|
||||
2012年開始以前,很多人曾預測,這是樓市最爲艱難的一年。2012年已經結束了,2012年的樓市表現卻如一壺溫水,既沒有大家想象中的寒冰,亦沒有讓人沸騰的高潮。
2012年,是樓市調控持續深入的一年,也是房企分化愈加明顯的一年。龍頭企業依賴自身資金優勢“以價換量”,銷售業績大幅提升,佔據更多的市場份額,在加快了資金回籠後,又迅速地在土地市場開疆拓土,包括萬科、中海、保利等企業,都在佛山拿下了多個優質地塊,土地儲備進一步加強。而一些中小型房企,卻在資金、價格與客戶之間做着艱難的平衡,在市場上的聲音也漸漸減弱。對於購房者來說,2012年也是充滿考驗的一年,樓價依然在波動,土地的價格開始走高,出不出手,這是個問題,買什麼房,這也是個問題。
糾結的2012年究竟發生了哪些故事?2013年佛山樓市又有哪些看點?我們本期的樓市白皮書將爲大家一一揭曉。
2012樓市表情一·爲房糾結
2012年樓市行業集中度明顯上升
五大巨頭成交額佔半壁江山
當不少購房者還在爲是否要出手購房糾結不已的時候,2012年佛山樓市的成交數據已經全新出爐:2012年佛山一手房全年的成交面積爲672.03萬㎡,較2011年上升了6.02%;而2012年的成交均價則下跌了6.55%,爲7634.95元/㎡。佛山五區的成交數據表情各異(見表一)。
而樓市今年行業集中度明顯上升。據瞭解,在成交榜單上佔據前五席的五大品牌房企——保利、萬科、中海、招商和碧桂園五大品牌開發商成交總額爲285億元,而2012年整個大佛山成交的總金額約爲513億元,五大品牌開發商的成交額已經超過一半的總成交額(見表二)。
開發商:
年初糾結是否降價
年底糾結如何拿地
雖然2012年成交量較2011年有一定升幅,但是2012年對於大部分開發商來說,還是挺糾結的一年,在年初的時候,糾結是否降價,在年底的時候,又糾結於如何獲得更多的質優價廉的土地資源。
黃先生就職於一家大型的房地產公司,雖然2012年他們順利完成了全年的任務,但是他覺得2012年的確是挺辛苦又挺糾結的一年。“2012年春節剛過,我們公司還在考慮第一波新貨的定價如何做的時候,已經有一些上市房企開始迅速降價,以非常優惠的價格衝擊市場。我們的新盤,若是定價低,利潤會很低;但是若不降價,可能又很難達到開盤熱銷的目的。爲此,我們推遲了開盤的時間,等市場情況較爲明朗之後再開盤。整個上半年幾乎都處於這樣的狀況。到了下半年,有些樓盤又開始微漲價格,我們也是邊觀察邊做價格策略,一直戰戰兢兢的。”
“到了10月份,大家都差不多完成年度任務了,又一股腦扎進土地市場,上半年其實是個很好的拿地機會,但是我們錯過了,在年底又開始糾結於拿地的價格。因爲同樣的一塊土地,若是上半年去拿,價格差不多要低一半。但是隨着去貨量的增加,補充土地是必須的,所以即使土地價格升高了,但是還是得拿地。行業的人都知道,2012年10月份以後拿的地,大部分都沒有上半年拿的划算。”
購房者:在糾結中買房
對於購房者來說,是一部分人在糾結中買了房,一部分仍在糾結中望房興嘆。
購房者劉小姐在2012年年初買了一套兩房單位,當時買入的價格大約在每平方米7500元左右,目前市場價大約在每平方米8500元左右。“我從2011年下半年開始看房的,當時感覺樓價也沒什麼鬆動,到了2011年年底,我和朋友都覺得價格快接近底部了,有的樓盤價格都鬆動了差不多15%左右。2012年年初,我買的這個小區推出一些小戶型,帶裝修單價才7000多元,就趕緊買了。幸好當時出手及時,現在這樣的戶型估計得去到每平方米8500~9000元左右,一套房子就多了近10萬元,那就真是虧大了。”
2012樓市表情二·爲地癡狂
預計去年商住用地年成交額386.87億元
年末開發商兇猛拿地
2012年佛山的土地市場,留下了衆多值得回憶的瞬間。初步統計,2012年全年商住用地成交總額約386.87億元,年末各路開發商唱響了一曲現實版的“爲地癡狂”。
記者觀察到,去年年初到9月初,中海、保利、萬達、綠地等大佬輪流坐莊,以底價拿地。到了10月至年底,土地市場翹尾行情出現,中海、保利、萬科、佳兆業、招商等開發商上演“奪地大戰”,中海更以28.4億元奪得年度總價地王,爲2012年的土地交易畫上輝煌的句號。到了今年1月份,土地盛宴上演續集,順德接連拍賣13塊地,意圖搶佔今年土地市場先機。
關鍵詞:先抑後揚
熟悉行情的人,都有這樣的印象:去年佛山土地市場比較慢熱,前9個月基本上波瀾不驚,到了10月份,南海率先推地,打破沉寂,一直到年底,開發商都在奮力拿地,搶地大戰更是時有出現。
