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土地財政弊端已經顯露無遺,改革土地財政似乎已經達成了共識,但是很多人不切實際地把改變土地財政寄託在房產稅改革上。房產稅改革不能改變土地財政現狀,這是確定無疑。
財政部日前公佈的數據顯示,今年前11個月,國內增值稅、營業稅等較大稅種均有明顯增長。其中,房地產營業稅同比增加123億元,增長58.7%。而地方政府性基金收入28100億元,比上年同期下降13.9%,其中主要是土地收益下降,土地出讓金收入爲23478億元,同比下降17.5%,而土地增值稅收入爲207億元,同比增長71.4%;契稅收入245億元,同比增長了44.1%;城鎮土地使用稅101億元,同比增長了17.9%。可見無論是中央還是地方財政,房地產稅費都還是重要收入來源,無論經濟下滑還是企穩回升,都與房地產密切相關。
2011年初,中國指數研究院曾經做過一個測算,假設房產稅徵收,一種是針對高端房、人均面積超過一定量進行徵收;一種是對所有的存量住宅進行徵收。即使對所有存量住宅徵稅、稅率爲1.5%的條件下,全國一年房產稅約爲7600億元。若按前一種方案,房產稅徵收額僅爲百億元左右。因此,即使全面開徵房產稅也無法滿足地方財政收入的需要,畢竟房產稅只是整個房地產稅費體制中的小蘿蔔頭,從上海重慶的試點已經可以看出,房產稅相對於財政收入來說更是杯水車薪。
按照重慶的試點方案,即使絕大多數商品房當年價格都超過前兩年新建商品房交易價格4倍,也才徵最高1.2%的稅,與此相比,契稅按面積算最低也是1%,如超過140平方米或第二套房是3%,遠遠高於房產稅。營業稅加上營業稅附加爲營業額的5.55%,預徵土地增值稅按1%計稅。個人所得稅,普通住宅按房屋成交總額的1%或利潤部分×20%計徵;非普通住宅按房屋成交總額的2%或利潤部分×20%,等等,很多涉及房地產的稅費都比房產稅要高。 》》 多地籌備房產稅擴圍稅負將根據收入區別對待對地方政府來說,土地出讓收益纔是地方財政的最主要來源,這三年,每年的土地出讓金都在兩萬七千到兩萬八千億元之間,今年前十一個月土地出讓金雖有下降,但依然佔到地方政府性基金收入的近84%。土地出讓金是地方政府的命根子,這也就是各地這麼多年以來爲何大興土木的動力所在,也是今年以來地方政府頻頻試探房地產調控政策底線的原因所在。因爲土地出讓收入下降,很多地方政府財政收入已經不敷支出,有些地方甚至要向企業借錢。全面開徵房產稅固然可以增加部分收入,並不能彌補賣地收入減少的缺口,更不足以改變地方土地財政的事實。
要改變地方土地的財政現狀,必須綜合推進房地產稅費體制以及中央和地方財政體制改革。在改革房地產稅費體制方面,必須逐步擴大房產稅的徵收範圍,同時,將會涉及房地產開發、流轉、持有階段徵收的稅費逐步簡併進入房產稅,最終由物業稅取代房產稅。這一方面可以斷了靠賣地爲生的土地財政源頭,另一方面不致因爲沒了土地出讓收益而使地方財政危機,通過徵收物業稅,雖然房地產依然是一個重要的稅源,但至少可以減少短期行爲和對房地產的過度依賴,將地方財政建立在比較穩固長遠的基礎之上。同時,必須重新進行財政體制改革。因爲房地產稅費不僅涉及地方和中央,還涉及中央很多部門,任何一項單獨的改革都很難推進,必須統籌考慮,有計劃有步驟地逐步推進,最終在中央各部門之間以及中央和地方之間重新分配稅費,建立起新的統一的財政體制,惟其如此,纔有可能徹底改變土地財政的窘境。