市人均住房建築面積達33.75平方米,比上一年提高1.04平方米。
盤點2012
價格走出平滑曲線最低點出現在去年5月
去年,武漢住宅均價爲6349.74元/平方米,同比下降1.01%,這是自2005年以來首次下跌。
從各月環比情況看,住房成交均價呈現“前低後高”的走勢,整體波動較爲平穩。前5個月價格穩中有降,環比分別下降1.47%、0.4%、0.19%、0.12%、0.08%。六七月份,商品住房銷售均價出現小幅回升,環比分別上升0.5%、0.09%;10-12月份受中心城區中高價位商品住房成交量佔比加大的影響,價格漲幅有所增大,環比分別上漲0.35%、0.19%和1.5%。
盤點去年武漢住宅的成交價曲線,可以看出,去年樓市價格最低點出現在去年5月份,均價6302元/平方米。
不少購房者也有明顯感覺,去年上半年,後湖、南湖、漢陽中心、四新等多個片區新房價格下降,下半年開始陸續反彈。
武漢市房管局表示,往年樓市的成交價格曲線是忽高忽低的“鋸齒形”,現在變成了一條平滑的曲線,實現了價格的平穩。
最貴樓盤5.5萬元/平方米內環與三環價差近萬元
不過,很多市民感覺,雖然二環至三環的新房價格去年有所下降,但市中心的房價變化不大。
昨日的年報顯示,武漢市新建住房價格最高達55000元/平方米,是位於漢口江邊的一個樓盤;最低僅2100元/平方米,位於郊區,價格差距明顯。
從環線看,武漢房價已呈現出明顯的環線價格。年報顯示,內環、二環、三環房價呈現出階梯狀。內環以內新建住房平均價格達14000元/平方米,三環外平均價格僅4600元/平方米左右,二環在8000元/平方米左右。
武漢市房地產市場預警預報工作小組分析,受土地稀缺等因素影響,內環線商品住房供應量相對較少,佔比不足全市供應量的5%,銷量佔比僅3.71%,地段、配套等優勢明顯,加上物以稀爲貴,內環房價難以撼動。
而三環線以外住房供應較爲充足,上市量和銷量佔比均在45%左右,房價上漲壓力不大。
從供求關係也可反映出這種差距:中心城區市場整體供不應求,部分區域商品住房供銷比僅有0.71:1;而新城區住房供應量較爲充足,市場整體呈現供大於求的局面,一些區域商品住房供銷比高達1.58:1。
房地產仍是“支柱”佔固定資產投資三成
去年,武漢全市房地產開發完成投資1574.86億元,同比增長22.8%,佔全市社會固定資產投資31.3%。其中住宅開發投資991.41億元,同比增長32.6%。住宅開發投資增速比2011年增加8個百分點。
2012年,武漢市開工建設各類保障性住房108077套(戶),佔全省的1/3,位居全國19個副省級以上城市前列。今年,武漢市將新開工建設保障房55862套;竣工各類保障房42096套,新增發放租金補貼1000戶。
近幾年,房地產開發投資一直佔武漢市社會固定資產投資30%左右,是名副其實的支柱產業。從去年下半年開始,武漢房地產開發企業信心不斷加強。
展望2013
城中村改造增加商品住房供略大於求
目前,武漢穩定房價的壓力仍舊存在。
從市場供求關係看,2011年商品住房供銷比達1.46:1,2012年房子賣得快,供銷比下降到1.11:1;而2012年房屋供應面積又比2011年下降7.02%。在供應量下降、成交量同比大幅增長的情況下,會給今年市場表現帶來一定影響。
武漢市房管局相關人士認爲,去年武漢土地供應增加,新開工面積也小幅增加,預計今年市場供應會比較充足。而且去年成交的火爆讓房地產市場信心有所增加,對未來的市場預期明顯改善,預計房地產開發投資和建設規模將繼續保持平穩增長,尤其是隨着城中村改造地塊的增加,今年中心城區住房供應增加明顯。供求關係將繼續保持在合理水平。
該人士認爲,2012年供銷比1.11:1,市場呈現供略大於求的局面,這是一個比較合理的供求比。從商品住房實際可售規模來看,按照目前月均銷量11000套測算,武漢市可售房源消化時間大約需要8-9個月,商品住房庫存量較爲合理。
開發商定價趨理性暫不會進行房產稅試點
樓市限購、限貸的調控政策已經執行兩年,很多人士預計下一個調控手段將是房產稅。去年以來,關於房產稅試點擴容的消息層出不窮。
對此,武漢市房地產市場預警預報小組認爲,短期來看,武漢房地產市場實現了平穩增長,開發商以價換量贏得了較好的銷售業績,剛需客戶也集中釋放,促進房地產市場不斷髮展。
總體來看,在調控政策總體偏緊的情況下,市場預期不會出現明顯變化,開發企業在樓盤定價上也會更趨理性,住房價格將保持平穩。只要武漢房地產市場不出現大的波動,短期進入房產稅試點擴容名單的可能性不大。