來自世聯、泛澳等房地產諮詢機構,以及新浪樂居等房地產專業網站的統計發現,2012年前9個月,佛山商住用地月均交易面積維持在30萬平方米上下,且多爲底價成交,僅有少量地塊出現小幅度溢價。
記者查閱數據發現,去年10月份以前,中海、保利、萬達、蘇寧置地、綠地都以低價競得大面積地塊,且樓面地價均不超過4000元/平方米,萬達、綠地、蘇寧是今年借拿地首入佛山。
土地市場的翹尾行情在去年10月份出現,其中打頭陣的是南海。“十一”長假過後一週內,南海賣地達45.75億元,僅是桂城就貢獻了37億元。縱觀整個10月,南海出讓地塊24宗,環比9月翻了整整兩倍。10月下旬,順德區有11宗商住用地出讓。到了11、12月,土地市場熱度不減,南海大瀝、佛山新城、桂城-崗地鐵站都有靚地推出。
據不完全統計,去年全年佛山商住用地交易總額爲386.87億元,其中10月、12月、11月分別以90.31億元、76.25億元、34.81億元位列全年土地交易額前三甲。
關鍵詞:“大佬”奪地
萬科、保利、中海、佳兆業、招商等大佬級開發商在去年土地市場表現搶眼,9月份以前,他們基本上輪莊拿地,9月份中旬以後,輪莊行情不再,搶地戲碼上演。
去年12月20日,2012年佛山新總價地王以22億元起拍,吸引了中海、招商、萬科三大房企前來參戰,現實版“三國殺”上演。最終中海以28.4億元競得桂城-崗地鐵站旁8萬平方米商住地塊,溢價26%,樓面價6585元/平方米,2012年佛山雙料地王誕生。
從去年10月份開拍的土地盛宴還有“續集”。今年1月,順德接棒南海,將接連拍賣13宗土地,其中9塊爲純商服地塊。不過,多位房地產人士認爲,從去年底開始的這波土地市場熱潮,持續不了多長時間了。“每年政府推地都有計劃。去年情況比較特殊,上半年幾乎沒推什麼地,下半年才大幅度推地,平均到全年,其實推地也不算特別多。經過一輪搶地,一些開發商的資金需要補充,拿地的熱情不一定非常高。”佛山長信地產總經理徐偉釗預測。
2012年二手樓市
價平量減
年底現翹尾
2012年佛山二手住宅市場仍持續受到限購限貸調控政策的影響,市場交投活躍度雖在下半年有所上升並在年底出現翹尾的行情,但從全年整體成交情況來看,成交量還不到未實施限購的2010年的一半。價格方面則保持平穩,在自住置業買家佔主導、投資型買家比例偏低的市場狀況下,2012年禪城南海兩區二手住宅市場成交均價與2011年差不多。
成交量繼續下降
2012年限購政策持續影響佛山二手住宅市場,從佛山市住房和城鄉建設管理局網站公佈的數據來看,2012年佛山二手住宅市場成交量低於2011年,與未實行限購政策的2010年相比,成交量還不及當年的一半。
一家大型二手中介市場經理樑燕明表示,隨着限購政策執行的持續,持有多套物業的人士即使有購房保值需求以及足夠的支付能力,仍無法入市買房。此外,也有部分在佛山工作的非本地人,因暫未獲得購房資格而未能在2012年入市買房。這兩大因素令2012年佛山二手住宅市場可轉化爲實際成交的潛在購房需求量遠少於未實行限購政策前的2010年。
房貸政策激活下半年交投
2012年部分銀行首套房貸款利率出現優惠以及6、7月央行兩度降息,率先對剛需型按揭購房買家的入市積極性產生正面帶動作用,從而促使下半年市場交投活躍度明顯上升。
樑燕明表示,單從禪城南海兩區二手住宅市場成交情況來看,2012年三、四季度首次置業型購房個案當中,均有多達七成多的個案屬於按揭購房,而且下半年選擇按揭購房的首次置業型購房個案較上半年大幅增加,增幅超過50%。
樑燕明表示,從其所在公司錄得的禪城南海兩區二手住宅成交個案分析,自2012年二季度以來首次置業者佔比連續三個季度達七成以上,而改善型買家購房個案佔比自2012年二季度起一直保持在兩成左右的份額,佔比低於2011年同期。
二手成交均價保持平穩
在限購限貸政策持續作用下,本地及外地短炒型購房需求基本被逼出住宅市場,以剛性需求自住買家爲主導的市場格局下,二手住宅市場成交均價保持平穩。
據一大型二手中介在禪城南海兩區錄得的二手住宅成交個案分析,2012年兩區二手住宅成交均價爲7815元/平方米,與2011年7834元/平方米相比變動不大。從2012年月度成交均價走勢分析,禪城南海兩區成交均價基本在8000元/平方米這條均價線上下窄幅波動,僅在年底最後一個月均價才突破9000元/平方米,但與2011年成交均價最高的月份相比,仍有一段差距。(記者歐陽媚峯曾豔珠)