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在個人買賣住房的過程中,是否有購房發票十分重要,關係到用哪一種方法對銷售住房收入進行評估計稅。1月15日,本版介紹了個人銷售購買超過5年且有購房發票的非普通住房的計稅問題。那麼,個人銷售購買超過5年但沒有購房發票的非普通住房,又該如何計稅?羊城晚報記者請廣州市地稅部門就此進行解答。
案例
錢經理2007年3月在廣州市區購買了一套建築面積爲160平方米、套內建築面積爲130平方米的商品房,支付房屋價款150萬元。
錢經理這套房子的契稅完稅證上的日期是2007年3月29日,《商品房買賣合同》約定的交樓時間是2007年4月5日,房屋產權證日期爲2009年1月4日。該房屋產權證上的產權人姓名爲錢經理本人,此外,錢經理還擁有另外一套住房。
2012年4月5日,錢經理把該房子賣給陳先生,經地稅機關評估,覈定該房子的計稅價格爲250萬元。同時,錢經理無法提供2007年購入房產的發票。
這種情況下,錢經理和陳先生分別要繳納哪些稅費?
一、賣方應繳納營業稅及附加、個人所得稅,暫免繳納土地增值稅和印花稅
1、營業稅及附加
錢經理應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅,稅率爲5%;同時,還要繳納隨營業稅附徵的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加,這三者合計金額爲營業稅計稅營業額的0.6%。具體視交易“房產類型”和“購買年限”不同而定:
房產類型:本案例中,交易住房建築面積超過144平方米,且套內建築面積超過120平方米,不符合普通住房的認定條件,屬於非普通住房。
購買年限:對產權來源爲購買、產權交換(含拆遷補償)、贈與(非直系、贍養關係)的,以房屋產權證或契稅完稅證上註明的時間孰先確定其購買房屋的時間。本案例中,以契稅完稅證日期2007年3月29日作爲購買時間的開始,以房管部門受理交易申請的時間2012年4月6日爲結束,購買時間超過5年。
按照政策規定,個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其轉讓收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。但由於錢經理不能提供購買房屋時取得的稅務機關監製的發票,只能按照全額徵收營業稅,同時,應以地稅機關覈定的250萬元爲其計稅價格。
這樣,錢經理應繳納營業稅及附加=計稅價格×(5%+0.6%)=2500000×(5%+0.6%)=140000元。
2、土地增值稅和印花稅
現有政策規定,個人銷售住房暫免徵收土地增值稅和印花稅。
3、個人所得稅
由於錢經理賣掉的這套房產不是其唯一家庭生活用房,不能享受免徵個人所得稅優惠政策。同時,由於錢經理無購房發票,不能正確計算房產原值,按政策規定,應實行覈定徵收個人所得稅。對於非拍賣轉讓住房,適用5%應稅所得率。
錢經理應繳納個人所得稅=轉讓房產收入額×應稅所得率×20%=2500000×5%×20%=25000元。
二、買方應繳納契稅,暫免繳納印花稅
1、契稅
根據財稅〔2010〕94號文,對2010年10月1日以後個人購買普通住房,且該住房屬於家庭(成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,才能適用優惠稅率。另根據穗國房字〔2005〕375號和粵府辦〔2005〕56號,本例中陳先生購買的住房建築面積超過144平方米,套內建築面積超過120平方米,不屬於普通住房,不能享受契稅優惠政策,應按照稅務機關覈定成交價格的3%繳納契稅。
陳先生應繳納契稅=計稅價格×3%=2500000×3%=75000元。
2、印花稅
現有政策規定,個人購買住房暫免徵收印花稅。
納稅提示
1、在存量房(或稱二手房)交易中,有多個稅種是採取憑發票或完稅憑證扣除式差額徵稅方法。爲保證徵稅的真實性和公平性,納稅人務必妥善保管好購房發票、完稅憑證等扣除憑證,提交稅務機關審覈通過後才能在稅前據實扣除。
2、凡個人轉讓房產過程中有出現下列情形之一的,實行覈定徵收:
一是未能提供合法、有效的售房合同,不能正確計算售房收入的;二是未能提供合法、有效的購房合同和構成房產原值相關憑證,不能正確計算房產原值的;三是未能提供支付合理費用相關憑證,不能正確計算合理費用的;四是納稅人申報的計稅依據明顯偏低,又無正當理由的;五是個人轉讓已購公有住房不能提供所有扣除項目相關資料憑證的;六是在辦理個人所得稅完稅手續時,未能提供主管地稅徵收機關出具按“據實徵收”審覈意見的。
覈定徵收計算公式爲:應納稅額=轉讓房產收入額×應稅所得率×20%。
對於非拍賣轉讓住房,應納稅額=轉讓房產收入額×1%;對於拍賣轉讓住房,應納稅額=轉讓房產收入額×3%。(記者嚴麗梅通訊員地稅宣)